Ingresos de personas físicas por enajenación de inmuebles

Cédulas necesarias para determinar el impuesto a cargo de la ganancia acumulable y la no acumulable por la enajenación de terreno y construcción adquiridos en la misma o distintas fechas
.
 .  (Foto: iStock)

Cuando una persona física que no realiza actividades empresariales vende un inmueble, o las efectúa pero dicho bien no es afecto a ellas, debe determinar el ISR conforme al Capítulo IV, del Título IV de la LISR (de los ingresos por enajenación de bienes).

Para efectos fiscales, debe entenderse que se considera que existe enajenación en todos los supuestos previstos en el artículo 14 del CFF, como son:

  • toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado
  • adjudicación, aun cuando se realicen a favor del acreedor
  • aportación a una sociedad o asociación
  • la que se realiza mediante el arrendamiento financiero
  • a través del fideicomiso, cuando:
    • el fideicomitente designa o se obliga a designar fideicomisario diverso de él y siempre que no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes
    • el fideicomitente pierda el derecho a readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho.Si el fideicomitente recibe certificados de participación por los bienes que afecte en fideicomiso, se consideran enajenados al momento en que el fideicomitente perciba los certificados, salvo que se trate de acciones
  • la cesión de los derechos que se tengan sobre los bienes afectos al fideicomiso, en cualquiera de los siguientes momentos:
    • en el acto en el que el fideicomisario ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero. En estos casos se considera que el fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su designación y que los enajena en el momento de ceder sus derechos o de dar dichas instrucciones
    • cuando el fideicomitente cede sus derechos, si entre estos, se incluye el de que los bienes se transmitan a su favor
  • la transmisión de dominio de un bien tangible o del derecho para adquirirlo que se efectúe, a través de enajenación de títulos de crédito, o de la cesión de derechos que los representen

Ingresos exentos

Inmuebles

El numeral 93, fracción XIX de la LISR, precisa que las personas físicas no pagan el impuesto por la enajenación de su casa habitación, siempre que la contraprestación no exceda de 700,000 Udis y la transmisión se formalice ante fedatario público.

Si el precio de venta excede de dicha cantidad, se determina la ganancia, se calcula el impuesto anual y el pago provisional, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el remanente entre el monto de la contraprestación.

Dicha exención comprende tanto la construcción como el terreno, pero para este último solo aplica hasta por el área que no sea superior a tres veces la cubierta por la construcción. Por el excedente, se paga el ISR (art. 129, RLISR).

Esta exención es aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación, el contribuyente no hubiese enajenado otra casa habitación por la que hubiera aplicado dicha exención prevista en este inciso, y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

El fedatario público debe consultar al SAT, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores, por la que hubiera obtenido la exención y tiene que avisar de la enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.

Otros bienes

En el caso de bienes muebles (distintos de acciones, partes sociales, títulos valor e inversiones) no se causa ISR cuando en un año de calendario la diferencia entre el total de las enajenaciones y el costo comprobado de la adquisición de los bienes enajenados, no excede de tres veces la UMA elevada al año ($92,466.00 para 2019). Por la utilidad excedente, se paga el impuesto.

 

IVA

Inmuebles

La enajenación del suelo y de las construcciones con destino para casa-habitación están exentas de IVA (art. 9, fraccs. I y II, LIVA).

Por los demás inmuebles se paga el impuesto, el cual es retenido por los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes lo deben enterar dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (art. 33, LIVA).

Muebles

La venta de bienes muebles usados por personas físicas está exenta de IVA (art. 9o., fracc. IV, LIVA).

No obstante, si el contribuyente realiza actividades empresariales, la enajenación de bienes usados sí causa IVA a la tasa general, excepto cuando los bienes no hubiesen sido afectos a dichas actividades, caso en el que se aplica la exención.

Casos prácticos

Adquisición de terreno y construcción en la misma fecha

La señora Guadalupe Sánchez Morales vende un inmueble para uso habitacional el 15 de julio de 2019, con los siguientes datos:

 

Datos generales

Concepto

Subtotal

Importe

Fecha

Precio de venta

 

$4,150,560.00

15/07/19

Precio de compra

 

1,301,304.00

20/04/08

Terreno

$546,500.00

 

 

Construcción

754,804.00

 

 

Ampliación a la construcción

 

655,480.00

16/02/14

Gastos notariales pagados por la escrituración

 

96,540.00

20/04/08

Derechos pagados por la escrituración

 

6,540.00

20/04/08

ISAI pagado en la compra del inmueble

 

46,763.00

20/04/08

Avalúo pagado para la venta del inmueble

 

28,550.00

10/02/19

Comisión por enajenación

 

$395,480.00

15/07/19

 

Construcción

Las construcciones se disminuyen un 3 % por cada año completo, a partir de su adquisición y hasta la enajenación (art. 124, fracc. II, LISR).

