Venta de casa habitación parcialmente gravada

El pago provisional del ISR por enajenación de inmuebles se compondrá de dos partes, una que se enterará a la federación y la otra a la entidad federativa

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 .  (Foto: iStock)

El 8 de marzo del 2021, formalice la venta de mi casa habitación ante el notario público; sin embargo, este me comenta que deberá efectuarme una retención por concepto de ISR ya que por el monto de la operación ($7,500,000.00) no puedo exentar este ingreso. ¿Esto es verdad?

Lo que le comenta el notario público es correcto, toda vez que el artículo 93, fracción XIX de la LISR establece como un ingreso exento para las personas físicas el proveniente de la enajenación de su casa habitación siempre que:

  • el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión (UDIS)
  • la transmisión se formalice ante fedatario público, y
  • durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención; y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público

Para el caso que nos concierne, el precio de venta sí supera al tope de UDIS mencionadas:

Tope de la exención

 

Concepto

Importe

 

Valor de la UDI a la fecha de la operación

6.712239

Por:

Veces

700,000

Igual:

Tope de la exención

$4,698,567.30


Por lo tanto, por el excedente se debe determinar la ganancia y calcular el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV del Título IV de la LISR, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida, tal y como sigue: 

Datos generales

Concepto

Subtotal

Importe

Fecha

Precio de venta

 

$7,500,000.00

08/03/21

Precio de compra

 

2,619,400.00

20/06/15

Terreno

1,354,000.00

 

 

Construcción

1,265,400.00

 

 

Ampliación a la construcción

 

456,980.00

16/02/17

Gastos notariales pagados por la escrituración

 

258,404.00

20/06/15

Derechos pagados por la escrituración

 

17,484.00

20/06/15

ISAI pagado en la compra del inmueble

 

106,548.00

20/06/15

Avalúo pagado para la venta del inmueble

 

105,480.00

10/01/21

Comisión por enajenación

 

$215,000.00

08/03/21


Es necesario conocer por separado el costo de adquisición de la construcción y del terreno. De no ser así, podrá tomarse alguna de las siguientes opciones para separarlos:

  • el costo del terreno será el 20 % del costo total de adquisición del inmueble
  • considerar la proporción que se hubiera dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien, o
  • con base en las proporciones de los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición

Para el costo de adquisición no se consideran los intereses ni otras erogaciones cubiertas, solo se toma la contraprestación para su adquisición. 

Para bienes adquiridos a título gratuito, se considera el costo pagado por el autor de la sucesión o del donante y como fecha de adquisición la que les correspondió a ellos (arts. 123 y 124, LISR).

El monto original de la inversión (MOI) de la construcción se disminuye a razón del 3 % por cada año completo transcurrido desde su adquisición y hasta la enajenación (art. 124, fracc. II, LISR).

Disminución de la construcción

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$1,265,400.00

Por:

Por ciento de disminución anual

3 %

Igual:

Deducción por cada año

37,962.00

Por:

Número de años completos de tenencia

5

Igual:

Disminución de la construcción

$189,810.00


Costo de la construcción disminuido

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$1,265,400.00

Menos:

Disminución de la construcción

189,810.00

Igual:

Costo de la construcción disminuido

$1,075,590.00


El costo de la construcción disminuido no debe ser inferior al 20 % del costo de la construcción inicial, en caso contrario se toma como deducción este último.

Monto mínimo como costo de la construcción

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción

$1,265,400.00

Por:

Por ciento mínimo a considerar

20 %

Igual:

Monto mínimo como costo de la construcción

$253,080.00


El costo de la construcción disminuido es superior al mínimo del 20 %, por lo que se aplica el mayor para efectos de actualizarlo desde la fecha de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a la enajenación.

Costo de la construcción actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción disminuido 

$1,075,590.00

Por:

Factor de actualización

1.2731

Igual:

Costo de la construcción actualizado

$1,369,333.63


Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (febrero 2021)

110.9070

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la adquisición (junio 2015)

87.1131

Igual:

Factor de actualización

1.2731


Al tratarse de un ingreso parcialmente gravado, como ya se señaló, las deducciones se toman en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.

Proporción para deducciones actualizadas

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta

$7,500,000.00

Menos:

Tope de la exención

4,698,567.30

Igual:

Excedente

$2,801,432.70

Entre:

Precio de venta

7,500,000.00

Igual:

Proporción para deducciones autorizadas

0.3735


Costo de la construcción actualizado deducibles

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción actualizado

$1,369,333.63

Por:

Proporción para deducciones autorizadas

0.3735

Igual:

Costo de la construcción actualizado deducible

$511,446.11


Las construcciones, mejoras o adaptaciones que implican inversiones se sujetan al mismo tratamiento de las construcciones; por lo tanto, la ampliación realizada al inmueble es una deducción autorizada conforme a la proporción señalada y se disminuye y actualiza según el mismo procedimiento (arts. 121, fracc. II y 124, fracc. II, LISR).


