ISR anual por enajenación de bienes y salarios

Cálculo del ISR del ejercicio 2017 para las personas físicas que percibieron ingresos por salarios y enajenación de inmuebles
 .  (Foto: iStock)

Cómo se calcula el ISR del ejercicio 2017 para las personas físicas que percibieron ingresos por salarios y enajenación de inmuebles

Para ello, considérese el siguiente ejemplo.

La señora Carmen Mena Jiménez en 2017 obtuvo ingresos por salarios así como por la venta de un inmueble distinto a su casa habitación, por lo que desea conocer el ISR a su cargo en dicho ejercicio, para lo cual se presentan los datos siguientes:

Ingresos acumulables por sueldos y salarios

 

Concepto

Importe

 

Total de ingresos por sueldos y salarios

$1,293,661.00

Menos:

Ingresos exentos por sueldos y salarios

332,153.00

Igual:

Ingresos acumulables por sueldos y salarios

$961,508.00

  Respecto al inmueble se tiene:

Datos generales

Concepto

Subtotal

Importe

Fecha

Precio de venta

 

$4,126,045.00

05/08/17

Precio de compra

 

2,327,899.00

09/05/07

Terreno

1,034,370.00

 

 

Construcción

1,293,529.00

 

 

Gastos notariales pagados por la escrituración

 

144,732.00

09/05/07

Impuestos pagados por la escrituración

 

19,695.00

09/05/07

Avalúo pagado para la venta del inmueble

 

33,215.00

04/07/17

Comisión por enajenación

 

$287,442.00

05/08/17

  Es necesario contar con los valores de compra del terreno y la construcción, pues este último pierde su valor por el transcurso del tiempo y se disminuirá a razón del 3 % por cada año.

Si no se conocen los valores por separado, podrá tomarse alguna de las siguientes opciones para separarlos:

  • el costo del terreno será el 20 % del costo total de adquisición del inmueble
  • considerar la proporción que se hubiera dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien
  • considerando las proporciones de los valores catastrales
  • que correspondan a la fecha de adquisición

En la determinación del costo de adquisición no se incluirán intereses ni otras erogaciones que se hubieran cubierto, solo se tomará la contraprestación para su adquisición. Para bienes adquiridos a título gratuito, se considerará el costo pagado por el autor de la sucesión o el donante y como fecha de adquisición la que hubiere correspondido a estos.

Los gastos y costos incurridos en su adquisición se actualizarán desde su erogación y hasta la fecha de la venta.

Construcción

Así, la construcción se disminuye a razón del 3 % por cada año completo transcurrido desde su adquisición y hasta la enajenación.

Disminución de la construcción

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$1,293,529.00

Por:

Por ciento de disminución anual

3 %

Igual:

Deducción por cada año

38,805.87

Por:

Número de años completos de tenencia

10

Igual:

Disminución de la construcción

$388,058.70

 

Costo de la construcción disminuido

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$1,293,529.00

Menos:

Disminución de la construcción

388,058.70

Igual:

Costo de la construcción disminuido

$905,470.30

  En ningún caso el costo de la construcción disminuido puede ser inferior al 20 % del costo inicial, pues de ser así, se considerará como deducción este último.

Monto mínimo como disminución de la construcción

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$1,293,529.00

Por:

Por ciento mínimo a considerar

20 %

Igual:

Monto mínimo  como disminución de la construcción

$258,705.80

El costo de la construcción disminuido supera el mínimo del 20 %,  por lo que toma el mayor para actualizarlo desde la fecha de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a la enajenación.

Costo de la construcción actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción disminuido

$905,470.30

Por:

Factor de actualización

1.5134

Igual:

Costo de la construcción actualizado

$1,370,338.75

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (julio 2017)

126.886

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la adquisición (mayo 2007)

83.8373

Igual:

Factor de actualización

1.5134

 

Terreno

Los terrenos no pierden su valor por el transcurso del tiempo, por lo que su costo de adquisición se actualiza desde el mes en el que se adquirió y hasta el mes inmediato a su enajenación.

