Las acciones reales tienen como objetivo proteger y reclamar derechos sobre bienes inmuebles y otros derechos reales, como la propiedad y la posesión. Estas acciones están contempladas tanto en los códigos de procedimientos civiles de cada entidad federativa como en el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCF).
Aunque los términos pueden parecer técnicos, estas acciones están diseñadas específicamente para proteger los derechos de propiedad, posesión y otros intereses sobre bienes inmuebles de las personas. Por eso, es importante entender las cuatro principales acciones reales que existen y cómo pueden ser utilizadas en situaciones concretas para salvaguardar estos derechos. A continuación, se explican estas acciones y ejemplos de cuándo podrían ejercitarse.
Acción reivindicatoria
La acción reivindicatoria es un mecanismo legal que permite recuperar la posesión de un bien del que se es propietario, pero que está en posesión de otra persona sin derecho a ello. Su finalidad es que se declare la propiedad del bien a favor del demandante y que se le entregue junto con los frutos y accesiones que se hayan generado mientras estuvo en posesión de otra persona (arts. 15 al 19, CNPCF).
¿Quién está facultado para interponer una acción reivindicatoria?
La acción reivindicatoria puede ser interpuesta por el propietario de un bien que no está en posesión de este. Es decir, quien tiene el derecho de propiedad, pero otra persona tiene la posesión material.
¿Quién es el demandado en una acción reivindicatoria?
El demandado es la persona que posee el bien sin ser el propietario. Además, se puede demandar a quienes, para evitar la acción, dejaron de poseer el bien o quienes están obligados a restituirlo o pagar su valor, es decir, las personas que, aunque ya no tengan físicamente el bien en su posesión, están legalmente comprometidas a devolverlo o, en caso de no ser posible la devolución, a compensar al propietario pagando el valor del bien.
Esto puede ocurrir, por ejemplo, en situaciones donde alguien se haya desprendido del bien para evitar ser demandada o lo haya transferido a un tercero. En tales casos, si una sentencia determina que esa sujeto tenía la obligación de devolver el bien y no puede hacerlo, se le puede exigir que pague una compensación económica equivalente al valor del bien.
¿Contra qué bienes no se puede ejercer esta acción?
No se pueden reivindicar:
- bienes que están fuera del comercio.
- géneros no determinados al momento de entablar la demanda.
- bienes unidos a otros por accesión.
- bienes muebles perdidos o robados adquiridos de buena fe en subasta pública o en mercados, a menos que se reembolse el precio pagado por el bien. También se presume que no hay buena fe si se notificó oportunamente la pérdida o robo a las autoridades.
Situación con acción reivindicatoria
Laura es la propietaria original de una casa. En 2020, vendió el inmueble a Pedro mediante un contrato de compraventa, pero nunca formalizó ni inscribió en el Registro Público de la Propiedad porque no pagó el precio completo acordado. Como resultado, la propiedad sigue registrada a nombre de Laura. En 2023, Juan adquirió la casa de Pedro sin saber que Pedro no era el propietario legítimo debido a la falta de transferencia del título y el incumplimiento del pago total.
Laura puede interponer una acción reivindicatoria contra Juan para recuperar la posesión de la casa. Aunque Laura es la propietaria legítima del bien, la acción reivindicatoria está diseñada para recuperar el control y la posesión del bien, ya que Juan está en posesión actual de la casa sin tener derecho a ello. Laura deberá probar su derecho de propiedad y que Juan no tiene derecho a la posesión de la casa.
Acción plenaria
La acción plenaria de posesión o publiciana consiste en determinar quién tiene el mejor derecho a poseer un bien inmueble, sin que se haga un pronunciamiento sobre la propiedad del mismo. Su finalidad es restituir la posesión del bien a quien tiene un título justo y de buena fe, garantizando el derecho de posesión sobre el bien, incluso si no se ha prescrito el dominio (arts. 20 y 21, CNPCF).
¿Quién está facultado para interponer una acción plenaria?
Está facultada para interponer la acción plenaria la persona que tenga un justo título adquirido de buena fe, que le permita reclamar la posesión del bien. El actor debe demostrar que su derecho a poseer es superior al del demandado.
¿Quién es el demandado en una acción plenaria?
El demandado en una acción plenaria es el poseedor actual del bien que puede ser de mala fe o, si tiene un título de igual calidad al del actor, ha poseído el bien por menos tiempo. No se puede demandar a quien tenga una posesión legítima o quien tenga un título registrado frente a uno no registrado del actor.
¿Qué elementos son importantes para ejercitar esta acción?
Los elementos importantes para ejercitar la acción plenaria son:
a) tener un justo título que permita al actor reclamar la posesión del bien
b) que el título haya sido adquirido de buena fe.
c) que el demandado posea el bien en cuestión
d) que el derecho del actor para poseer sea superior al del demandado, considerando las circunstancias del caso
Situación con acción plenaria:
Carlos compró un terreno y tiene un contrato de compraventa que acredita su derecho a poseer el terreno. Sin embargo, no ha registrado el título a su nombre y, debido a algún error administrativo, el terreno sigue registrado a nombre del vendedor anterior. Mientras tanto, Roberto, que también tiene un contrato de compraventa con el mismo vendedor, ha tomado posesión del terreno y ahora lo está reclamando.
