En qué consiste el contrato de obra

Cuando los propietarios de un terreno quieren construir un edificio o vivienda, lo primero que se les recomienda es encargar el proyecto a un arquitecto o una constructora a fin de que ejecute la obra conforme a la normativa técnica y urbanística respectiva.

Para tal efecto, es necesario celebrar un contrato de obra; por ello, a continuación se explica en qué consiste esta figura y qué régimen debe observar.

Concepto

El Código Civil de Aguascalientes (CCA), es el único dispositivo que ofrece una definición jurídica del contrato de obra, al señalar en su artículo 2129, lo siguiente:

Contrato de obra es aquel por el cual el empresario o contratista realiza una obra que le ha sido encargada por el dueño, con elementos propios y sin estarle subordinado jurídicamente, bien sea por un precio alzado, por presupuesto previamente aprobado o por un porcentaje convenido sobre el costo total de la obra, independientemente de que los materiales sean suministrados o no por el contratista

El anterior precepto indica que los elementos del contrato son: 

• dueño: el cliente que se ve beneficiado por la obra, y

• empresario o contratista: aquel desarrollador que dirige y realiza las gestiones necesarias para crear la obra 

Asimismo, se puede advertir que esta legislación reconoce distintas modalidades del contrato de obra:

• por un precio alzado

• con un presupuesto previamente aprobado, y

• por un porcentaje convenido sobre el costo total

Cabe señalar que los demás códigos civiles locales únicamente regulan el “contrato de obra a precio alzado”, precisando que encuadrará en esta figura aquella obra que el empresario dirija la obra y ponga los materiales. 

De manera más precisa, los numerales 3081 y 3082 del Código Civil de Coahuila, puntualizan que si el contratista dirige la obra y pone los materiales se entenderá como contrato de obra a precio alzado, mientras que si aporta exclusivamente su dirección técnica, el contrato se regulará por lo dispuesto para la prestación de servicios profesionales.

Sobre la clase de obras a precio alzado, el Código Civil para el Distrito Federal (CCDF), hace referencia a obras por ajuste cerrado y obras por pieza o medidas; sin embargo, no explica en que consiste cada una de ellas.

Para efectos del presente, se partirá de la regulación contenida en el (CCDF).

Plano, diseño y presupuesto

Es recomendable que el contrato incluya una descripción pormenorizada del plano, diseño y presupuesto acordado de la obra. La realización de estos documentos no podrán ser cobradas fuera del honorario de la obra; mas, si la obra no se ha ejecutado por causa del dueño; el empresario podrá cobrarlo, a no ser que al encargárselo se haya pactado que el dueño no lo paga si no le conviene aceptarlo (arts. 2620 y 2621, CCDF).

De no existir cláusula al respecto y de haber problemas en la ejecución de la construcción, la controversia se resolverá por un juez teniendo en cuenta la naturaleza de la obra, el precio de la misma y la costumbre del lugar, oyéndose el dictamen de peritos (art. 2619, CCDF).

Precio

El precio de la obra debe ser fijado al celebrar el contrato; si este no se indica y los contratantes no estuviesen de acuerdo después, se tendrá el que designen los aranceles y a falta de ellos el que tasen los peritos (art. 2624, CCDF).

Si el empresario establece un precio determinado, ya no tendrá derecho a exigir un aumento, aunque el costo de los materiales o de la mano de obra se eleve, salvo que exista algún cambio o aumento en el plano o diseño y sean autorizados expresamente por el dueño con una clara designación del costo (arts. 2627 y 2626, CCDF).

La legislación menciona que el precio se pagará al entregarse la obra, pero las partes podrán convenir otro momento (art. 2625, CCDF).

Entrega de la obra

Si la obra es por ajuste cerrado, el empresario deberá comenzarla y concluirla en los tiempos designados en el contrato; en cambio, si es por piezas o medidas, el empresario podrá exigir que el dueño la reciba en partes y que se le pague en porción de las que reciba (arts. 2629 y 2630, CCDF).