  Costo del terreno actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de adquisición del terreno

$1,034,370.00

Por:

Factor de actualización

1.5134

Igual:

Costo del terreno actualizado

$1,565,415.56

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (julio 2017)

126.886

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la adquisición (mayo 2007)

83.8373

Igual:

Factor de actualización

1.5134

 

Costo comprobado de adquisición

La suma del costo del terreno actualizado y el de la construcción dan como resultado el costo comprobado de adquisición actualizado.

Costo comprobado de adquisición actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción actualizado

$1,370,338.75

Más:

Costo del terreno actualizado

1,565,415.56

Igual:

Costo comprobado de adquisición actualizado

$2,935,754.31

 

El costo no puede ser menor al 10 % del precio de venta.

Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta

$4,126,045.00

Por:

Por ciento mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

10 %

Igual:

Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

$412,604.50

  El costo comprobado de adquisición actualizado no fue inferior a dicho 10 %, por lo que se tomará el primero como deducible.

Demás deducciones

Los gastos notariales, impuestos, derechos por escrituras de adquisición y de enajenación, el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, las comisiones, mediaciones con motivo de la adquisición o de la venta, que hubiera pagado el enajenante se consideran como deducciones autorizadas, actualizadas desde la fecha de su erogación y hasta el mes inmediato anterior a la de enajenación (art. 121, LISR).

Gastos notariales por escrituración actualizados

 

Concepto

Importe

 

Gastos notariales por escrituración

$144,732.00

Por:

Factor de actualización

1.5134

Igual:

Gastos notariales por escrituración actualizados

$219,037.41

  Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (julio 2017)

126.886

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la adquisición (mayo 2007)

83.8373

Igual:

Factor de actualización

1.5134

 

Derechos por escrituración actualizados

 

Concepto

Importe

 

Derechos por escrituración

$19,695.00

Por:

Factor de actualización

1.5134

Igual:

Derechos por escrituración actualizados

$29,806.41

  Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (julio 2017)

126.886

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la erogación (mayo 2007)

83.8373

Igual:

Factor de actualización

1.5134

 

Avalúo del inmueble actualizado

 

Concepto

Importe

 

Avalúo pagado para la venta del inmueble

$33,215.00

Por:

Factor de actualización

1.0037

Igual:

Avalúo del inmueble actualizado

$33,215.00

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (julio 2017)

126.886

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la erogación (junio 2017)

126.408

Igual:

Factor de actualización

1.0037

 

Comisión por enajenación actualizada

 

Concepto

Importe

 

Comisión por enajenación

$287,442.00

Por:

Factor de actualización (1)

1

Igual:

Comisión por enajenación actualizada

$287,442.00

  Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el gasto se realizó en la misma fecha que la enajenación

Ganancia por enajenación

Respecto a las deducciones autorizadas se determina la ganancia o pérdida por la enajenación del inmueble, si es que estas son menores o superiores a la contraprestación por la enajenación.

Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta

$4,126,045.00

Menos:

Costo comprobado de adquisición actualizado

2,935,754.31

Menos:

Gastos notariales por escrituración actualizados

219,037.41

Menos:

Derechos por escrituración actualizados

29,806.41

Menos:

Avalúo del inmueble actualizado

33,215.00

Menos:

Comisión por enajenación actualizada

287,442.00

Igual:

Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble

$620,789.87

  ISR del ejercicio

Para determinar el ISR del ejercicio, la ganancia por la enajenación del inmueble se dividirá en una acumulable y otra no acumulable:

  • acumulable: la ganancia se divide entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años y el resultado se suma a los demás ingresos por salarios acumulables. Al resultado se le disminuyen las deducciones personales y estímulos fiscales para determinar el ISR sobre los ingresos acumulables
  • no acumulable: se obtiene de restar de la ganancia total, la ganancia acumulable. A la diferencia se le aplica la tasa que resulte menor conforme a los siguientes procedimientos:
    • al total de los ingresos acumulables del ejercicio se le disminuyen las deducciones personales con excepción de las señaladas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la LISR (gastos médicos, funerales y donativos) y al resultado se le aplica la tarifa del artículo 151 de la LISR. El ISR que resulte se divide entre la base sobre la cual se calculó y el resultado es la tasa
    • se calculará la tasa de los últimos cinco ejercicios anteriores incluyendo el de la enajenación, siguiendo el procedimiento del punto anterior. La suma de las tasas se divide entre cinco y el resultado es una tasa promedio. Cuando no se hubieran obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación, puede determinarse la tasa de cada uno con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada para 2017