Disminución de la construcción

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$754,804.00

Por:

Por ciento de disminución anual

3 %

Igual:

Deducción por cada año

$22,644.12

Por:

Número de años completos de tenencia

11

Igual:

Disminución de la construcción

$249,085.32

 

Costo de la construcción disminuido

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$754,804.00

Menos:

Disminución de la construcción

249,085.32

Igual:

Costo de la construcción disminuido

$505,718.68

 

En términos del artículo 124, fracción I y 209 del RLISR, cuando no se conozca por separado el costo de adquisición de la construcción y del terreno, puede tomarse alguna de las siguientes opciones:

  • el costo del terreno será el 20 % del costo total de adquisición del inmueble
  • considerar la proporción que se hubiese dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien, o
  • con base en las proporciones de los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición

El costo de la construcción disminuido no puede ser inferior al 20 % del costo de la construcción inicial; de obtener dicho resultado, se toma como deducción este último.

Monto mínimo como costo de la construcción

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$754,804.00

Por:

Por ciento mínimo a considerar

20 %

Igual:

Monto mínimo como costo de la construcción

$150,960.80

 

Como el costo de la construcción disminuido supera al mínimo del 20 %; se considera el primero para actualizarlo desde la fecha de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a la enajenación.

 

Costo de la construcción actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción disminuido

$505,718.68

Por:

Factor de actualización

1.5611

Igual:

Costo de la construcción actualizado

$789,477.43

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (junio 2019)

103.2990

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la adquisición (abril 2008)

66.1701

Igual:

Factor de actualización

1.5611

 

Ampliación

Según los numerales 121, fracción II y 124, fracción II de la LISR, las construcciones, mejoras o adaptaciones que implican inversiones se sujetan al mismo tratamiento de las construcciones, por lo que la ampliación realizada al inmueble es una deducción autorizada y se disminuye y actualiza desde su realización y hasta la enajenación, tal y como sigue:

Disminución del costo de la ampliación

 

Concepto

Importe

 

Ampliación a la construcción

$655,480.00

Por:

Por ciento de disminución anual

3 %

Igual:

Deducción por cada año

$19,664.40

Por:

Número de años completos de tenencia

5

Igual:

Disminución del costo de la ampliación

$98,322.00

 

 

Costo de la ampliación disminuido

 

Concepto

Importe

 

Ampliación a la construcción

$655,480.00

Menos:

Disminución del costo de la ampliación por años de tenencia

98,322.00

Igual:

Costo de la ampliación disminuido

$557,158.00

 

Cuando no pueda comprobarse el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, se considera como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Si dicho aviso precisa la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, solo se toma como costo, el valor correspondiente a la construcción (art. 205, RLISR)

Las autoridades pueden ordenar, practicar o tomar en cuenta un avalúo de dichas inversiones referido a la fecha en que se terminaron; y si este es inferior en más de un 10 % de la cantidad que contenga el aviso de terminación de obra, se aplica el importe del avalúo como costo de las inversiones.

Si no puede comprobarse el costo de las citadas inversiones, puede tomarse como costo el 80 % del valor de la construcción que reporte un avalúo referido a la fecha en que fueron terminadas, considerando la antigüedad que se reporte en el avalúo.

Al tratarse de construcciones, el costo de la ampliación disminuido no puede ser inferior al 20 % del monto inicial.

Monto mínimo como costo de la ampliación

 

Concepto

Importe

 

Ampliación a la construcción

$655,480.00

Por:

Por ciento mínimo a considerar

20 %

Igual:

Monto mínimo como costo de la ampliación

$131,096.00

 

Como el costo de la ampliación disminuido es superior al mínimo del 20 %, se toma el primero para efectos de la actualización.

Costo de la ampliación actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de la ampliación disminuido

$557,158.00

Por:

Factor de actualización

1.2191

Igual:

Costo de la ampliación actualizado

$679,231.32

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (junio 2019)

103.2990

Entre:

INPC del mes en que se realizó la ampliación (febrero 2014)

84.7331

Igual:

Factor de actualización

1.2191

 

Terreno

Los terrenos solo se actualizan desde el mes de su adquisición y hasta el mes inmediato a la enajenación.

 

Costo del terreno actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de adquisición del terreno

$546,500.00

Por:

Factor de actualización

1.5611

Igual:

Costo del terreno actualizado

$853,141.15

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (junio 2019)

103.2990

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la adquisición (abril 2008)

66.1701

Igual:

Factor de actualización

1.5611

 

Costo comprobado de adquisición

La suma del terreno actualizado más el de la construcción disminuido y actualizado, es el costo comprobado de adquisición actualizado, el cual no puede ser menor al 10 % del precio de venta (art. 121, fracc. I, LISR).

Costo comprobado de adquisición actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción actualizado

$789,477.43

Más:

Costo del terreno actualizado

853,141.15

Igual:

Costo comprobado de adquisición actualizado

$1,642,618.58

 

Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta

$4,150,560.00

Por:

Por ciento mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

10 %

Igual:

Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

$415,056.00

 

El costo comprobado de adquisición actualizado no fue inferior a dicho 10 %, por lo que se tomará el primero como el monto deducible.

