FIBRAS cómo instrumentos de inversión

El mercado inmobiliario ha sido históricamente un punto fuerte de la economía mexicana. Por ello y otras razones, la inversión en ese tipo de activos es normalmente una de las principales opciones a las cuales las personas físicas destinan su patrimonio.

Invertir en un inmueble trae consigo importantes ventajas para las personas físicas que elijan consignar sus bienes de esta manera, a saber:

• es una inversión segura al ser un activo de baja volatilidad en cuestiones de depreciación
• normalmente trae un retorno positivo en el mediano a largo plazo, y
• en caso de rentar un inmueble, ofrece flujos constantes

Sin embargo, invertir directamente en un inmueble no es la única opción para participar en dicho sector, pues existen ciertos instrumentos que permiten hacerlo en el área industrial, comercial, y residencial.

En el presente artículo el Lic. Luis Olmos, Asociado de Creel, García Cuéllar, Aiza y Enríquez  describe uno de los vehículos de inversión en bienes raíces más recientes en nuestro país, los fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles (FIBRAS).

Concepto

FIBRA es el nombre común que reciben los fideicomisos regulados en los artículos 187 y 188 de la LISR y como su nombre lo indica fueron implementados con el propósito de fomentar la inversión inmobiliaria en el país, como sucede en otros países, como Estados Unidos, en el cual existe una figura análoga conocida como Real Estate Investment Trust (REIT).

En suma, la FIBRA es un fideicomiso dedicado a la adquisición, administración y financiamiento de inmuebles en arrendamiento con recursos atraídos del gran público inversionista.

El objetivo principal de la introducción de estos vehículos a nuestro país fue incentivar y promover al sector inmobiliario por lo que sirven para invertir en prácticamente en todo tipo de bienes inmuebles (e.g., comerciales, residenciales, industriales, hotelería, hospitales etc.).

Requisitos

Técnicamente una FIBRA es un fideicomiso que reúne las exigencias previstas en el artículo 187 de la LISR, por lo que puede tributar bajo el régimen fiscal preferencial contemplado en el artículo 188 del mismo ordenamiento.

Principalmente, los requisitos son:

• estar constituido conforme a la legislación mexicana, cuyo fin sea uno solo o la combinación de las siguientes actividades: (i) la adquisición o construcción de inmuebles destinados al arrendamiento, (ii) la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes de los arrendamientos de inmuebles, y (iii) otorgar financiamiento para alguno de los dos fines mencionados anteriormente con garantía hipotecaria de los bienes arrendados
• tener al menos el 70 % de su patrimonio invertido en bienes inmuebles
• destinar al arrendamiento los inmuebles que se construyan o adquieran
• que la fiduciaria emita los certificados de participación por los bienes que integren el patrimonio del fideicomiso (CBFIs) y estos se coloquen entre el gran público inversionista¹
• distribuir como mínimo el 95 % de su resultado fiscal
• inscribirse como tal ante las autoridades correspondientes

Conforme a lo anterior, se observa que normalmente las FIBRAS son vehículos de inversión públicos, por ende, listados para cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores de reunir los requerimientos correspondientes.

Inicialmente se fondea con los recursos obtenidos de colocar su portafolio inmobiliario entre el gran público inversionista, es decir, los CBFI’s que representan al mismo (oferta primaria). Posteriormente, es factible colocar cantidades adicionales a cambio de dinero, con el cual podrá comprar o desarrollar sus propios inmuebles, si el producto remanente se invierte según el esquema previsto en la LISR.²

Utilidad

En la actualidad una de las formas más socorridas por los inversionistas, es la modalidad inmobiliaria, ya sea para rentar un departamento, una casa de fin de semana, bodegas, naves industriales o la preventa de un desarrollo comercial o residencial, etc.

El propósito principal de una FIBRA es impulsar y maximizar el valor de las inversiones inmobiliarias situación que puede resultar atractiva para un inversor.

 Para quién invierte en CBFI’s

Al ser propietario de un inmueble las personas invierten su capital en un activo fijo, esto no siempre resulta del todo provechoso para el comprador porque cuestiones externas pueden hacer que el bien pierda valor, o sea difícil de vender, pero sobre todas las cosas es una inversión que no aporta liquidez a la cartera del propietario, es decir, el dinero invertido no le otorga un flujo constante del valor del bien por lo que el dueño en ocasiones está estancado en el valor del predio.

Al inversionista común, las FIBRAS le brindan la posibilidad de realizar una inversión inmobiliaria que le proporcione cierta liquidez sobre el activo, en otras palabras le ofrecen la bursatilización del capital invertido en bienes raíces.