Sobre este último punto, la parte pagada se presumirá aprobada y recibida por el dueño, pero no habrá lugar a esa presunción solamente porque el dueño haga adelantos a cuenta del precio de la obra, si no se expresa que el pago se aplique a la parte ya entregada (art. 2631, CCDF).

Lo anterior no será aplicable cuando se conviniere que la obra deba hacerse a satisfacción del propietario o de otra persona, en cuyo caso se entenderá reservada su aprobación a juicio de peritos (art. 2643, CCDF).

Responsabilidad de la obra

El empresario que se obliga a ejecutar una obra, no puede encargársela a otro, a menos que el dueño lo consienta, pero siempre la responsabilidad estará a cargo del primero (art. 2633, CCDF).

Una vez entregada y recibida la obra, el empresario será responsable de los defectos que después aparezcan y procedan de vicios en su construcción y hechura, mala calidad de los materiales empleados o vicios del suelo en que se fabricó; excepto que por disposición del dueño se emplearan materiales defectuosos o se haya edificado en un terreno inapropiado a pesar de las observaciones del empresario (art. 2634, CCDF).

De igual manera, todo riesgo de la obra correrá a cargo del empresario hasta que se haga la entrega, salvo que el dueño no la reciba o exista pacto expreso en contrario (art. 2617, CCDF).

Asimismo, será responsable por la inobservancia de las disposiciones legales, reglamentarias o de policía vigentes y por todo daño que cause a los vecinos (art. 2645, CCDF).

Finalmente, el empresario será responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra, y estos últimos o aquellos que le suministren el material, no tendrán acción contra el dueño, sino hasta por la cantidad que alcance al empresario (arts. 2641 y 2642, CCDF).

Rescisión del contrato

Si la obra fue pactada por un precio fijo, el dueño puede desistir del empresario que la comenzó, siempre que lo indemnice de todos los gastos y trabajos y de la utilidad que pudiere haber sacado de dicha obra. Mientras que si la obra fue acordada por peso o medida, sin establecer el número de piezas o de la medida total, el contrato podrá terminarse cuando sean concluidas las partes designadas y estas se paguen (arts. 2635 y 2636, CCDF).

De alguna u otra manera, el dueño quedará en libertad de continuar la obra empleando a otras personas, incluso si se apoya en el mismo plano, diseño o presupuesto (art. 2637, CCDF).

Muerte

Si el empresario fallece antes de terminar la obra, podrá rescindirse el contrato, pero el dueño tendrá que indemnizar a sus herederos del trabajo y gastos hechos. Si muere el dueño, no se terminará el contrato y sus herederos serán los responsables del cumplimiento para con el empresario (arts. 2638 y 2639, CCDF).

Cláusulas que debe contener el contrato 

Objeto

Resulta necesario pactar claramente y en forma expresa  que el dueño y el empresario, acuerdan  la construcción, remodelación o demolición de un inmueble, mismo que deberán identificar en forma indubitable y clara; así como precisar con la mayor exactitud posible los trabajos que desarrollará el constructor. 

Contraprestación

Definir cómo se pagará la obra, por ejemplo:

• por una suma total fija (obra a precio alzado)

• por una suma total fija con un ajuste por inflación (obra a precio alzado con ajuste)

• por unidad, peso o medida 

con un porcentaje a beneficio del constructor sobre los recursos humanos y materiales utilizados (por administración)

Condiciones de la obra

Crear acuerdos sobre los siguientes aspectos:

• plazo de ejecución

• eventos de caso fortuito y fuerza mayor

• efectos de las condiciones climatológicas

• permisos, licencias, autorizaciones y pagos, planos y proyectos, y

• trabajos extraordinarios y adicionales

Penas

Se deberá acordar las penas en que incurrirá el empresario por retraso en la entrega de los trabajos y los intereses que deberá cubrir el dueño por la falta oportuna de pago. 

Causas de recisión y terminación 

Estipular las causas de rescisión, terminación y plazos de gracia, atendiendo a la naturaleza del proyecto y las condiciones existentes.