  Tasa e impuesto sobre ingresos no acumulables

Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio

 

Concepto

Importe

 

Ganancia

$620,789.87

Entre:

Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación

10

Igual:

Ganancia acumulable

$62,078.99

 

Ganancia no acumulable

 

Concepto

Importe

 

Ganancia

$620,789.87

Menos:

Ganancia acumulable

62,078.99

Igual:

Ganancia no acumulable

$558,710.88

  Los ingresos gravados por salarios se adicionan a la ganancia acumulable por la enajenación del inmueble y se les aplicarán las deducciones personales con que cuente el contribuyente.

Ingresos acumulables del ejercicio

 

Concepto

Importe

 

Ingresos acumulables por sueldos y salarios

$961,508.00

Más:

Ganancia acumulable

62,078.99

Igual:

Ingresos acumulables del ejercicio

$1,023,586.99

 

Para obtener la tasa del ISR sobre los ingresos acumulables, podrán disminuirse solo las deducciones personales permitidas, sin que las mismas excedan de la cantidad que resulte menor entre el 15 % del total de los ingresos del contribuyente y el equivalente a cinco veces la UMA elevada al año.

Límite de deducciones personales conforme a ingresos

  

Concepto

Importe

 

Total de ingresos por sueldos y salarios

$1,293,661.00

 Más:

Ingresos por enajenación del bien

4,126,045.00

Igual: 

Total de ingresos del ejercicio

$5,419,706.00

Por:

Por ciento límite

15 %

Igual:

Límite de deducciones personales conforme a ingresos

$812,955.90

 

El total de las deducciones personales y colegiaturas pagadas en el ejercicio son:

 

Deducciones personales del ejercicio

  

Concepto

Importe

 

Gastos médicos y hospitalarios deducibles

$45,648.00

Más:

Lentes ópticos graduados

2,500.00

Más:

Gastos funerales

13,654.00

Más:

Intereses reales por créditos hipotecarios

16,548.00

Más:

Primas por seguros de gastos médicos

19,846.00

Más:

Gastos por transportación escolar obligatoria

7,500.00

Igual:

Deducciones personales del ejercicio

$105,696.00

 

Las deducciones personales no exceden el límite de cinco veces la UMA elevada al año de $137,694.00 ni del 15 % del total de los ingresos, por lo que se puede deducir el total de las mismas.

Asimismo, se realizaron pagos de colegiaturas por las que se determina el monto que puede deducir y el importe que excede del límite permitido.

Colegiaturas de nivel preescolar no deducibles

  

Concepto

Importe

 

Colegiaturas de nivel preescolar pagadas

$16,500.00

Menos:

Límite deducible para colegiaturas de nivel preescolar

14,200.00

Igual:

Colegiaturas de nivel preescolar no deducibles

$2,300.00

 

Colegiaturas de nivel primaria no deducibles

  

Concepto

Importe

 

Colegiaturas de nivel primaria pagadas

$37,800.00

Menos:

Límite deducible para colegiaturas de nivel primaria

12,900.00

Igual:

Colegiaturas de nivel primaria no deducibles

$24,900.00

  Base para determinar la tasa de ISR de 2017

  

Concepto

Importe

 

Ingresos acumulables del ejercicio

$1,023,586.99

Menos:

Intereses reales por créditos hipotecarios

16,548.00

Menos:

Primas por seguros de gastos médicos

19,846.00

Menos:

Gastos por transportación escolar obligatoria

7,500.00

Igual:

Base para determinar la tasa de ISR de 2017

$979,692.99

 

