Las personas físicas que perciben ingresos por arrendar un bien inmueble, deben cumplir con sus obligaciones fiscales en términos del Capítulo III, del Título IV de la LISR (de los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles).
De acuerdo con el artículo 114 de la LISR, quienes obtengan ingresos por los siguientes conceptos, deben tributar en dicho régimen:
- subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, y
- los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables
El régimen de arrendamiento se encuentra basado en un esquema de flujo de efectivo; es decir, solo se acumulan los ingresos efectivamente cobrados y procede la deducción de los gastos efectivamente erogados correspondientes al ejercicio por el cual se determina el pago, sin importar que la contraprestación pudiera corresponder a la renta de un periodo de otro año.
Deducciones
En términos del artículo 115 de la LISR solo se permiten las deducciones que se enlistan a continuación y que deberán reunir los requisitos previstos en el Capítulo X, del Título IV de la LISR (art. 147, LISR).
Concepto |
Observaciones |
Impuesto predial (1) |
El correspondiente al año calendario |
Contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten al inmueble (1) |
Sin comentarios |
Impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles (1) |
Para los casos en que la entidad federativa donde se encuentre el inmueble exista esta contribución |
Gastos de mantenimiento (1) |
Que no impliquen adiciones o mejoras al bien |
Consumo de agua (1) |
Siempre que no lo pague quienes usen o gocen del inmueble |
Intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras del inmueble (1) |
Deben corresponder a inmuebles por los cuales se obtienen ingresos acumulables por arrendamiento |
Salarios, comisiones y honorarios (1) |
El total de estos gastos, no puede exceder del equivalente al 10 % de los ingresos por arrendamiento obtenidos en el ejercicio (art. 148, fracc. VI, LISR) |
Impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley corresponda cubrir sobre salarios pagados (1) |
Sin comentarios |
Primas de seguros (1) |
Que amparen el bien respectivo |
Depreciación de las inversiones en construcciones |
Comprende las adiciones y mejoras. Se deducirán conforme al Capítulo X, del Título IV de la LISR; es decir, se deprecian al 5 % anual |
Rentas pagadas al arrendador |
Solo procederá en el caso de subarrendamiento del inmueble |
Nota: (1) Si el arrendamiento del inmueble no comprendió todo el ejercicio, solo procederán los pagos realizados por estos conceptos, efectuados desde los tres meses inmediatos anteriores a aquel en que se otorgue el uso o goce del inmueble
Cabe señalar que en términos del numeral 148, fracción III de la LISR, no son deducibles las inversiones en vehículos o los pagos por el arrendamiento de automóviles.
Cuando el contribuyente ocupa parte del inmueble que arrienda de manera gratuita, los gastos por el impuesto predial, los derechos de cooperación de obras públicas y las rentas pagadas para el caso de subarrendamiento, se deducen en la proporción que se determine de considerar el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada de manera gratuita en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
No obstante lo anterior, estos contribuyentes cuentan con la opción de aplicar una deducción en sustitución de las deducciones señaladas, consistente en aplicar el importe que resulte de aplicar el 35 % a los ingresos efectivamente cobrados, conocida como deducción ciega. Los que tomen esta deducción también pueden considerar el impuesto predial pagado.
Quienes ejerzan esta opción deben ejercerla:
- por la totalidad de los inmuebles que otorguen en arrendamiento a partir del primer pago provisional del ejercicio
- durante todos los pagos provisionales, pudiendo cambiarla en la declaración anual
Si las deducciones superan a los ingresos, la diferencia puede deducirse de los demás ingresos acumulables en la declaración anual, excepto de salarios y actividades empresariales y profesionales (art. 195, RLISR).
Cuando dicho excedente se obtenga en los pagos provisionales, solo puede disminuirse contra los ingresos acumulables por arrendamiento de los periodos siguientes. Asimismo, si alguna deducción no se efectúa en el mes que le correspondió puede hacerse en alguno de los meses siguientes o hasta la declaración anual.