Carlos puede interponer una acción plenaria para reclamar el derecho a la posesión del terreno, ya que tiene un justo título (el contrato de compraventa) y ha estado en posesión del terreno. La acción plenaria se enfocará en demostrar que Carlos tiene un mejor derecho a poseer el terreno en comparación con Roberto, quien también tiene un título similar pero ha poseído el terreno por menos tiempo.La clave está en determinar quién tiene el mejor derecho a la posesión, a pesar de que ambos cuentan con contratos de compraventa.
Acción negatoria
La acción negatoria busca obtener una declaración de libertad sobre un bien inmueble. Es decir, se solicita la eliminación de gravámenes, la demolición de obras o señales que impongan gravámenes, y la cancelación de anotaciones en el Registro Público de la Propiedad o en cualquier otra institución análoga.
Finalidad: Su objetivo es asegurar que el bien inmueble esté libre de cualquier carga o gravamen no deseado. Además, puede incluir la indemnización por daños y perjuicios si la sentencia es condenatoria. La acción también puede exigir a la parte demandada que garantice el respeto a la libertad del inmueble.
¿Quién está facultado para interponer una acción negatoria?
La acción negatoria está disponible para quien posea el bien a título de dueño o quien tenga un derecho real sobre el bien. Esto implica que la persona debe demostrar que tiene un derecho legítimo sobre la propiedad para poder solicitar la eliminación de cualquier gravamen.
¿Quién es el demandado en una acción negatoria?
El demandado en una acción negatoria es generalmente quien haya impuesto el gravamen o quien haya creado la obra o señal que está afectando la libertad del bien inmueble. Esto puede incluir a personas o entidades responsables de la carga sobre el inmueble.
¿Qué elementos son importantes para ejercitar esta acción?
Para que una acción negatoria sea procedente, deben considerarse los siguientes elementos:
- el actor debe demostrar que posee el bien a título de dueño o que tiene un derecho real sobre el inmueble
- debe existir un gravamen, carga, o señal que imponga restricciones o limitaciones sobre la propiedad que se desea eliminar
- se debe solicitar la declaración de libertad del bien, que implica eliminar cualquier tipo de carga o restricción
- si la sentencia es condenatoria, el actor puede también solicitar indemnización por daños y perjuicios
Situación con acción negatoria
Pedro, tras haber comprado un inmueble bajo un contrato con reserva de dominio, ha estado cumpliendo con todos los pagos y obligaciones estipuladas. Sin embargo, a pesar de haber pagado el precio total acordado, María, sigue manteniendo el gravamen sobre el inmueble y no ha realizado las gestiones necesarias para liberarlo.
En este sentido, la acción negatoria es ideal para obtener la cancelación de la leyenda “reserva de dominio” inscrita en el registro.
Acción confesoria
La acción confesoria tiene como objetivo obtener una declaración que reconozca la existencia de un derecho real sobre el predio ajeno, como una servidumbre o gravamen. Esta acción permite al titular del derecho real asegurar el reconocimiento de su derecho y que se respeten las condiciones impuestas sobre el predio sirviente, como el acceso o uso de una servidumbre.
¿Quién está facultado para interponer una acción confesoria?
Está facultado para interponer la acción confesoria el titular del derecho real o el poseedor del predio dominante, es decir, quien se beneficia del gravamen o servidumbre, buscando garantizar su cumplimiento.
¿Quién es el demandado en una acción confesoria?
El demandado es el tenedor o poseedor jurídico del predio sirviente que incumple las obligaciones derivadas del gravamen o servidumbre, ya sea por negar el derecho o por no respetar las condiciones impuestas (art. 21,CNPCF).
¿Qué elementos son importantes para ejercitar esta acción?
- titularidad del derecho real o posesión del predio dominante: el actor debe ser quien tenga un derecho real o sea el poseedor del predio beneficiado por el gravamen.
- infracción del gravamen: debe demostrarse que el demandado incumple con el respeto al gravamen o servidumbre.
- reconocimiento del gravamen y cesación de la infracción: el actor solicita que se reconozca oficialmente el gravamen y se ordene el cese de la infracción.
- indemnización por daños y perjuicios: si procede, el actor puede solicitar indemnización por los daños causados por la violación del gravamen.
Situación con acción confesoria
Luis es dueño de un predio que cuenta con una servidumbre de paso a favor de María, su vecina. Sin embargo, Luis ha bloqueado el camino de acceso que le corresponde a María según la servidumbre. María puede interponer una acción confesoria para que se reconozca su derecho de paso y que Luis retire el obstáculo que impide el uso de la servidumbre (art. 22, CNPCF).
Comentarios finales
Aunque las acciones reales son figuras conocidas por los abogados, es importante que cualquier persona entienda su funcionamiento. Conocer estas herramientas permite que, ante situaciones como disputas sobre la propiedad, la posesión o servidumbres, cualquier persona pueda actuar de manera oportuna para defender sus derechos sobre inmuebles, protegiendo su pagtromonio.