Otras deducciones

Conforme al ordenamiento 121 de la LISR, los contribuyentes pueden deducir los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, las comisiones y mediaciones con motivo de la adquisición o de la enajenación, que hubiera pagado el enajenante.

Para lo cual, se actualizan desde la fecha de su pago y hasta el mes inmediato anterior a la de enajenación.

Gastos notariales por escrituración actualizados

 

Concepto

Importe

 

Gastos notariales por escrituración

$96,540.00

Por:

Factor de actualización

1.5611

Igual:

Gastos notariales por escrituración actualizados

$150,708.59

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (junio 2019)

103.2990

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la erogación (abril 2008)

66.1701

Igual:

Factor de actualización

1.5611

 

Derechos por escrituración actualizados

 

Concepto

Importe

 

Derechos por escrituración

$6,540.00

Por:

Factor de actualización

1.5611

Igual:

Derechos por escrituración actualizados

$10,209.59

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (junio 2019)

103.2990

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la erogación (abril 2008)

66.1701

Igual:

Factor de actualización

1.5611

 

ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado

 

Concepto

Importe

 

ISAI pagado en la compra del inmueble

$46,763.00

Por:

Factor de actualización

1.5611

Igual:

ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado

$73,001.72

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (junio 2019)

103.2990

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la erogación (abril 2008)

66.1701

Igual:

Factor de actualización

1.5611

 

Avalúo del inmueble actualizado

 

Concepto

Importe

 

Avalúo pagado para la venta del inmueble

$28,550.00

Por:

Factor de actualización

1.0021

Igual:

Avalúo del inmueble actualizado

$28,609.96

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (junio 2019)

103.2990

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la erogación (febrero 2019)

103.0790

Igual:

Factor de actualización

1.0021

 

Comisión por enajenación actualizada

 

Concepto

Importe

 

Comisión por enajenación

$395,480.00

Por:

Factor de actualización (1)

1

Igual:

Comisión por enajenación actualizada

$395,480.00

N ota: (1) No hay actualización pues el gasto se realiza en la misma fecha que la


Enajenación

Ganancia por enajenación

Al precio de venta se le disminuyen las deducciones autorizadas para conocerla ganancia gravada; si las deducciones son superiores se obtiene una pérdida por la enajenación del inmueble.

Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta

$4,150,560.00

Menos:

Costo comprobado de adquisición actualizado

1,642,618.58

Menos:

Costo de la ampliación actualizado

679,231.32

Menos:

Gastos notariales por escrituración actualizados

150,708.59

Menos:

Derechos por escrituración actualizados

10,209.59

Menos:

ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado

73,001.72

Menos:

Avalúo del inmueble actualizado

28,609.96

Menos:

Comisión por enajenación actualizada

395,480.00

Igual:

Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble

$1,170,700.24

 

Pago provisional

Al generar una ganancia debe hacerse un pago provisional del ISR a la entidad federativa en donde se ubique el bien, así como otro a la federación (arts. 126 y 127, LISR).

En operaciones consignadas en escrituras públicas, el fedatario que intervenga en la operación, calcula y entera el impuesto correspondiente mediante declaración que presenta dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura o minuta y emitirá la constancia de retención al enajenante.

ISR a la entidad federativa

Acorde con el artículo 127 de la LISR, el pago provisional a pagar a la entidad federativa es el que resulte de aplicar la tasa de 5 % a la ganancia por la enajenación.

Pago provisional para la entidad federativa

 

Concepto

Importe

 

Ganancia por enajenación del inmueble

$1,170,700.24

Por:

Tasa aplicable

5 %

Igual:

Pago provisional para la entidad federativa

$58,535.01

 

ISR a la federación

Como primer paso se divide la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso exceda de 20 años.

Base gravable para el pago provisional

 

Concepto

Importe

 

Ganancia por enajenación del inmueble

$1,170,700.24

Entre:

Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación

11

Igual:

Base gravable para el pago provisional

$106,427.29

 

Al resultado se le aplica la tarifa para enajenación de inmuebles, contenida en el Anexo 8 de la RMISC, en términos de la regla 3.15.4., de la RMISC 2019.

Límite inferior

Límite superior

Cuota fija

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

$

$

$

 %

0.01

6,942.20

0

1.92

6,942.21

58,922.16

133.28

6.4

58,922.17

103,550.44

3,460.01

10.88

103,550.45

120,372.83

8,315.57

16

120,372.84

144,119.23

11,007.14

17.92

144,119.24

290,667.75

15,262.49

21.36

290,667.76

458,132.29

46,565.26

23.52

458,132.30

874,650.00

85,952.92

30

874,650.01

1,166,200.00

210,908.23

32

1,166,200.01

3,498,600.00

304,204.21

34

3,498,600.01

En adelante

1,097,220.21

35

 

ISR

 

Concepto

Importe

 

Base gravable para el pago provisional

$106,427.29

Menos:

Límite inferior de la tarifa

103,550.45

Igual:

Excedente del límite inferior

$2,876.84

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

16.00%

Igual:

Impuesto marginal

$460.29

Más:

Cuota fija

8,315.57

Igual:

ISR

$8,775.86

 

El resultado se multiplica por el mismo número de años sobre los que se dividió la ganancia y se obtiene el ISR calculado en términos del artículo 126 de la LISR. A este impuesto se le acredita el pago a favor de la entidad federativa y la diferencia es el pago a favor de la federación.