IVA
Si el destino del inmueble es para uso habitacional y no se otorga amueblado, está exento de IVA. En cualquier otro supuesto grava dicho impuesto (arts. 1o., fracc. III y 20, fracc. II, LIVA).
Contra el impuesto trasladado puede acreditarse el IVA de los gastos correspondiente al mismo periodo, así como el que en su caso le hubieran retenido en términos del artículo 5o. de la LIVA.
Cuando el contribuyente solo realice actos exentos, el total del IVA pagado en sus gastos es no acreditable; sin embargo, este impuesto se toma como deducible para el ISR conforme al artículo 148, fracción VIII de la LISR.
Caso práctico
La señora Amelia López Graciano cuenta con un edificio que consta de cuatro departamentos para uso habitacional, de los cuales ocupa uno como su casa habitación, así como dos locales comerciales, que otorga en arrendamiento y desea conocer su ISR a cargo de 2019, considerando los siguientes datos:
Ingresos por arrendamiento
|
Concepto |
Dep. uno |
Dep. dos |
Dep. tres |
Local comercial uno |
Local comercial dos |
Total |
|
Rentas efectivamente cobradas en el ejercicio |
$7,500.00 |
$10,800.00 |
$11,500.00 |
$13,500.00 |
$17,800.00 |
$61,100.00 |
Por: |
Meses rentados |
12 |
12 |
10 |
12 |
12 |
|
Igual: |
Ingresos por arrendamiento |
$90,000.00 |
$129,600.00 |
$115,000.00 |
$162,000.00 |
$213,600.00 |
$710,200.00 |
Los gastos del ejercicio son:
|
Concepto |
Enero |
Febrero |
Marzo |
Abril |
Mayo |
Junio |
|
Impuesto predial del ejercicio |
$23,540.00 |
$0.00 |
$0.00 |
$0.00 |
$0.00 |
$0.00 |
Más: |
Gastos de mantenimiento |
1,250.00 |
1365 |
1005 |
1055 |
1140 |
1014 |
Más: |
Consumo de agua pagado por el arrendador |
856.00 |
935.00 |
688.00 |
723.00 |
781.00 |
694.00 |
Más: |
Salarios vigilante |
4,850.00 |
4,850.00 |
4,850.00 |
4,850.00 |
4,850.00 |
4,850.00 |
Más: |
Cuotas IMSS e Infonavit |
1,301.00 |
1,301.00 |
1,301.00 |
1,301.00 |
1,301.00 |
1,301.00 |
Más: |
Honorarios contador |
1,280.00 |
1,280.00 |
1,280.00 |
1,280.00 |
1,280.00 |
1,280.00 |
Igual: |
Total |
$33,077.00 |
$9,731.00 |
$9,124.00 |
$9,209.00 |
$9,352.00 |
$9,139.00 |
|
Concepto |
Julio |
Agosto |
Septiembre |
Octubre |
Noviembre |
Diciembre |
|
Impuesto predial del ejercicio |
$0.00 |
$0.00 |
$0.00 |
$0.00 |
$0.00 |
$0.00 |
Más: |
Gastos de mantenimiento |
1427 |
1399 |
1336 |
1208 |
1320 |
1361 |
Más: |
Consumo de agua pagado por el arrendador |
978.00 |
958.00 |
915.00 |
827.00 |
904.00 |
932.00 |
Más: |
Salarios vigilante |
5,980.00 |
5,980.00 |
5,980.00 |
5,980.00 |
5,980.00 |
7,275.00 |
Más: |
Cuotas IMSS e Infonavit |
1,605.00 |
1,605.00 |
1,605.00 |
1,605.00 |
1,605.00 |
1,952.00 |
Más: |
Honorarios contador |
1,280.00 |
1,280.00 |
1,280.00 |
1,280.00 |
1,400.00 |
1,400.00 |
Igual: |
Total |
$11,270.00 |
$11,222.00 |
$11,116.00 |
$10,900.00 |
$11,209.00 |
$12,920.00 |
La depreciación inmueble es la siguiente:
Depreciación del ejercicio actualizada
|
Concepto |
Importe |
|
MOI |
$5,468,480.00 |
Por: |
Por ciento de depreciación anual |
5 % |
Igual: |
Depreciación anual |
$273,424.00 |
Entre: |
Doce |
12 |
Igual: |
Depreciación mensual |
$22,785.33 |
Por: |
Meses completos de uso en el ejercicio |
12 |
Igual: |
Depreciación del ejercicio |
$273,423.96 |
Por: |
Factor de actualización |
1.3624 |
Igual: |
