Las personas físicas con ingreso por la enajenación de inmuebles que no efectuen actividades empresariales o aun cuando lo hagan y los bienes no sean afectos a dichas actividades, incluyendo a las dedicadas al arrendamiento de inmuebles, deberán cumplir con ciertas obligaciones fiscales, en términos del Capítulo IV, del Título IV de la LISR “De los ingresos por enajenación de inmuebles”.
En esta ocasión se abordará el tratamiento fiscal respecto de
la permuta de casas habitación entre dos personas físicas, pero que, al practicar el avalúo de sus bienes inmuebles, uno excede en valor en comparación con el otro en un 20 %.
A continuación, se hacen algunas precisiones para identificar los efectos para el ISR e IVA en atención al acto jurídico desplegado por tales individuos.
Qué es la permuta
Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra; no obstante, si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta siempre que la porción del numerario sea igual o mayor que el bien, en el supuesto contrario será de permuta (arts. 2327 y 2250, Código Civil Federal –CCF–).
Cada uno de los contratantes se reputa vendedor de la cosa entregada y constreñido a cumplir con las obligaciones a que están sujetos quienes transfieran el dominio de algún bien.
Bajo ese contexto, para analizar el manejo de esa figura es menester acudir a conceptos vinculados con la compraventa en términos del numeral 2331 del CCF.
Tratamiento fiscal
ISR
En los casos de permuta se considerará que existen dos enajenaciones para las personas físicas que intervienten en el acto; esto con fundamento en el artículo 119, segundo párrafo de la LISR.
Sin embargo, no se pagará el impuesto por la obtención de los ingresos derivados de la enajenación de casa habitación, si:
- el monto de la contraprestación obtenida no excede de setecientas mil unidades de inversión.
Por el excedente se determinará la ganancia y se calculará el impuesto anual y el pago provisional, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del tributo correspondiente al pago provisional se efectuará por el fedatario público (arts. 120, 121 y 126, LISR)
- la transmisión se formalice ante fedatario público (art. 93, fracc. XIX, LISR)
- durante los tres años inmediatos anteriores a la venta, el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el notario
La exención descrita solo será aplicable si durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación, el contribuyente no hubiere vendido otra casa habitación por la cual hubiere obtenido el beneficio.
Para ello, bastará con acreditar ante el notario que formalice la operación que no se ha vendido la casa y se tiene el domicilio ahí con la siguiente documentación:
- credencial de elector expedida por el Instituto Nacional Electoral
- comprobantes de pagos de luz, o telefonía fija, o
- estados de cuentas de instituciones que componen el sistema financiero, o casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias
La documentación descrita deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta (art. 155, RLISR).
Papel de los fedatarios públicos
Tratándose de operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta.
Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán (art. 126, tercer párrafo, LISR y regla 3.15.6., primer y cuarto párrafos, RMISC 2019).
El fedatario público deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente, el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate y, en caso de que proceda la exención referida, tiene la obligación de dar aviso a las autoridades fiscales, mediante el portal del SAT e incluir en la escritura pública correspondiente el resultado de dicha consulta o agregar al apéndice, la impresión de la misma y de su resultado. El fedatario deberá comunicarle al enajenante que dará aviso de la operación efectuada, para lo cual indicará el monto de la contraprestación y, en su caso el ISR retenido. (regla 3.11.6., RMISC 2019).
De igual forma, deberá proporcionar al contribuyente que realice la operación, la información relativa al cálculo del ISR y expedir el CFDI con la retención respectiva de ser el caso (regla 3.15.5., RMISC 2019).
Diferencia de valores
Para efectos del ISR, si se presenta una permuta, se considera que hay dos enajenaciones. Si aquellas están referidas a dos casas habitación resulta aplicable lo ya indicado para la compraventa.
Ahora bien, si una excede el valor en comparación con el otro bien inmueble; por ejemplo, el 20 % mencionado, el contribuyente está percibiendo otro ingreso que incrementa su haber patrimonial.
Así existe un ingreso para el adquirente del bien, debido a que el valor de este “determinado conforme al avalúo” excedió en más de un 10 % de la contraprestación pactada.
En consecuencia, la diferencia entre la contraprestación y el valor del bien adquirido es gravada y sujeta al pago del impuesto, al obtener un mayor beneficio económico, además de un ingreso por la adquisición de este (arts. 125 y 130, fracc. IV, y último párrafo, LISR).
IVA
La enajenación del suelo y de las construcciones con destino para casa habitación está exenta (art. 9o., fraccs. I y II, LIVA).
Por los demás bienes sí se pagará el tributo, en cuyo caso será retenido por los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes lo enterarán dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (art. 33, LIVA).
Conclusión
En la permuta y la compraventa no existe diferencia para efectos del ISR, por lo que, en el supuesto planteado, el excedente debe ser sujeto de gravamen para una de las partes, al haber un ingreso para el contribuyente, pues lo que se grava es precisamente esa riqueza, el mayor beneficio económico obtenido.
Sin embargo, el tratamiento para el otro pagador de impuestos es diferente, toda vez que no causará el ISR por la obtención de los ingresos derivados de la enajenación de casa habitación, si no excede del monto previsto en la ley. De exceder se generaría el impuesto.
