CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. EL ARRENDATARIO TIENE UN PLAZO MÁXIMO DE DOS MESES PARA RECLAMAR SU TERMINACIÓN (NO LA RESCISIÓN) POR CAUSA DE FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO (EMERGENCIA DE SALUD PÚBLICA) Y DEVOLVER EL INMUEBLE ARRENDADO, DE LO CONTRARIO SEGUIRÁ VIGENTE Y ESTARÁ OBLIGADO AL PAGO DE LA RENTA RESPECTIVA (INTERPRETACIÓN CONFORME DEL ARTÍCULO 2431 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO, EN RELACIÓN CON EL PRINCIPIO DE IGUALDAD).
Hechos: En un juicio de amparo directo el arrendador sostuvo que fue incorrecta la interpretación realizada por la autoridad responsable, pues a pesar de que por la pandemia derivada del virus SARS-CoV-2 (COVID-19), el inmueble arrendado destinado a uso comercial no podía ser utilizado para el fin pactado derivado de la aplicación de una norma sanitaria específica, el precepto indicado no debería entenderse como un beneficio al arrendatario de no pagar renta alguna por todo el tiempo que se encuentre vigente el caso fortuito o fuerza mayor, aunque fuera mayor a dos meses.
Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que de la interpretación conforme del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, en relación con el principio de igualdad establecido en el diverso 1o. de la Constitución General, se colige que la exención de pago de rentas tiene un límite temporal máximo de dos meses, plazo en el cual el arrendatario puede reclamar la terminación (no la rescisión) del contrato por causa de fuerza mayor o caso fortuito y devolver el inmueble arrendado, de lo contrario seguirá vigente pasados los dos meses, y el arrendatario estará obligado al pago de la renta respectiva.
Justificación: Lo anterior, porque el primer precepto citado no otorga el beneficio al arrendatario de no pagar renta alguna, ni de promover la acción de terminación (no de rescisión) y la entrega del inmueble en un periodo diverso y mayor que el establecido por el legislador, en tanto que, de haber sido ésa su finalidad, se dejaría en incertidumbre jurídica al arrendador para disponer y destinar o dar en arrendamiento el inmueble para un uso diverso que sí sea esencial y esté permitido por las autoridades administrativas en acatamiento a una norma emitida con motivo de una emergencia de salud pública, por lo que si la causa que originó el impedimento total del uso de la cosa a la parte arrendataria se refiere a una norma sanitaria prohibitiva, en tanto impide el uso del inmueble con afluencia de personas en el giro comercial a que fue destinado el inmueble conforme al contrato, siendo que dicha norma prolongó su vigencia por más de dos meses, es inconcuso que el beneficio otorgado por el legislador para que la parte arrendataria pueda dar por terminado el contrato de arrendamiento sin tener obligación de pagar renta, es precisamente el lapso de dos meses. Por ello, es dable exigir de la parte arrendataria el cumplimiento de su obligación de pago de rentas o la presentación de una demanda de terminación de manera previa o de forma inmediata a que transcurra dicho plazo, pues aun cuando ese precepto es proteccionista de los arrendatarios, no puede serlo hasta el punto de dejar a éstos cumplir sus obligaciones en cualquier tiempo, pues debe atenderse también al derecho de la parte arrendadora de disponer del inmueble inmediatamente después de transcurrido el plazo establecido en el artículo indicado.
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 69/2022. Fondo Inmobiliario, S.A. de C.V. 8 de abril de 2022. Unanimidad de votos. Ponente: Adalberto Eduardo Herrera González. Secretario: Dante Adrián Camarillo Palafox.
Esta tesis se publicó el viernes 10 de febrero de 2023 a las 10:12 horas en el Semanario Judicial de la Federación.
Registro digital: 2025923.
