¿Se evalúa el impacto ambiental de desarrolladoras
inmobiliarias en CDMX?

Mtro. Rodrigo Ramos
Secretario de Estudio y Cuenta Adjunto en la Suprema Corte de Justicia de la Nación

2025-01-20

Consecuencias en el medio ambiente deben considerarse al momento de emprender diferentes proyectos

Es sabido que la industria de la construcción genera una gran cantidad de impactos adversos para el ambiente: produce desechos, ruido, polvo, gases y residuos contaminantes del aire y del agua, abona al cambio climático, a la pérdida de vegetación, a la sobreexplotación de recursos naturales, entre otras cuestiones¹.

A nivel global, la construcción y operación de edificaciones son responsables de un 12 a 16 % del consumo de agua; un 30 a 40 % del consumo energético total². Además, según datos recientes del Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente, tomando en consideración el carbono incorporado (que es emitido durante la extracción y transporte de materias primas, así como en los procesos de fabricación) esta actividad representa aproximadamente el 39 % de las emisiones brutas anuales de carbono³.

Ciudad de México

No obstante, en la Ciudad de México (CDMX) cada día se construyen más y más edificios. Hay zonas, como la colonia Tabacalera, en las que se construyen tres o cuatro nuevas torres de departamentos en una sola cuadra.

Sin duda cada edificio produce un impacto ambiental; sin embargo, si se consideran todos los que se construyen de forma simultánea, así como los impactos acumulativos de la enorme cantidad de construcciones que se desarrollan en la capital, el impacto ambiental que produce la industria de la construcción es necesariamente significativo.

El artículo 3o., fracciones XVII y XVIII del Reglamento de Impacto Ambiental y Riesgo de la capital reconoce conceptos como impacto ambiental acumulativo e impacto ambiental sinérgico. El primero, se entiende como el efecto integral en el ambiente o uno de sus elementos, que, en escala temporal y espacial, resulta del incremento de los impactos ambientales de acciones particulares; y el segundo, se refiere a los efectos de varios impactos ambientales que rebasan las estimaciones hechas sobre las consecuencias de cada actividad o su simple acumulación.

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Impacto ambiental

La pregunta ante este contexto es si las autoridades capitalinas tienen un control del impacto ambiental real (acumulativo y sinérgico) que tiene esta industria. Para responder, se debe señalar que, el mecanismo por excelencia a través del cual la autoridad puede verificar y controlar los impactos ambientales de cada construcción, es la evaluación de impacto ambiental, la cual se trata de un instrumento de política ambiental dirigido al análisis detallado de los proyectos dedesarrollo y del sitio donde se pretenden realizar, cuyo propósito es identificar y cuantificar los impactos que la ejecución de un proyecto determinado puede ocasionar al ambiente.

Los resultados de la evaluación determinan la factibilidad ambiental del proyecto (mediante el análisis costo-beneficio ambiental) y establece en su caso, las condiciones para su ejecución, así como las medidas de prevención, mitigación y compensación de los posibles impactos ambientales, todo ello a fin de evitar o reducir al mínimo los efectos negativos sobre el ambiente y la salud humana⁴.

De acuerdo con la Corte Interamericana de Derechos Humanos, los estudios de impacto ambiental deben llevarse a cabo antes de la realización de la actividad riesgosa, precisamente para tener un conocimiento previo y poder tomar las medidas pertinentes para evitar riesgos; y además, deben abarcar el impacto acumulado de los proyectos existentes y los que vayan a generar los proyectos propuestos (es decir, los impactos acumulativos y sinérgicos), lo cual permite concluir de una manera más certera si los efectos individuales y acumulados de actividades existentes y futuras implican un riesgo de daño significativo al ambiente⁵.

Marco regulatorio

En consonancia con lo anterior, la Ley Ambiental de la Ciudad de México, publicada el 18 de julio de 2024 en la Gaceta Oficial, en su artículo 23 establece precisamente que la evaluación de impacto ambiental es el procedimiento a través del cual la Secretaría del Medio Ambiente del Gobierno de la CDMX evalúa los efectos que sobre el ambiente y los recursos naturales, pueden generar la realización de programas, obras y actividades de desarrollo dentro del territorio de la CDMX, a fin de evitar o reducir al mínimo los efectos negativos sobre el ambiente y las especies silvestres, prevenir futuros daños al ambiente, así como propiciar el aprovechamiento sustentable de los recursos naturales, el funcionamiento de los ecosistemas y los servicios ambientales.

El artículo 25 de esta ley contempla que todas las obras o actividades que impliquen o puedan implicar afectación al medio ambiente o la generación de riesgos, requieren evaluación de impacto ambiental y, en caso, de riesgo previo a la realización de estas.

Por tanto, antes de iniciar cualquier actividad, el interesado, debe presentar una manifestación o estudio de impacto ambiental en alguna de sus modalidades ante la Secretaría, que deberá evaluar los impactos ambientales conforme a la normatividad aplicable y emitir la resolución correspondiente, en la cual, puede autorizar el proyecto, ordenar el establecimiento de las medidas de prevención, mitigación, compensación y ampliación que deberá realizar el promovente de la obra o actividad, así como la forma y los términos de su cumplimiento; o bien en los casos en que se vulnere alguna disposición ambiental negar la autorización solicitada.

Excepción

Sin embargo, el artículo 45 de la Ley Ambiental de la CDMX, en términos prácticos, exime de efectuar una evaluación de impacto ambiental, entre otros, a los proyectos de conjuntos habitacionales menores a 10,000 metros cuadrados totales de construcción, pues los responsables de estas construcciones en lugar de requerir una autorización de impacto ambiental previa (en la que la autoridad evalúa los impactos ambientales del proyecto), únicamente deben firmar una “declaratoria de cumplimiento ambiental”.

