La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Proce-
dencia Ilícita (LFPIORPI) considera como actividad vulnerable:
Como se advierte, la descripción normativa incluye tres actividades distintas bajo una misma fracción, las cuales son:
construcción o desarrollo de inmuebles
intermediación en la transmisión de propiedad, y
constitución de derechos sobre dichos bienes
Para que estas actividades sean consideradas como vulnerables según la LFPIORPI, deben cumplir dos condiciones principales:
los servicios deben ser prestados de manera habitual o profesional
involucrar operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de los clientes que contratan esos servicios. Este elemento implica que las operaciones de compra o venta sean parte integral de las actividades descritos
Actividad habitual o profesional
La LFPIORPI ni su legislación secundaria definen el término “habitual” o “profesional”.
En este sentido, el SAT al dar respuesta a las consultas de los ciudadanos, ha señalado que para efectos de esta materia, realizar una actividad de manera habitual o profesional debe entenderse como que se lleva a cabo de forma reiterada y que sea la actividad por la cual viva la persona.
Problemática en torno a los servicios de construcción y desarrollo inmobiliario
El artículo 17, fracción V de la LFPIORPI considera actividades vulnerables tanto la construcción o desarrollo de inmuebles, como la intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de bienes inmuebles.
La ley exige que las actividades vulnerables cumplan con ciertas obligaciones, como la identificación de los clientes y la presentación de avisos cuando la operación supere las 8,025 veces la UMA. Sin embargo, en los primeros años desde la entrada en vigor de la normativa, la falta de claridad sobre qué actividades específicas de construcción y desarrollo inmobiliario eran vulnerables, junto con el hecho de que el formato para reportar los avisos de esta actividad solo hacía referencia a las operaciones de compraventa de inmuebles, excluyendo los servicios de construcción o desarrollo de bienes, generó incertidumbre entre las empresas sobre si debían reportar sus actividades y cómo hacerlo.
Para conocer el importe vigente para reportar operaciones por desarrollo inmobiliario, revisa la nota: Actualización de montos de las actividades vulnerables 2024.
Al respecto, el SAT emitió una orientación indicando que los servicios de construcción simple no eran vulnerables por sí solos, sino que requerían la participación de operaciones de compra o venta para ser considerados como tales, pero este criterio carecía de una base legal sólida.
Aviso de operaciones de desarrollo inmobiliario
Para abordar esta problemática, el 16 de diciembre de 2016, la SHCP introdujo un nuevo formato de reporte exclusivamente para los desarrollos inmobiliarios, donde se definió el alcance de estas operaciones. Se estableció que se entendería como desarrollo de inmuebles: aquellas obras consistentes en desarrollos inmobiliarios, fraccionamientos de lotes en lo que se involucren operaciones de compra o venta de inmuebles.
Así, para reportar la actividad vulnerable prevista en el artículo 17, fracción V, existen dos formatos específicos
5 Anexo 5-A1: para operaciones de desarrollo inmobiliario, llevadas a cabo a partir del 2 de enero de 2017
5 Anexo 5-B2: para operaciones de compra o venta de inmuebles, que incluye la intermediación de la propiedad, efectuadas a partir del 1 de septiembre de 2014
El Anexo 5-A fue creado con el objetivo de obtener información sobre las aportaciones que respaldan el desarrollo inmobiliario. Para tal efecto, la autoridad, solicita se señalen, entre otros, los siguientes datos:
datos de desarrollo inmobiliario:
número de autorización, registro o licencia de
obra del desarrollo
tipo de desarrollo (habitacional, comercial, oficinas, industria, mixto u otro)
monto estimado total del costo de desarrollo del proyecto inmobiliario
número de unidades individuales a comercializar
costo comercial promedio estimado por unidad
indicar si existen otras empresas participando en el desarrollo
tipo de aportación realizada:
aportación a través de recursos propios: recursos o bienes que provengan del patrimonio de quien lleva a cabo la actividad de desarrollo y que sean destilados al mismo
aportación a través de socios: recursos o bienes que provengan del patrimonio del socio o accionista de quien lleva a cabo la actividad de desarrollo, sin incluir las aportaciones al capital social que dichos accionistas realicen
aportación a través de terceros: recursos o bienes que no provengan de créditos o préstamos (financieros y no financieros), de socios o sean propios de quien realiza el desarrollo
aportación a través de préstamo financiero
aportación a través de préstamo no financiero, y
financiamiento bursátil
Facilidad administrativa
Los sujetos obligados deben presentar un aviso cada vez que efectúen o reciban una aportación a favor del desarrollo inmobiliario, teniendo como fecha límite el día 17 del mes siguiente en que se celebre la operación.
A partir del 2 de enero de 2017, se requería reportar todas estas aportaciones, pero la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF), anunció una facilidad administrativa para la presentación del primer aviso.
Esta facilidad administrativa permitía a los sujetos obligados, presentar un “Aviso inicial” a más tardar el 17 de febrero de 2017, para señalar como aportaciones aquellas previstas en el proyecto inicial de inversión del desarrollo inmobiliario, ya sea nuevo o en proceso. Yuna vez concluido el desarrollo inmobiliario, debían presentar un “Aviso final” que incluya todas las aportaciones destinadas para dicho desarrollo.
En caso de optar por la facilidad administrativa ese debía agregar en el campo “3.1 Referencia del Aviso” del Anexo 5-B, la leyenda “Facilidad administrativa” y presentar mensualmente un informe en ceros.
De no elegir la facilidad administrativa referida se debían presentar los avisos de forma mensual y, si en el mes que corresponda no se destinaban aportaciones que sean objeto de aviso, presentar el informe en ceros.
Dado que el comunicado no especifica claramente la vigencia de la facilidad administrativa, es comprensible que haya cierta confusión sobre su aplicación continua. No obstante, parece que la facilidad administrativa se diseñó para facilitar la presentación del primer aviso antes del 17 de febrero de 2017, por lo tanto, es probable que su aplicación esté limitada a ese período específico.
Comentarios finales
Es fundamental comprender las implicaciones legales que rodean a los servicios de construcción y desarrollo inmobiliario, considerados como vulnerables según la LFPIORPI. Las dificultades surgidas en los primeros años de implementación de la ley evidenciaron la necesidad de clarificar qué actividades específicas se estiman vulnerables y cómo deben reportarse. Es importante que aquellos involucrados en estas actividades estén al tanto de las regulaciones y tomen las medidas necesarias para cumplir esta materia para evitar sanciones al realizar sus operaciones.
