CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. CUANDO EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 2431 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO, SE SOLICITE SU TERMINACIÓN POR CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR, DEBEN PONERSE A DISPOSICIÓN DEL ARRENDADOR LAS LLAVES DE ACCESO AL INMUEBLE, PARA QUE CESE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR RENTA.
Hechos: En el juicio de amparo directo el quejoso argumentó que la consignación de las llaves de acceso al inmueble arrendado, cuando se interpela la terminación del contrato de arrendamiento inmobiliario, es un criterio procedimental de formalismo excesivo para liberar a la arrendataria y al obligado solidario del pago de las rentas, pues debe adoptarse la interpretación que procure la menor afectación de sus derechos patrimoniales ante su buena fe debidamente probada, sobre todo cuando la pandemia derivada del virus SARS-CoV-2 (COVID-19) impidió que el inmueble arrendado fuera utilizado, debido a las medidas establecidas por la autoridad sanitaria.
Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina, de la interpretación conforme y sistemática de los artículos 2429 y 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, en relación con el principio de igualdad establecido en el artículo 1o. de la Constitución General, que la terminación (no la rescisión) del contrato de arrendamiento inmobiliario, por actualizarse fuerza mayor o caso fortuito en términos del primero de los preceptos citados, que impida el uso total del inmueble, debe solicitarse al arrendador dentro del plazo de dos meses siguientes a que ocurra esa causa, debiendo poner a su disposición las llaves de acceso al inmueble para que cese la obligación de pagar renta.
Justificación: Lo anterior, porque el artículo 2431 citado otorga un beneficio al arrendatario de no pagar renta durante el plazo de dos meses cuando se actualice caso fortuito o fuerza mayor que impida el uso total del inmueble; hecho lo cual, transcurrido ese plazo sin que cesen esas causas, es dable exigir al arrendatario que demande la terminación del contrato, o bien, que siga pagando la renta conforme al monto originalmente pactado en el contrato, ya que no se puede dejar al arrendador en incertidumbre jurídica de manera indefinida mientras dure el caso fortuito o fuerza mayor, cuando podría disponer o dar en arrendamiento el inmueble para un uso diverso que sí pueda ser aprovechado. Por tanto, en el supuesto de que el arrendatario opte por solicitar la terminación del contrato debe, a su vez, poner a disposición del arrendador las llaves de acceso al inmueble arrendado, ya que en términos del referido artículo 2429, la obligación de pago de rentas no cesa hasta que no se entregue la cosa arrendada; requisito que no es excesivo, porque el derecho de disposición del arrendador actualiza la obligación del arrendatario y/o del obligado solidario a devolver el inmueble arrendado, de modo que la falta o imposibilidad real de disposición del inmueble por parte del arrendador, produce que la obligación de pago de las rentas siga vigente.
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 461/2022. Casa Eli, S.A. de C.V. y otro. 23 de septiembre de 2022. Unanimidad de votos. Ponente: Adalberto Eduardo Herrera González. Secretario: Dante Adrián Camarillo Palafox.
Esta tesis se publicó el viernes 02 de junio de 2023 a las 10:08 horas en el Semanario Judicial de la Federación.
Registro digital: 2026548.
