Rentas inmobiliarias por residentes en el extranjero

La forma de contribuir al gasto público depende de distintas circunstancias atendiendo a cada tipo de contribuyente; ejemplo de ello es el caso de las personas físicas con actividad empresarial que pueden optar por tributar en el Régimen de Incorporación Fiscal (RIF) o en el Régimen de actividades empresariales y servicios profesionales.

 Otro ejemplo es el de los residentes en el extranjero quienes pueden estar en los supuestos de retención previstos en el Título V o acogerse a los beneficios de los tratados internacionales para evitar la doble tributación. Tal es el caso de los residentes en el extranjero que obtiene rentas inmobiliarias por bienes inmuebles ubicados en territorio nacional.

 El numeral 158 de la LISR se encuentra dentro del Título V de la LISR denominado “De los Residentes en el Extranjero con Ingresos Provenientes de Fuente de Riqueza Ubicada en Territorio Nacional” e indica que, en los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, se considerará que la fuente de riqueza se encuentra en territorio nacional cuando en el país estén ubicados dichos bienes.

Para tales efectos, el impuesto se determinará aplicando la tasa del 25 % sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna, debiendo efectuar la retención las personas que hagan los pagos.

 No obstante, el “Convenio entre el Gobierno de los Estados Unidos Mexicanos y el Gobierno de los Estados Unidos de América para evitar la doble imposición e impedir la evasión fiscal en materia de Impuestos Sobre la Renta”, en su artículo 6o., numeral 5 indica como opción que el extranjero pueda considerar en cualquier ejercicio fiscal por calcular el impuesto por dicha renta sobre una base neta como si dicha renta fuera atribuible a un establecimiento permanente de este otro Estado.

Además, se precisa que la opción será obligatoria para el ejercicio fiscal en que se ejerza y por todos los ejercicios fiscales subsecuentes, salvo que la autoridad competente donde está situada la propiedad acuerde dar por terminada la opción.

Bajo ese contexto, el residente en el extranjero puede determinar el ISR sobre una base neta; es decir aplicando distintas deducciones (a diferencia de la retención prevista en el numeral 158 de la LISR).

Al respecto, existe una tesis aislada de la SCJN en la que se determina que en caso de que el extranjero utilice la opción mencionada en el convenio internacional y quiera hacer deducibles intereses pagados a instituciones extranjeras por préstamos (utilizados para la adquisición del inmueble), es requisito que se haya realizado la retención del ISR por el pago de dichos intereses de conformidad con el numeral 195 de la LISR vigente hasta 2013 (actualmente art. 166 de la LISR).

Para llegar a dicha determinación se destaca que si una empresa extranjera sin establecimiento permanente en México adquiere un inmueble que le genera rentas, tiene obligación de tributar en el país por los ingresos que obtiene, y si además el inmueble lo adquiere mediante un préstamo cuya acreedora es una empresa extranjera con residencia en los Estados Unidos de América y la deudora opta por ser gravada conforme a una base neta, implica que aceptó tributar, solo en ese aspecto, como una sociedad mexicana, pues la fuente de riqueza se ubicó en territorio nacional, donde se invirtió el capital que obtuvo en préstamo; de ahí que pueda llevar a cabo la deducción de los intereses que la deuda generó, siempre que haya retenido el impuesto sobre la renta correspondiente.

Así lo dispuso la Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Primer Circuito de la SCJN, en la tesis aislada de rubro: IMPUESTO SOBRE LA RENTA. PARA QUE UNA EMPRESA RESIDENTE EN EL EXTRANJERO QUE EJERCIÓ LA OPCIÓN PREVISTA EN EL ARTÍCULO 6, NUMERAL 5, DEL CONVENIO ENTRE EL GOBIERNO DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS Y EL GOBIERNO DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA PARA EVITAR LA DOBLE IMPOSICIÓN E IMPEDIR LA EVASIÓN FISCAL EN MATERIA DE DICHA CONTRIBUCIÓN, PUEDA DEDUCIR EL PAGO DE INTERESES CON CARGO A LAS RENTAS INMOBILIARIAS PROCEDENTES DE MÉXICO O POR HABER TOMADO EN PRÉSTAMO EL CAPITAL AQUÍ INVERTIDO, DEBE REALIZAR LA RETENCIÓN RELATIVA, visible en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Materia Administrativa, Tesis Aislada I.4o.A.205 A (10a.), Registro 2022514, diciembre 2020.