Depreciación del ejercicio actualizada |
$372,512.80 |
Factor de actualización
|
Concepto |
Importe |
|
INPC del último mes de la primera mitad del periodo (junio 2019) |
103.2990 |
Entre: |
INPC del mes de adquisición (septiembre 2011) |
75.8211 |
Igual: |
Factor de actualización |
1.3624 |
Depreciación actualizada del inmueble
|
Concepto |
Enero |
Febrero |
Marzo |
Abril |
Mayo |
Junio |
|
Depreciación mensual |
$22,785.33 |
$22,785.33 |
$22,785.33 |
$22,785.33 |
$22,785.33 |
$22,785.33 |
Por: |
Factor de actualización |
1.3587 |
1.3598 |
1.3598 |
1.3595 |
1.3595 |
1.3647 |
Igual: |
Depreciación mensual actualizada |
$30,958.43 |
$30,983.49 |
$30,983.49 |
$30,976.66 |
$30,976.66 |
$31,095.14 |
Por: |
Número de meses acumulados |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Igual: |
Depreciación actualizada del inmueble |
$30,958.43 |
$61,966.98 |
$92,950.47 |
$123,906.64 |
$154,883.30 |
$186,570.84 |
|
Concepto |
Julio |
Agosto |
Septiembre |
Octubre |
Noviembre |
Diciembre |
|
Depreciación mensual |
$22,785.33 |
$22,785.33 |
$22,785.33 |
$22,785.33 |
$22,785.33 |
$22,785.33 |
Por: |
Factor de actualización |
1.3647 |
1.3654 |
1.3654 |
1.3615 |
1.3615 |
1.3624 |
Igual: |
Depreciación mensual actualizada |
$31,095.14 |
$31,111.09 |
$31,111.09 |
$31,022.23 |
$31,022.23 |
$31,042.73 |
Por: |
Número de meses acumulados |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
Igual: |
Depreciación actualizada del inmueble |
$217,665.98 |
$248,888.72 |
$279,999.81 |
$310,222.30 |
$341,244.53 |
$372,512.76 |
Factor de actualización
|
Concepto |
Enero |
Febrero |
Marzo |
Abril |
Mayo |
Junio |
|
INPC del último mes de la primera mitad del periodo de utilización en el ejercicio |
103.0200 |
103.1080 |
103.1080 |
103.0790 |
103.0790 |
103.4760 |
Entre: |
INPC del mes de adquisición (septiembre 2011) |
75.8211 |
75.8211 |
75.8211 |
75.8211 |
75.8211 |
75.8211 |
Igual: |
Factor de actualización |
1.3587 |
1.3598 |
1.3598 |
1.3595 |
1.3595 |
1.3647 |
|
Concepto |
Julio |
Agosto |
Septiembre |
Octubre |
Noviembre |
Diciembre |
|
INPC del último mes de la primera mitad del periodo de utilización en el ejercicio |
103.4760 |
103.5310 |
103.5310 |
103.2330 |
103.2330 |
103.2990 |
Entre: |
INPC del mes de adquisición (septiembre 2011) |
75.8211 |
75.8211 |
75.8211 |
75.8211 |
75.8211 |
75.8211 |
Igual: |
Factor de actualización |
1.3647 |
1.3654 |
1.3654 |
1.3615 |
1.3615 |
1.3624 |
Ahora bien, toda vez que el arrendador ocupa parte del inmueble, debe determinarse la proporción deducible para las deducciones anteriores, conforme a lo siguiente:
Factor de gastos no deducibles
|
Concepto |
Importe |
|
Metros cuadrados de la construcción ocupada por el arrendador |
185 |
Entre: |
Total de m2 del inmueble |
1458 |
Igual: |
Factor de gastos no deducibles |
0.1269 |
Factor de gastos deducibles
|
Concepto |
Importe |
|
Unidad |
1 |
Menos: |
Factor de gastos no deducibles |
0.1269 |
Igual: |
Factor de gastos deducibles |
0.8731 |
Impuesto predial del periodo deducible
|
Concepto |
Importe |
|
Impuesto predial del periodo |
$796.67 |
Por: |
Factor de gastos deducibles |
0.8429 |
Igual: |
Impuesto predial del periodo deducible |
$671.51 |
Por su parte, los salarios y honorarios deducibles no pueden exceder del 10 % del monto de los ingresos cobrados.