ISR a pagar a la federación

 

Concepto

Importe

 

ISR

$8,775.86

Por:

Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación

11

Igual:

ISR a cargo en términos del art. 126 de la LISR

$96,534.46

Menos:

Pago provisional a la entidad federativa

58,535.01

Igual:

ISR a pagar a la federación

$37,999.45

 

ISR del ejercicio

El impuesto anual se compone en una parte por el correspondiente a la ganancia acumulable y otra por e de la ganancia no acumulable.

Ganancia acumulable

Ganancia no acumulable

El total de la ganancia se divide entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años y el resultado se suma a los demás ingresos acumulables del ejercicio que en su caso tenga el contribuyente como salarios, arrendamiento, etc.

A dichos ingresos acumulables se les restan las deducciones personales y se calcula el ISR sobre los ingresos acumulables en términos del artículo 152 de la LISR

A la ganancia total se le disminuye la ganancia acumulable.

El resultado se multiplica por la tasa que resulte menor conforme a cualquiera de los siguientes métodos:

los ingresos acumulables del ejercicio se disminuyen con las deducciones personales, excepto gastos médicos, funerales y donativos (art. 151, fraccs. I, II y III, LISR); el resultado es la base gravable a la cual se aplica la tarifa del artículo 152. El ISR que resulte se divide entre la base gravable y el resultado es la tasa

con la mecánica anterior se calcula la tasa de los últimos cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación. Se suman las tasas obtenidas más la correspondiente al 2019 (ejercicio de la venta); el resultado se divide entre cinco y el cociente es la tasa promedio.

Si en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación no se percibieron ingreso acumulables, la tasa de cada uno de ellos puede calcularse con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada en el ejercicio de la enajenación (2019 para este ejemplo)

 

Tasa e impuesto sobre ingresos no acumulables

Ganancia acumulable

 

Concepto

Importe

 

Ganancia

$1,170,700.24

Entre:

Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación

11

Igual:

Ganancia acumulable

$106,427.29

 

Ganancia no acumulable

 

Concepto

Importe

 

Ganancia

$1,170,700.24

Menos:

Ganancia acumulable

106,427.29

Igual:

Ganancia no acumulable

$1,064,272.95

 

Suponiendo que el contribuyente no obtuvo otro tipo de ingresos acumulables en el ejercicio, se aplican las deducciones personales excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos.

ISR

 

Concepto

Subtotal

Total

 

Ganancia acumulable por enajenación de inmuebles

 

$106,427.29

Menos:

Deducciones personales, excepto médicos, funerales y donativos

 

64,730.00

 

Intereses reales por crédito hipotecario

$14,580.00

 

 

Aportaciones complementarias para el retiro

36,500.00

 

 

Prima por seguro de gastos médicos

13,650.00

 

Igual:

Base gravable para determinar tasa

 

$41,697.29

Menos:

Límite inferior de la tarifa anual

 

6,942.21

Igual:

Excedente del límite inferior

 

$34,755.08

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

 

6.40%

Igual:

Impuesto marginal

 

$2,224.33

Más:

Cuota fija

 

133.28

Igual:

ISR

 

$2,357.61

 

Así, la tasa para aplicarse sobre la ganancia no acumulable conforme al resultado del ejercicio 2019 es la siguiente:

Tasa 2019

 

Concepto

Importe

 

ISR

$2,357.61

Entre:

Base gravable para determinar tasa

41,697.29

Igual:

Tasa 2019

0.0565

 

Bajo el mismo método se determinan las tasas de los cuatro ejercicios anteriores. Considerando que el contribuyente no obtuvo ingresos acumulables en los mismos, a la base gravable del 2019 se le aplica las tarifas de cada uno de dichos años.

ISR

 

Concepto

2015

2016

2017

2018

 

Base gravable (1)

$41,697.29

$41,697.29

$41,697.29

$41,697.29

Menos:

Límite inferior de la tarifa anual

5,952.85

5,952.85

5,952.85

6,942.21

Igual:

Excedente del límite inferior

$35,744.44

$35,744.44

$35,744.44

$34,755.08

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

6.40%

6.40%

6.40%

6.40%

Igual:

Impuesto marginal

$2,287.64

$2,287.64

$2,287.64

$2,224.33

Más:

Cuota fija

114.29

114.29

114.29

133.28

Igual:

ISR

$2,401.93

$2,401.93

$2,401.93

$2,357.61

Nota:  Ingresos acumulables menos deducciones personales excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos


Tasas

 

Concepto

2015

2016

2017

2018

 

ISR

$2,401.93

$2,401.93

$2,401.93

$2,357.61

Entre:

Base gravable para determinar tasa

$41,697.29

$41,697.29

$41,697.29

$41,697.29

Igual:

Tasas

0.0576

0.0576

0.0576

0.0565

 

Con las tasas de 2015 a 2019 se calcula la tasa promedio.

