Estos últimos años para el sector inmobiliario de vivienda han sido extraordinariamente complicados, caída de precios, sobre oferta, polarización de intermediarios y básicamente una percepción generalizada de que hay muchas casas y departamentos en venta o renta tardando para colocarse en el mercado. El año 2020 estuvo marcado por la pandemia de la Covid-19 y todavía vemos los estragos que provocó en las finanzas familiares, en los ajustes a la baja en rentas y en aquellos inmuebles tardando más de lo esperado porque hay para pocos compradores.
La Ciudad de México es uno de los termómetros más importantes de este sector inmobiliario, recorrer la alcaldía Benito Juárez en colonias como la Del Valle, Álamos o Portales es observar una amplia presencia de anuncios de “venta” o “renta” para casas o departamentos.
Para las inmobiliarias estos han sido años de excepción, particularmente malos, donde se han visto obligadas a hacer ajustes administrativos y revisar sus estrategias de venta. Vuelven esas prácticas tradicionales de visitas con clientes a desarrollos, largas guardias y un seguimiento más corporativo al cliente. No se oye mal, pero no siempre pueden cumplir con la meta, los rebrotes virales, más la influenza, siguen afectando la programación de la agenda comercial.
El “boom” de portales inmobiliarios no ha sustituido el contacto personal con los asesores, este es un mercado donde la confianza importa mucho y eso lo proporcionan principalmente las inmobiliarias con décadas en el mercado, franquicias o no. He conocido a varios asesores independientes que argumentan muchos años de experiencia, pero desconocen procesos básicos como la integración adecuada de un expediente inmobiliario, así que remiten su función y fortaleza a la interlocución con su cliente, más enfocados en recibir la comisión y sin ponderar la calidad del trabajo que aportan a la operación.
Es muy frecuente encontrarse con situaciones donde el asesor es familiar o amigo del comprador o vendedor. Parece muy fácil, por eso el mercado inmobiliario ha dado en estos años una alternativa rápida a desempleados, con la poca profesionalización que esto implica. Entusiasmo no es garantía de servicio.
La próxima entrada en vigencia de la norma oficial mexicana NOM-247-SE-2021 precisamente busca regularizar estos procesos de venta desde participantes, vías comerciales de promoción y modelos de contratos de compra-venta para viviendas en México.
Será aplicable no solamente a las inmobiliarias y asesores, sino a cualquier persona que quiera vender una casa o departamento a través de publicidad electrónica o impresa. Aquí están los propietarios que demandan trato directo con el comprador, por ejemplo.
Esta norma será aplicable a partir de septiembre, recordemos que se publicó en el DOF en marzo del año 2022 con 180 días naturales para entrar en vigor, y homologa la información que debe recibir un comprador y sobretodo restringe la comercialización engañosa o imprecisa de un inmueble.
También especifica los requerimientos básicos de los contratos de compra – venta, que deberán registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor, como contrato de adhesión con su número de registro y estar disponible para consulta de los consumidores en el portal electrónico de Registro de Contratos de Adhesión en Línea, RCAL, con el link: https://rcal.profeco.gob.mx
Este registro de contratos ha causado una especie de furor donde la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, CANADEVI, tuvo que alertar a la Profeco de personas ajenas a la institución que se denominaban gestores para los trámites relacionados con los contratos de adhesión por inscribirse en la procuraduría.
Todos queremos y merecemos una vivienda, digna y adecuada a las necesidades de cada familia. Y esta afirmación no es propaganda política, es un derecho humano irrenunciable y suscrito en el Artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos.
Revisando los datos más recientes sobre vivienda en México, encontramos los resultados que publicó en agosto del año 2021 el INEGI con su Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI). En ella se contabilizaron 35.3 millones de viviendas particulares habitadas, en categorías desagregadas:
- 57.1% son propias y ya pagadas
- 16.4% rentadas
- 14.2% prestadas por familiares, amistades o por el trabajo
- 10.7% propias pero siguen pagándose
- 1.7% vivienda irregular
Vamos a los datos sobre la vivienda rentada, son 5.8 millones de las cuales solamente 54% tiene un contrato de renta vigente.
En total, se estima con estos datos de la ENVI que hacen falta 8.2 millones de viviendas más. Por eso profesionalizar los procesos de intermediación inmobiliaria es en beneficios de quiénes adquieren dónde vivir. La certificación de los profesionales inmobiliarios debería ser obligatoria.
Y si me preguntan cuál es la conclusión respecto a comprar o vender, todas mis fuentes coincidieron en que se vende principalmente por la necesidad de hacer ajustes económicos, pero difícilmente tendrán el mejor precio con las condiciones actuales del mercado. Por lo que hay mejor oportunidad para quienes compran, sea con recursos propios o complementando con crédito. Ahora hay opciones para elegir y los precios están más accesibles a ser negociados.