Salarios y honorarios topados
|
Concepto |
Importe |
|
Ingresos por arrendamiento |
$733,200.00 |
Por: |
Por ciento límite |
10 % |
Igual: |
Tope para salarios y honorarios deducibles |
$73,320.00 |
Contra: |
Suma de salarios y honorarios pagados |
81,875.00 |
Igual: |
Salarios y honorarios topados |
$73,320.00 |
Deducciones proporcionales
|
Concepto |
Importe |
Factor |
Monto deducible |
|
Impuesto predial del ejercicio |
$23,540.00 |
0.8731 |
$20,552.77 |
Más: |
Gastos de mantenimiento |
14,880.00 |
0.8731 |
12,991.73 |
Más: |
Consumo de agua pagado por el arrendador |
10,191.00 |
0.8731 |
8,897.76 |
Más: |
Cuotas IMSS e Infonavit |
17,783.00 |
0.8731 |
15,526.34 |
Más: |
Salarios y honorarios topados |
73,320.00 |
0.8731 |
64,015.69 |
Más: |
Depreciación del ejercicio actualizada |
372,512.80 |
0.8731 |
325,240.93 |
Igual: |
Deducciones proporcionales |
$512,226.80 |
|
$447,225.22 |
Adicionalmente debe considerarse como una deducción autorizada el importe del IVA que el contribuyente no pudo acreditar durante el ejercicio derivado de la realización de actos gravados y exentos.
El IVA pagado por los gastos no identificados plenamente con la realización de actos gravados o exentos es acreditable en la proporción que guarda el valor de los actos gravados respecto del total de los actos gravados y exentos, en términos del inciso c), de la fracción V, del artículo 5o. de la LIVA.
Dicha proporción puede determinarse considerando los actos señalados por el periodo:
- en que se encuentre determinando el impuesto (actos del mes), o
- correspondientes al año de calendario inmediato anterior al mes por el que se calcula el impuesto acreditable (las actividades del ejercicio inmediato anterior)
Si se toma la opción de calcular la proporción con los datos correspondientes al año de calendario inmediato anterior, debe aplicarse respecto de todas las erogaciones por la adquisición de bienes, adquisición de servicios o por el uso o goce temporal de bienes, que se utilicen indistintamente para realizar actividades gravadas y exentas en un periodo de 60 meses contados a partir del mes en el que se hubiera realizado el acreditamiento.
En este ejemplo se ejerce la opción de calcularla con los actos correspondientes al ejercicio anterior por el que se determina el impuesto.