Tasa promedio

 

Concepto

Importe

 

Tasa 2019

0.0565

Más:

Tasa 2018

0.0565

Más:

Tasa 2017

0.0576

Más:

Tasa 2016

0.0576

Más:

Tasa 2015

0.0576

Igual:

Suma de tasas

0.2858

Entre:

Cinco

5

Igual:

Tasa promedio

0.0571

 

Entre la tasa de 2019 y la promedio, se toma la menor para calcular el impuesto sobre los ingresos no acumulables.

ISR sobre ganancia no acumulable

 

Concepto

Importe

 

Ganancia no acumulable

$1,064,272.95

Por:

Tasa 2019

0.0565

Igual:

ISR sobre ganancia no acumulable

$60,131.42

 

Impuesto sobre ingresos acumulables

Para calcular el ISR sobre la ganancia acumulable del ejercicio, se debe aplicar el total de las deducciones personales con que cuente el contribuyente.

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

 

Concepto

Total

 

Ganancia acumulable

$106,427.29

Menos:

Gastos médicos

6,540.00

Menos:

Intereses reales por crédito hipotecario

14,580.00

Menos:

Prima por seguro de gastos médicos

13,650.00

Igual:

Base gravable

$71,657.29

Menos:

Límite inferior de la tarifa anual

58,922.17

Igual:

Excedente del límite inferior

$12,735.12

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

10.88 %

Igual:

Impuesto marginal

$1,385.58

Más:

Cuota fija

3,460.01

Igual:

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$4,845.59

 

Así, el ISR del ejercicio a cargo se compone del correspondiente a los ingresos no acumulables más el de los acumulables.

Total del ISR a cargo del ejercicio

 

Concepto

Importe

 

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$4,845.59

Más:

ISR sobre ganancia no acumulable

60,131.42

Igual:

Total del ISR a cargo del ejercicio

$64,977.01

 

 

Concepto

Importe

 

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$19,089.05

Más:

ISR sobre ganancia no acumulable

46,432.33

Igual:

Total del ISR a cargo del ejercicio

$65,521.38

 

Contra el impuesto anual se acreditan los pagos provisionales efectuados en el ejercicio a la federación y a la entidad federativa.

ISR a pagar (favor) del ejercicio

 

Concepto

Importe

 

Total del ISR a cargo del ejercicio

$64,977.01

Menos:

Pago provisional a la entidad federativa

58,535.01

Menos:

Pago provisional a la federación

37,999.45

Igual:

ISR a pagar (favor) del ejercicio

($31,557.45)

 

Como los pagos provisionales superan el ISR del ejercicio, resulta un saldo a favor, el cual podrá solicitarse en devolución o compensarse contra otras contribuciones a su cargo (arts. 22 y 23, CFF).

 

ISAI

Quienes adquieran inmuebles deben conocer si la legislación fiscal de la entidad federativa en donde se ubique el mismo, está gravada la operación, pues en dicho caso debe calcularse y enterarse dicho impuesto.

En este ejemplo, el bien se encuentra ubicado en la CDMX, por lo que se causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI).

De conformidad con el artículo 116 del Código Fiscal del Distrito Federal (CFDF), se aplica la tarifa contenida en el artículo 113 del citado ordenamiento, al valor que resulte más alto de entre los siguientes:

  • de adquisición
  • catastral determinado con la aplicación de los valores unitarios referidos en el artículo 129 del CFDF, o
  • comercial, que resulte del avalúo practicado por la autoridad fiscal o por personas registradas o autorizadas por la misma

En este ejemplo la contraprestación pactada resulta que es el importe más alto.

ISAI

 

Concepto

Importe

 

Valor del inmueble

$4,150,560.00

Menos:

Límite inferior

2,375,367.66

Igual:

Excedente del límite inferior

$1,775,192.34

Por:

Factor de aplicación sobre el excedente del límite inferior

0.05449

Igual:

Impuesto marginal

$96,730.23

Más:

Cuota fija

102,827.98

Igual:

ISAI

$199,558.21

 

Los fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales deben calcular el impuesto y mediante declaración lo tienen que enterar en las oficinas autorizadas, dentro de los 15 días hábiles siguientes en que se formalice en escritura pública (art. 121, CFDF).

Terreno y construcción adquiridos en distintas fechas

Cuando las fechas de adquisición del terreno y la construcción de la edificación son diferentes, es necesario determinar por separado la ganancia de cada uno de ellos (art. 191, RLISR).

Tómese el caso de la señora Jazmín Sandoval Gama quien adquirió un terreno en agosto de 2011, en donde realizó una construcción en junio de 2013 y en abril de 2019 enajena, y desea conocer el impuesto a cargo.