Aunado a esto, las FIBRAS cuentan con autorizaciones para operar en regímenes de inversión de SIEFORES, aseguradoras, sociedades de inversión e inversionistas institucionales extranjeros, en resumen, con lo invertido tienen acceso a oportunidades de capital mucho más importantes, y el propietario accede a condiciones de venta mucho más atractivas.

Además, la FIBRA tiene la obligación de realizar distribuciones frecuentes a los tenedores de sus CBFI’s y su esquema permite vender la inversión inmobiliaria de los tenedores o propietarios de los inmuebles en un ambiente fiscalmente favorable.

Por ley, las AFORES, fondos privados e inversionistas offshore están exentos del pago de impuestos al comprar CBFI’s de una FIBRA, así como por recibir distribuciones de los mismos, lo cual incita a que el mercado extranjero inyecte capital a estos instrumentos lo cual ofrece importantes oportunidades de crecimiento para la FIBRA y sus inversionistas.

Para quién aporta inmuebles a una FIBRA

Quien aporte inmuebles a este tipo de fideicomisos, obtendrá la liquidez del valor del activo en CBFI’s que cotizarán en la Bolsa Mexicana de Valores. Quienes reciban CBFI’s a cambio de la aportación que realizaron a una FIBRA, inicialmente, no estarán obligados a pagar impuesto sobre la renta sobre la ganancia que genere la aportación de los inmuebles.³

Las empresas o incluso personas que se sostienen de las rentas de sus inmuebles también pueden seguir el mismo modelo vía una FIBRA, ya que las FIBRAs están obligadas a realizar distribuciones periódicas a los tenedores de sus CBFI’s, lo cual es una atractiva plusvalía por el valor de sus certificados. Al respecto los CBFI’s pueden ser vendidos en cualquier momento a través del gran público inversionista.

La ganancia que obtengan los tenedores personas físicas y residentes en el extranjero por la venta de los CBFI’s estará exenta del ISR e IVA, además de que el tenedor tendrá una participación alícuota dentro de todos los inmuebles de la FIBRA, evitando pagar impuestos locales como el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) o los gastos notariales de escrituración por cada venta.

Un beneficio adicional puede ser la planeación sucesoria, debido a que la FIBRA distribuye títulos negociables en lugar de fracciones de inmuebles y complicadas copropiedades que en la gran mayoría de los casos ocasionan más problemas de los que solucionan.

Por último, este instrumento permite a cualquier persona física invertir en bienes raíces con un riesgo diversificado, toda vez que participa dentro de una agrupación de inmuebles y no un predio en lo particular.

En la actualidad

Para constituir un FIBRA el objetivo normalmente sería contar con un portafolio inmobiliario cuyo valor oscile entre los 200 y 300 millones de dólares para que circule en el mercado una tercera parte de ese capital.

En 2011 se colocó la primera FIBRA en el mercado mexicano. Actualmente existen 11 en circulación dedicadas a invertir en distintos tipos de inmuebles (industriales, centros comerciales, hoteles etc.).

El crecimiento del mercado de esos instrumentos está en proceso y al día de hoy se siguen emitiendo nuevas reglas y regulaciones que permitan mayor flexibilidad a estos vehículos para que puedan seguir creciendo y rindiendo frutos a sus inversionistas.

Un ejemplo de lo anterior es que a finales del 2016 se introdujo una nueva regla miscelánea⁴ que permite que las FIBRAS, de manera análoga que las SAB, puedan recomprar sus acciones (en este caso sus CBFI’s) sujeto a ciertas condiciones.

La entrada en vigor de esta regla permite a las FIBRAS emular la estrategia de las empresas públicas en caso de que consideren que sus CBFIs se encuentran subvaluados o simplemente consideren provechoso invertir su flujo de efectivo en ello. Esta regla ultimadamente permitirá a las FIBRAS mayor flexibilidad en el destino de sus recursos así como en las decisiones de operación su negocio.

Beneficios para efectos del ISR

Las ventajas tributarias que reporta una FIBRA son las siguientes:

• no realiza pagos provisionales
• la ganancia obtenida en la venta de los CBFI’s está exenta; respecto de personas físicas y residentes en el extranjero (sin establecimiento permanente en el país),
• la ganancia generada por la aportación de los inmuebles a la FIBRA se difiere hasta en tanto se vendan los inmuebles subyacentes o el CBFI correspondiente
• si la FIBRA distribuye a sus tenedores cantidades superiores al resultado fiscal obtenido, se considerarán como reembolsos de capital y por lo tanto no estará sujeto a retención
• no se causa el ISAI como resultado de adquirir una parte alícuota de los inmuebles de la FIBRA

El gran reto para las FIBRAS será continuar creciendo por lo que buscarán mayor flexibilidad en ciertos aspectos de su régimen, permitiéndoles crecer y competir entre ellas, para ofrecer un mejor producto a los inversionistas institucionales e individuales.