Valor de las actividades gravadas y exentas del ejercicio inmediato anterior
|
Concepto |
Importe |
|
Rentas gravadas del ejercicio inmediato anterior |
$365,400.00 |
Más: |
Rentas exentas del ejercicio inmediato anterior |
346,800.00 |
Igual: |
Valor de las actividades gravadas y exentas del ejercicio inmediato anterior |
$712,200.00 |
Proporción del IVA acreditable
|
Concepto |
Importe |
|
Rentas gravadas del ejercicio inmediato anterior |
$365,400.00 |
Entre: |
Valor de las actividades gravadas y exentas del ejercicio inmediato anterior |
712,200.00 |
Igual: |
Proporción del IVA acreditable |
0.5131 |
Esta proporción se aplica al IVA trasladado por los gastos, considerando solo el importe deducible para el ISR, ya que en términos del artículo 5o., fracción I de la LIVA, tratándose de erogaciones parcialmente deducibles para el ISR, únicamente se considera para el acreditamiento, el monto equivalente al IVA en la proporción en la que dichas erogaciones sean deducibles.
Total del IVA trasladado
|
Concepto |
Enero |
Febrero |
Marzo |
Abril |
Mayo |
Junio |
|
Gastos de mantenimiento |
$200.00 |
$218.40 |
$160.80 |
$168.80 |
$182.40 |
$162.24 |
Más: |
Honorarios contador |
204.80 |
204.80 |
204.80 |
204.80 |
204.80 |
204.80 |
Igual: |
Total del IVA trasladado |
$404.80 |
$423.20 |
$365.60 |
$373.60 |
$387.20 |
$367.04 |
|
Concepto |
Julio |
Agosto |
Septiembre |
Octubre |
Noviembre |
Diciembre |
Total |
|
Gastos de mantenimiento |
$228.32 |
$223.84 |
$213.76 |
$193.28 |
$211.20 |
$217.76 |
$2,380.80 |
Más: |
Honorarios contador |
204.80 |
204.80 |
204.80 |
204.80 |
224.00 |
224.00 |
2,496.00 |
Igual: |
Total del IVA trasladado |
$433.12 |
$428.64 |
$418.56 |
$398.08 |
$435.20 |
$441.76 |
$4,876.80 |
IVA proporcional al gasto deducible
|
Concepto |
Enero |
Febrero |
Marzo |
Abril |
Mayo |
Junio |
|
Total del IVA trasladado |
$404.80 |
$423.20 |
$365.60 |
$373.60 |
$387.20 |
$367.04 |
Por: |
Factor de gastos deducibles |
0.8731 |
0.8731 |
0.8731 |
0.8731 |
0.8731 |
0.8731 |
Igual: |
IVA proporcional al gasto deducible |
$353.43 |
$369.50 |
$319.21 |
$326.19 |
$338.06 |
$320.46 |
|
Concepto |
Julio |
Agosto |
Septiembre |
Octubre |
Noviembre |
Diciembre |
Total |
|
Total del IVA trasladado |
$433.12 |
$428.64 |
$418.56 |
$398.08 |
$435.20 |
$441.76 |
$4,876.80 |
Por: |
Factor de gastos deducibles |
0.8731 |
0.8731 |
0.8731 |
0.8731 |
0.8731 |
0.8731 |
|
Igual: |
IVA proporcional al gasto deducible |
$378.16 |
$374.25 |
$365.44 |
$347.56 |
$379.97 |
$385.70 |
$4,257.93 |
IVA acreditable
|
Concepto |
Enero |
Febrero |
Marzo |
Abril |
Mayo |
Junio |
|
IVA proporcional al gasto deducible |
$353.43 |
$369.50 |
$319.21 |
$326.19 |
$338.06 |
$320.46 |
Por: |
Proporción del IVA acreditable |
0.5131 |
0.5131 |
0.5131 |
0.5131 |
0.5131 |
0.5131 |
Igual: |
IVA acreditable |
$181.34 |
$189.59 |
$163.79 |
$167.37 |
$173.46 |
$164.43 |
|
Concepto |
Julio |
Agosto |
Septiembre |
Octubre |
Noviembre |
Diciembre |
Total |
|
IVA proporcional al gasto deducible |
$378.16 |
$374.25 |
$365.44 |
$347.56 |
$379.97 |
$385.70 |
$4,257.93 |
Por: |
Proporción del IVA acreditable |
0.5131 |
0.5131 |
0.5131 |
0.5131 |
0.5131 |
0.5131 |
|
Igual: |
IVA acreditable |
$194.03 |
$192.03 |
$187.51 |
$178.33 |
$194.96 |
$197.90 |
$2,184.74 |
IVA no acreditable deducible
|
Concepto |
Importe |
|
IVA proporcional al gasto deducible |
$4,257.93 |
Menos: |
IVA acreditable |
2,184.74 |
Igual: |
IVA no acreditable deducible |
$2,073.19 |
Así, el total de las deducciones autorizadas para el ejercicio es:
Deducciones autorizadas del ejercicio
|
Concepto |
Importe |
|
Deducciones proporcionales |
$447,225.22 |
Más: |
IVA no acreditable deducible |
2,073.19 |
Igual: |
Deducciones autorizadas del ejercicio |
$449,298.41 |
Para conocer la mejor opción entre tomar las deducciones determinadas o la correspondiente al 35 % de sus ingresos más el impuesto predial, a continuación se comparan ambas.