Datos generales

Concepto

Subtotal

Importe

Fecha

Precio de venta

 

$3,747,124.00

16/04/19

Terreno

$1,514,627.00

 

 

Construcción

2,232,497.00

 

 

Comprobado de adquisición del terreno

 

914,798.00

12/08/11

Comprobado de adquisición de la construcción

 

1,514,627.00

03/06/13

Gastos notariales por escrituración de la compra del terreno

 

8,202.00

12/08/11

Derechos por escrituración

 

2,139.00

12/08/11

ISAI por la compra del terreno

 

25,454.00

12/08/11

Avalúo del inmueble para su venta

 

24,435.00

12/12/18

Comisión por enajenación

 

200,175.00

16/04/19

 

Construcción

El costo de la construcción se actualiza a la fecha de enajenación.

Disminución de la construcción

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$1,514,627.00

Por:

Por ciento de disminución anual

3 %

Igual:

Deducción por cada año

$45,438.81

Por:

Número de años completos de tenencia

5

Igual:

Disminución de la construcción

$227,194.05

 

 

Costo de la construcción disminuido

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$1,514,627.00

Menos:

Disminución de la construcción

227,194.05

Igual:

Costo de la construcción disminuido

$1,287,432.95

 

Monto mínimo del costo de construcción

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$1,514,627.00

Por:

Por ciento mínimo a considerar

20 %

Igual:

Monto mínimo como costo de la construcción

$302,925.40

 

Ya que el costo de la construcción no es menor al 20 % del importe original, se toma el mismo para su actualización.

Costo de la construcción actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción disminuido

$1,287,432.95

Por:

Factor de actualización

1.2677

Igual:

Costo de la construcción actualizado

$1,632,078.75

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (marzo 2019)

103.4760

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la adquisición (junio 2013)

81.6192

Igual:

Factor de actualización

1.2677

 

Terreno

Por su parte el terreno se actualiza desde su adquisición.

Costo del terreno actualizado 

 

Concepto

Importe

 

Costo de adquisición del terreno

$914,798.00

Por:

Factor de actualización

1.3680

Igual:

Costo del terreno actualizado

$1,251,443.66

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (marzo 2019)

103.4760

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la adquisición (agosto 2011)

75.6355

Igual:

Factor de actualización

1.3680

 

Costo comprobado de adquisición

Costo comprobado de adquisición actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción actualizado

$1,632,078.75

Más:

Costo del terreno actualizado

1,251,443.66

Igual:

Costo comprobado de adquisición actualizado

$2,883,522.41

 

Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta

$3,747,124.00

Por:

Por ciento mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

10 %

Igual:

Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

$374,712.40

 

Como la suma del terreno y la construcción no es menor al 10 % del precio de venta, la misma se toma como deducción autorizada.

Deducciones

Los gastos relacionados con la adquisición del terreno se actualizan desde la fecha de su erogación y hasta la de la venta.

Gastos notariales por escrituración del terreno actualizados

 

Concepto

Importe

 

Gastos notariales por escrituración del terreno

$8,202.00

Por:

Factor de actualización

1.3680

Igual:

Gastos notariales por escrituración del terreno actualizados

$11,220.34

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (marzo 2019)

103.4760

Entre:

INPC del mes en que se efectuó el gasto (agosto 2011)

75.6355

Igual:

Factor de actualización

1.3680

 

Derechos por escrituración actualizados

 

Concepto

Importe

 

Derechos por escrituración

$2,139.00

Por:

Factor de actualización

1.3680

Igual:

Derechos por escrituración actualizados

$2,926.15

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (marzo 2019)

103.4760

Entre:

INPC del mes en que se efectuó el gasto (agosto 2011)

75.6355

Igual:

Factor de actualización

1.3680

 

ISAI por la compra del terreno actualizado

 

Concepto

Importe

 

ISAI por la compra del terreno

$25,454.00

Por:

Factor de actualización

1.3680

Igual:

ISAI por la compra del terreno actualizado

$34,821.07

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (marzo 2019)

103.4760

Entre:

INPC del mes en que se efectuó el gasto (agosto 2011)

75.6355

Igual:

Factor de actualización

1.3680

 

Demás gastos

Las erogaciones no identificadas exclusivamente con la adquisición del terreno o de la construcción, se aplican en la proporción que guarda cada uno de estos en relación con el precio de venta.

Para este caso el avalúo y la comisión pagados por la enajenación se sujetan a dicha proporción.

Proporción de gastos no identificados deducible para el terreno

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta del terreno

$1,514,627.00

Entre:

Precio de venta total del inmueble

3,747,124.00

Igual:

Proporción de gastos no identificados deducible para el terreno

0.4042

 

Proporción de gastos no identificados deducible para la construcción

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta de la construcción

$2,232,497.00

Entre:

Precio de venta total del inmueble

3,747,124.00

Igual:

Proporción de gastos no identificados deducible para la construcción

0.5958

 

Avalúo del inmueble actualizado

 

Concepto

Importe

 

Avalúo del inmueble

$24,435.00

Por:

Factor de actualización

1.0044

Igual:

Avalúo del inmueble actualizado

$24,542.51

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (marzo 2019)

103.4760

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la erogación (diciembre 2018)

