FIBRAS

En EU hace más de 50 años se crearon los fideicomisos destinados a convertirse en instrumentos financieros de inversión para el mercado inmobiliario
 .  (Foto: IDC)

Orígenes

En EU hace más de 50 años se crearon los fideicomisos destinados a convertirse en instrumentos financieros de inversión para el mercado inmobiliario, en sus inicios solo incluían inmuebles ubicados territorio estadounidense, y posteriormente abarcarían los ubicados en el extranjero, es decir en otros países.

Esta modalidad de inversión surgió con la finalidad de atender la necesidad de los inversionistas que buscaban una oportunidad de inversión en portafolios de bienes raíces.

México

En nuestro país, el esquema de regulación de los fideicomisos de inversión en bienes raíces, llamados FIBRAS surge como una reacción ante este novedoso modelo de inversión, con el propósito de estimular el incipiente mercado inmobiliario, así como atraer inversionistas que pudieran colocar sus recursos y que a su vez les ofreciera liquidez inmediata con rendimientos crecientes por la plusvalía.

Los inmuebles aportados a las FIBRAS comúnmente son edificios de oficinas en renta, principalmente aquellos cuyos arrendatarios son clientes AAA, con contratos de arrendamiento en promedio de 10 años.

La rentabilidad de este modelo de negocio, estriba en que los únicos gastos son los relativos al mantenimiento de los inmuebles, y se tiene asegurado el cobro de las rentas mensualmente.

Cuando llega el momento en que una FIBRA cuente con varios inmuebles, se lleva a cabo la bursatilización, es decir se buscan inversionistas en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV); la FIBRA 1 fue la primera en cotizar en bolsa; actualmente solo son dos FIBRAS las que cotizan, y cada vez es más difícil que nuevas FIBRAS logren estar en la BMV.

El uso de estos instrumentos de inversión se ha ido extendiendo, inclusive en la industria hotelera. En este caso, los ingresos que se generan por el servicio de hospedaje, son manejados como arrendamiento, distinguiéndolo de los servicios por amenidades como pueden ser: restaurantes, minibares, Internet, telefonía, etc.

Este supuesto, se enfoca hacia el segmento bussines class, en razón de que se tienen definidas las temporadas específicas con un flujo constante de huéspedes, lo que no sucede con los destinos de playa que son excluidos de este esquema.

La administración de una FIBRA por lo general recae en una institución bancaria, quien recibe los inmuebles o los construye, para posteriormente darlos en arrendamiento.

Para esto, emite certificados de participación de bienes (CBIS), que podrán ser adquiridos por un grupo de inversionistas, cuidando que las personas participantes:

  • no sean partes relacionadas, y
  • ninguna en lo individual sea propietaria de más del 20 % de la totalidad de los mismos

Los recursos obtenidos se invierten para la adquisición o construcción de más inmuebles para ser destinados al arrendamiento.  

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 .  (Foto: IDConline)

Aspecto fiscal

Una FIBRA es un contrato, no es una compañía. Así que no se trata de un contribuyente porque carece de personalidad jurídica propia; consecuentemente, no está obligado a presentar declaración anual ni a realizar pagos provisionales.

La constitución de una FIBRA debe ser conforme a las leyes mexicanas, por lo que la fiduciaria debe ser una institución de crédito residente en México debidamente autorizada para actuar como tal.

Es necesario que el fin primordial de la FIBRA sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al uso o goce temporal; dichos bienes deben constituir cuando menos el 70 % de su patrimonio, debiendo permanecer en el fideicomiso cuando menos cuatro años.

Los beneficios de los tenedores de las CBIS se someterán al siguiente tratamiento fiscal:

  • el resultado fiscal:
    • del ejercicio es determinado por la fiduciaria, aplicando disposiciones del Título II “De las personas morales” de la LISR, y
    • es dividido entre el número de CBIS emitidos por la fiduciaria, para fijar el monto correspondiente
  • debe distribuirse al menos el 95 % del resultado fiscal del ejercicio anterior, que se hubiera generado por el arrendamiento de los bienes fideicomitidos; esta distribución será mínimo una vez al año
  • la retención de ISR es del 30 % sobre el monto del resultado fiscal distribuido a cada tenedor de los CBIS. En estos casos no procede la retención del 10 % del ISR adicional aplicable en la distribución de dividendos, y
  • en la enajenación de algún inmueble aportado, antes del plazo de cuatro años de su aportación, la fiduciaria cubrirá el ISR derivado de la ganancia obtenida, dentro de los 15 días posteriores a la venta

De manera adicional, los tenedores de los CBIS deberán acumular a sus demás ingresos del ejercicio, los rendimientos cobrados, es decir la parte del resultado fiscal recibido. En este caso, pueden acreditar el ISR retenido por la fiduciaria.

Finalmente, no menos importante, las sociedades aportantes de inmuebles a una FIBRA, dado que fiscalmente están realizando una enajenación, difieren la acumulación de la ganancia obtenida, en tanto no enajenen los CBIS recibidos ni la fiduciaria haga lo propio con los inmuebles fideicomitidos. 

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 .  (Foto: IDConline)

Conclusión

Una FIBRA, como fideicomiso dedicado a rentar y administrar un portafolio de inmuebles, es un instrumento para recabar fondos de un grupo de inversionistas para el desarrollo de conjuntos inmobiliarios destinados al arrendamiento, cuenta con importantes ventajas fiscales, como el diferimiento de ISR por la aportación de los bienes realizados, así como una regulación precisa respecto a los rendimientos recibidos por los tenedores de los CBIS.