Para poner en dimensión, un edificio de 10,000 metros cuadrados de construcción, con departamentos de 75 metros cuadrados, tendría más de 100 departamentos, podemos notar que son obras bastante grandes.

Cumplimiento

Ahora, la declaratoria de cumplimiento ambiental es un documento firmado por los desarrolladores inmobiliarios en el que manifiestan bajo protesta de decir verdad que su obra no requiere de una evaluación previa de impacto ambiental, por lo que una vez presentada la declaratoria, se puede iniciar de inmediato la obra o actividad correspondiente⁶, que debe incluir, entre otros, los siguientes requisitos:

declaración firmada por el interesado, en la que, bajo protesta de decir verdad, manifiesta las consideraciones bajo las cuales se ubica su proyecto que lo eximen de obtener la autorización en materia de impacto ambiental, incluyendo la documentación legal que respalde tales estimaciones
datos generales del desarrollador
descripción de la obra o actividad proyectada
descripción y origen de los materiales o productos que vayan a emplearse en la ejecución de la obra o actividad proyectada, y los que en su caso vayan a obtenerse como resultado de dicha obra o actividad, incluyendo emisiones a la atmósfera, descargas de aguas residuales, tipo de residuos generados y procedimientos para su manejo integral
monto de la inversión requerida para ejecutar la obra o actividad, así como porcentaje de esta que se destinará a la instrumentación de medidas de prevención, mitigación o compensación de impactos ambientales
medidas contempladas para la prevención, mitigación o compensación de impactos ambientales que pudieran ocasionarse con la realización de la obra o actividad

En esa línea, si bien los desarrolladores de estos edificios deben mencionar algunos impactos ambientales individuales de la obra; por ejemplo, las emisiones a la atmósfera o las descargas de aguas residuales y las medidas de prevención, mitigación o compensación, que pretenda adoptar, lo cierto es que no tienen que realizar una manifestación completa, pues no deben aludir todos los impactos ambientales en la zona de influencia de la construcción, ni tienen que analizar los impactos acumulativos ni sinérgicos que se generen de todas las construcciones de menos de 10,000 metros cuadrados que se hayan realizado reciente o que estén en desarrollo; lo cual hace prácticamente imposible para la autoridad tener un conocimiento y control de todos estos impactos ambientales que resienten los ecosistemas de la CDMX.

Adicionalmente, si bien esta declaratoria debe presentarse antes del inicio de la obra, una vez que el desarrollador la entrega a la Secretaría, inmediatamente puede iniciar la construcción; es decir, no hay necesidad de esperar a que la autoridad la revise y menos aún, a que evalúe si los impactos ambientales se encuentran dentro de los límites permitidos o si las medidas de prevención, mitigación y compensación son adecuadas.

También, al tratarse de una mera declaración, tampoco existe un procedimiento en el que se dé seguimiento al cumplimiento de las medidas de prevención, mitigación y compensación que el propio desarrollador planteó, reiteramos, sin haber sido aprobadas por la autoridad.

De esa forma, podemos responder al cuestionamiento inicial: en la mayoría de los casos, la autoridad ambiental en realidad no toma conocimiento de los impactos ambientales antes del inicio de las actividades de construcción y, por lo tanto, nunca se evalúan los impactos ambientales acumulativo y sinérgico que causan los múltiples inmuebles de menos de 10,000 metros cuadrados, cuyo número, sabemos se incrementando a un paso agigantado en esta ciudad.

Consideraciones finales

En esa lógica, la nueva Ley Ambiental de la CDMX podría resultar inconstitucional, en virtud de que el derecho humano al medio ambiente sano, previsto en el artículo 4o. constitucional, requiere como parte de su contenido que antes de realizar una actividad que pueda causar un daño ambiental severo, es necesario contar con una evaluación de impacto ambiental, precisamente para evitar que se actualice el riesgo de causar un daño al ambiente.

Así, valdría la pena que el Congreso de la CDMX analice la conveniencia de requerir que las obras de menos de 10,000 metros cuadrados también estén sujetas a una evaluación de impacto ambiental, con la finalidad de asegurar que los impactos ambientales acumulativos y sinérgico del gran número de construcciones, sean debidamente considerados y la autoridad competente pueda definir una política ambiental adecuada en torno a la responsabilidad de estas empresas de adoptar las medidas de prevención, mitigación y compensación necesarias para la protección del ambiente y del derecho humano a un medio ambiente sano de los habitantes de la capital.

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^{1Adnan Enshass, et al. Evaluación de los impactos medioambientales de los proyectos de construcción https://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0718-50732014000300002}

^{2 Macozoma D. S. (2002), Construction site waste management and minimization: international report, International council for Research and Innovation in Buildings, Rotterdam}

^{3https://www.weforum.org/stories/2022/09/construction-industry-zero-emissions/#:}

^{4 Informe del Medio Ambiente publicado por la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales en el sitio oficial del Sistema Nacional de Información Ambiental y de Recursos Naturales, página 63}

^{5 Corte Interamericana de Derechos Humanos Opinión Consultiva OC-23/17, de 15 de noviembre de 2017, solicitada por la República de Colombia, Medio ambiente y derechos humanos, párrafo 130 y subsecuentes}

^{6 Artículo 48.- Una vez admitida la declaratoria de cumplimiento ambiental el interesado podrá iniciar la obra o actividad, dando cumplimiento a las disposiciones ambientales que al efecto dicte la Secretaría, a través de informes semestrales o al término del proyecto…}