103.0200

Igual:

Factor de actualización

1.0044

 

Monto del avalúo deducible para el terreno

 

Concepto

Importe

 

Avalúo del inmueble actualizado

$24,542.51

Por:

Proporción de gastos no identificados deducible para el terreno

0.4042

Igual:

Monto del avalúo deducible para el terreno

$9,920.08

 

Monto del avalúo deducible para la construcción

 

Concepto

Importe

 

Avalúo del inmueble actualizado

$24,542.51

Por:

Proporción de gastos no identificados deducible para la construcción

0.5958

Igual:

Monto del avalúo deducible para la construcción

$14,622.43

 

Comisión por enajenación actualizada

 

Concepto

Importe

 

Comisión por enajenación

$200,175.00

Por:

Factor de actualización (1)

1

Igual:

Comisión por enajenación actualizada

$200,175.00

Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el periodo en el que se realizó el gasto es posterior al de enajenación

 

Monto de la comisión deducible para el terreno

 

 

Concepto

Importe

 

Comisión por enajenación actualizada

$200,175.00

Por:

Proporción de gastos no identificados deducible para el terreno

0.4042

Igual:

Monto de la comisión deducible para el terreno

$80,910.74

 

Monto de la comisión deducible para la construcción

 

Concepto

Importe

 

Comisión por enajenación actualizada

$200,175.00

Por:

Proporción de gastos no identificados deducible para la construcción

0.5958

Igual:

Monto de la comisión deducible para la construcción

$119,264.27

 

Ganancia por enajenación por separado

Conociendo las deducciones aplicables al terreno y a la construcción, se determina la ganancia por cada uno.

Para conocer la ganancia acumulable por el total de la operación, se calcula por separado la ganancia del terreno y de la construcción.

Ganancia acumulable por enajenación del terreno

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta del terreno

$1,514,627.00

Menos:

Costo del terreno actualizado

1,251,443.66

Menos:

Gastos notariales por escrituración actualizados

11,220.34

Menos:

Derechos por escrituración actualizados

2,926.15

Menos:

ISAI por la compra del terreno actualizado

34,821.07

Menos:

Monto del avalúo deducible para el terreno

9,920.08

Menos:

Monto de la comisión deducible para el terreno

80,910.74

Igual:

Ganancia por enajenación del terreno

$123,384.96

Entre:

Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20

7

Igual:

Ganancia acumulable por enajenación del terreno

$17,626.42

 

Ganancia acumulable por enajenación de la construcción

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta de la construcción

$2,232,497.00

Menos:

Costo de la construcción actualizado

1,632,078.75

Menos:

Monto del avalúo deducible para la construcción

14,622.43

Menos:

Monto de la comisión deducible para la construcción

119,264.27

Igual:

Ganancia por enajenación de la construcción

$466,531.55

Entre:

Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20

5

Igual:

Ganancia acumulable por enajenación de la construcción

$93,306.31

 

Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio

 

Concepto

Importe

 

Ganancia acumulable por enajenación del terreno

$17,626.42

Más:

Ganancia acumulable por enajenación de la construcción

93,306.31

Igual:

Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio

$110,932.73

 

Pago provisional

A la entidad federativa

Pago provisional para la entidad federativa

 

Concepto

Importe

 

Ganancia por enajenación del terreno

$123,384.96

Más:

Ganancia por enajenación de la construcción

466,531.55

Igual:

Ganancia

$589,916.51

Por:

Tasa aplicable a la entidad federativa

5 %

Igual:

Pago provisional para la entidad federativa

$29,495.83

 

 

A la federación

ISR

 

Concepto

Importe

 

Base gravable para el pago provisional

$110,932.73

Menos:

Límite inferior de la tarifa

103,550.45

Igual:

Excedente del límite inferior

$7,382.28

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

16 %

Igual:

Impuesto marginal

$1,181.16

Más:

Cuota fija

8,315.57

Igual:

ISR

$9,496.73

 

El ISR se divide entre la ganancia acumulable para calcular la tasa de ISR que corresponde.

Cociente

 

Concepto

Importe

 

ISR

$9,496.73

Entre:

Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio

$110,932.73

Igual:

Cociente

0.0856

 

Por ser distintos los años de tenencia del terreno y de la construcción, el cociente se multiplica por la ganancia acumulable de cada uno y el resultado se multiplica por el número de años de tenencia de cada inmueble.

ISR del pago provisional correspondiente al terreno

 

Concepto

Importe

 

Ganancia por enajenación del terreno acumulable a los demás ingresos del ejercicio

$17,626.42

Por:

Cociente

0.0856

Igual:

Resultado

$1,508.82

Por:

Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20

7

Igual:

ISR del pago provisional correspondiente al terreno

$10,561.74

 

 

ISR del pago provisional correspondiente a la construcción

 

Concepto

Importe

 

Ganancia por enajenación de la construcción acumulable a los demás ingresos del ejercicio

$93,306.31

Por:

Cociente

0.0856

Igual:

Resultado

$7,987.02

Por:

Número de años entre la fecha de construcción y la de enajenación, sin exceder de 20

5

Igual:

ISR del pago provisional correspondiente a la construcción

$39,935.10

 

La suma de ambos impuestos es el pago provisional a favor de la federación, contra el cual se acreditará el enterado a la entidad federativa.