Deducción opcional
|
Concepto |
Importe |
|
Ingresos por arrendamiento |
$733,200.00 |
Por: |
Por ciento de deducción ciega |
35 % |
Igual: |
Deducción opcional |
$256,620.00 |
Comparación
|
Concepto |
Importe |
|
Deducción opcional |
$256,620.00 |
Más: |
Impuesto predial del ejercicio |
23,540.00 |
Igual: |
Deducción opcional más impuesto predial deducible |
280,160.00 |
Contra: |
Deducciones autorizadas del ejercicio |
$449,298.41 |
Como las deducciones autorizadas son superiores, se los ingresos acumulables por otorgar el uso o goce temporal de inmuebles se determina con estas:
Ingresos acumulables
|
Concepto |
Importe |
|
Ingresos por arrendamiento |
$733,200.00 |
Menos: |
Deducciones autorizadas del ejercicio |
449,298.41 |
Igual: |
Ingresos acumulables |
$283,901.59 |
De conformidad con el artículo 151 de la LISR, para calcular el ISR del ejercicio, el contribuyente puede tomar las deducciones personales con que cuente.
Deducciones personales
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Concepto |
Importe |
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Gastos médicos y hospitalarios |
$11,548.00 |
Más: |
Lentes ópticos graduados |
5,000.00 |
Más: |
Primas por seguros de gastos médicos |
14,567.00 |
Igual: |
Deducciones personales |
$31,115.00 |
Base gravable
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Concepto |
Importe |
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Ingresos acumulables |
$283,901.59 |
Menos: |
Deducciones personales |
31,115.00 |
Igual: |
Base gravable |
$252,786.59 |
ISR a pagar (favor) del ejercicio
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Concepto |
Importe |
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Base gravable |
$252,786.59 |
Menos: |
Límite inferior |
144,119.24 |
Igual: |
Excedente del límite inferior |
$108,667.35 |
Por: |
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior |
21.36 % |
Igual: |
ISR marginal |
$23,211.35 |
Más: |
Cuota fija |
15,262.49 |
Igual: |
ISR del ejercicio |
$38,473.84 |
Menos: |
Pagos provisionales |
45,120.00 |
Igual: |
ISR a pagar (favor) del ejercicio |
($6,646.16) |
El contribuyente puede solicitar la devolución del saldo a favor del ISR generado en su declaración del ejercicio o bien puede optar por compensarlo contra su propio ISR a cargo del ejercicio siguiente, opción que debe manifestar al momento de presentar su declaración en el rubro correspondiente del sistema electrónico que para tales efectos emita el SAT (arts. 22 y 23, CFF).
Conclusión
Resulta imprescindible analizar las opciones existentes para cada contribuyente que obtiene ingresos por arrendamiento para calcular su base gravable, cumpliendo los requisitos que para cada una se establezcan, para poder lograr el mejor beneficio con apego a lo dispuesto en las disposiciones fiscales.