ISR

 

Concepto

Importe

 

Base para determinar la tasa de ISR de 2017

$979,692.99

Menos:

Límite inferior de la tarifa del artículo 152

750,000.01

Igual:

Excedente del límite inferior

229,692.98

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

32 %

Igual:

Impuesto marginal

73,501.75

Más:

Cuota fija

180,850.82

Igual:

ISR

$254,352.57

 

Tasa 2017

 

Concepto

Importe

 

ISR

$254,352.57

Entre:

Base gravable para determinar tasa

$979,692.99

Igual:

Tasa 2017

0.2596

  El mismo procedimiento se aplicará a la base gravable de los últimos cuatro ejercicios para obtener una tasa promedio como se muestra a continuación.

De no haber obtenido ingresos en dichos ejercicios, se considerará la base gravable del 2017 a la cual se le aplicarán las tarifas de cada uno de los ejercicios en cuestión.

Tasa promedio

 

Concepto

Importe

 

Tasa 2017

0.2596

Más:

Tasa 2016

0.2349

Más:

Tasa 2015

0.2489

Más:

Tasa 2014

0.2649

Más:

Tasa 2013

0.2591

Igual:

Suma de tasas

1.2674

Entre:

Cinco

5

Igual:

Tasa promedio

0.2535

 

La tasa promedio es menor a la que se obtiene considerando los ingresos e ISR de 2017, por lo tanto se toma la primera para obtener el ISR sobre la ganancia no acumulable del ejercicio 2017.

ISR sobre ganancia no acumulable

 

Concepto

Importe

 

Ganancia no acumulable

$558,710.88

Por:

Tasa promedio

0.2535

Igual:

ISR sobre ganancia no acumulable

$141,633.21

 

Impuesto sobre ingresos acumulables

A continuación se obtiene el ISR sobre los ingresos acumulables, considerando las deducciones personales y las colegiaturas, que se encuentren dentro de los límites calculados.

 Base gravable por ingresos acumulables

 

Concepto

Importe

 

Ingresos acumulables del ejercicio

$1,023,586.99

Menos:

Deducciones personales

105,696.00

Menos:

Límite deducible para colegiaturas de nivel preescolar

14,200.00

Menos:

Límite deducible para colegiaturas de nivel primaria

12,900.00

Igual:

Base gravable por ingresos acumulables

$890,790.99

 

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

 

Concepto

Importe

 

Base gravable por ingresos acumulables

$890,790.99

Menos:

Límite inferior de la tarifa del artículo 152

750,000.01

Igual:

Excedente del límite inferior

140,790.98

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

32.00%

Igual:

Impuesto marginal

45,053.11

Más:

Cuota fija

180,850.82

Igual:

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$225,903.93


El total del ISR del ejercicio a cargo del contribuyente es la suma del correspondiente a los ingresos no acumulables más el de los acumulables.

 

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 .  (Foto: IDC)

Total del ISR a cargo del ejercicio

 

Concepto

Importe

 

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$225,903.93

Más:

ISR sobre ganancia no acumulable

141,633.21

Igual:

Total del ISR a cargo del ejercicio

$367,537.14

  El contribuyente puede acreditar contra el ISR del ejercicio; el retenido por la empresa por los pagos de salarios, los dos pagos provisionales por la enajenación del inmueble (a la federación y a la entidad federativa) que el notario retuvo en su momento.

  ISR a pagar del ejercicio

 

Concepto

Importe

 

Total del ISR a cargo del ejercicio

$367,537.14

Menos:

ISR retenido por salarios

248,533.00

Menos:

Pago provisional a la entidad federativa

31,039.49

Menos:

Pago provisional a la federación

2,752.43

Igual:

ISR a pagar (favor) del ejercicio

$85,212.22

  Es indispensable que las personas físicas que hubieran obtenido este tipo de ingresos, conozcan la forma de determinar el impuesto a cargo del ejercicio, pues la retención que hubiera realizado el notario público tiene la naturaleza de un pago provisional por lo que es obligatorio presentar la declaración anual.