ISR a favor de la federación

 

Concepto

Importe

 

ISR del pago provisional correspondiente al terreno

$10,561.74

Más:

ISR del pago provisional correspondiente a la construcción

39,935.10

Igual:

ISR a favor de la federación

$50,496.84

 

Pago provisional a enterar a la federación

 

Concepto

Importe

 

ISR a favor de la federación

$50,496.84

Menos:

Pago provisional para la entidad federativa

29,495.83

Igual:

Pago provisional a enterar a la federación

$21,001.01

 

Impuesto anual

Ganancia total por la enajenación

 

Concepto

Importe

 

Ganancia por enajenación del terreno

$123,384.96

Más:

Ganancia por enajenación de la construcción

466,531.55

Igual:

Ganancia total por la enajenación

$589,916.51

 

 

Ganancia no acumulable

 

Concepto

Importe

 

Ganancia total por la enajenación

$589,916.51

Menos:

Ganancia acumulable por enajenación del terreno

17,626.42

Menos:

Ganancia acumulable por enajenación de la construcción

93,306.31

Igual:

Ganancia no acumulable

$478,983.78

 

En el entendido que no se obtuvieron otros ingresos acumulables en el ejercicio, se calcula la tasa del ISR.

ISR

 

Concepto

Subtotal

Total

 

Ganancia acumulable por enajenación de inmuebles

 

$110,932.73

Menos:

Deducciones personales, excepto médicos, funerales y donativos

 

14,580.00

 

Prima por seguro de gastos médicos

$14,580.00

 

Igual:

Base gravable para determinar tasa

 

$96,352.73

Menos:

Límite inferior de la tarifa anual

 

58,922.17

Igual:

Excedente del límite inferior

 

$37,430.56

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

 

10.88 %

Igual:

Impuesto marginal

 

$4,072.44

Más:

Cuota fija

 

3,460.01

Igual:

ISR

 

$7,532.45

 

Tasa 2019

 

Concepto

Importe

 

ISR

$7,532.45

Entre:

Base gravable para determinar tasa

$96,352.73

Igual:

Tasa 2019

0.0781

 

Bajo el mismo procedimiento se calcula la tasa de los cuatro ejercicios anteriores, pues el contribuyente no obtuvo ingresos acumulables en los mismos.

Tasa promedio

 

Concepto

Importe

 

Tasa 2019

0.0781

Más:

Tasa 2018

0.0949

Más:

Tasa 2017

0.1065

Más:

Tasa 2016

0.0845

Más:

Tasa 2015

0.0765

Igual:

Suma de tasas

0.44048

Entre:

Cinco

5

Igual:

Tasa promedio

0.0880

 

De las dos tasas se toma la más baja para conocer el ISR sobre la ganancia no acumulable; para este ejemplo la de 2019.

 

ISR sobre ganancia no acumulable

 

Concepto

Importe

 

Ganancia no acumulable

$478,983.78

Por:

Tasa 2019

0.0781

Igual:

ISR sobre ganancia no acumulable

$37,408.63

 

Toda vez que el contribuyente no cuenta con deducciones personales, el ISR de los ingresos acumulables es el mismo que se determinó para en la tasa de 2019; por lo que el ISR a cargo del ejercicio es: 

Total del ISR a cargo del ejercicio

 

Concepto

Importe

 

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$7,532.45

Más:

ISR sobre ganancia no acumulable

37,408.63

Igual:

Total del ISR a cargo del ejercicio

$44,941.08

 

ISR a pagar (favor) del ejercicio

 

Concepto

Importe

 

Total del ISR a cargo del ejercicio

$44,941.08

Menos:

Pago provisional a la Entidad Federativa

29,495.83

Menos:

ISR a pagar a la Federación

21,001.01

Igual:

ISR a pagar (favor) del ejercicio

($5,555.76)

 

ISAI

Por su parte, el adquirente debe cubrir el impuesto correspondiente a la compra del bien.

ISAI

 

Concepto

Importe

 

Valor del inmueble

$3,747,124.00

Menos:

Límite inferior

2,375,367.66

Igual:

Excedente del límite inferior

$1,371,756.34

Por:

Factor de aplicación sobre el excedente del límite inferior

0.05449

Igual:

Impuesto marginal

$74,747.00

Más:

Cuota fija

102,827.98

Igual:

ISAI

$177,574.98

 

Conclusiones

Es indispensable tener presente las diversas opciones contenidas en las disposiciones fiscales para calcular algunas de las deducciones que pueden considerarse para definir la ganancia por la enajenación de inmuebles.

La compra-venta de un inmueble puede tener cargas fiscales para las partes involucradas, por lo que es indispensable conocer su determinación para no omitirlas y no caer en la comisión de una infracción a las disposiciones fiscales federales o estatales.