Disminución del costo de la ampliación

 

Concepto

Importe

 

Ampliación a la construcción

$456,980.00

Por:

Por ciento de disminución anual

3 %

Igual:

Deducción por cada año

$13,709.40

Por:

Número de años completos de tenencia

4

Igual:

Disminución del costo de la ampliación

$54,837.60


Costo de la ampliación disminuido

 

Concepto

Importe

 

Ampliación a la construcción

$456,980.00

Menos:

Disminución del costo de la ampliación por años de tenencia

54,837.60

Igual:

Costo de la ampliación disminuido

$402,142.40


Al igual que el costo de la construcción, el de la ampliación disminuido no puede ser inferior al 20 % del monto inicial.

Monto mínimo como costo de la ampliación

 

Concepto

Importe

 

Ampliación a la construcción

$456,980.00

Por:

Por ciento mínimo a considerar

20 %

Igual:

Monto mínimo como costo de la ampliación

$91,396.00


Como el costo de la ampliación disminuido es mayor al mínimo del 20 %, se considera el primero para efectos de la deducción.

Costo de la ampliación actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de la ampliación disminuido

$402,142.40

Por:

Factor de actualización

1.1780

Igual:

Costo de la ampliación actualizado

$473,723.75

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (febrero 2021)

110.907

Entre:

INPC del mes en que se realizó la ampliación (febrero 2017)

94.1447

Igual:

Factor de actualización

1.1780


Costo de la ampliación deducible actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de la ampliación actualizado

$473,723.75

Por:

Proporción para deducciones autorizadas

0.3735

Igual:

Costo de la ampliación actualizado deducible

$176,935.82

El costo de adquisición de los terrenos se actualiza desde el mes en el que se adquirió y hasta el mes inmediato a su enajenación y se le aplica la proporción de gastos deducibles.

Costo del terreno actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de adquisición del terreno

$1,354,000.00

Por:

Factor de actualización

1.2731

Igual:

Costo del terreno actualizado

$1,723,777.40


Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (febrero 2021)

110.907

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la adquisición (junio 2015)

87.1131

Igual:

Factor de actualización

1.2731


Costo del terreno actualizado deducible 

 

Concepto

Importe

 

Costo del terreno actualizado

$1,723,777.40

Por:

Proporción para deducciones autorizadas

0.3735

Igual:

Costo del terreno actualizado deducible

$643,830.86


La suma del costo del terreno más el de la construcción es el costo comprobado de adquisición, el cual no debe ser menor al 10 % del precio de venta que excede del monto de la exención de 700,000 UDIS para este caso (art. 121, fracc. I, LISR).

Costo comprobado de adquisición actualizado

 

Concepto

Importe

 

Costo de la construcción actualizado deducible

$511,446.11

Más:

Costo del terreno actualizado deducible

643,830.86

Igual:

Costo comprobado de adquisición actualizado

$1,155,276.97


Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta excedente de la exención

$2,801,432.70

Por:

Por ciento mínimo para tomar como costo comprobado de adquisición actualizado

10 %

Igual:

Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

$280,143.27


Toda vez que el costo comprobado de adquisición actualizado no es inferior al 10 % determinado, se tomará el primero como el monto deducible.

A las deducciones autorizadas por concepto de: gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, las comisiones y mediaciones con motivo de la adquisición o de la enajenación, también deben actualizarse desde la fecha de su erogación y hasta el mes inmediato anterior a la de enajenación y se les debe aplicar la proporción de gastos deducibles (art. 121, LISR).


Gastos notariales por escrituración actualizados 

 

Concepto

Importe

 

Gastos notariales por escrituración

$258,404.00

Por:

Factor de actualización

1.2731

Igual:

Gastos notariales por escrituración actualizados

$328,974.13


Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (febrero 2021)

110.907

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la erogación (junio 2015)

87.1131

Igual:

Factor de actualización

1.2731


Gastos notariales por escrituración actualizados deducibles

 

Concepto

Importe

 

Gastos notariales por escrituración actualizados

$328,974.13

Por:

Proporción para deducciones autorizadas

0.3735

Igual:

Gastos notariales por escrituración actualizados deducibles

$122,871.84


Derechos por la escrituración actualizados

 

Concepto

Importe

 

Derechos por escrituración

$17,484.00

Por:

Factor de actualización

1.2731

Igual:

Derechos por escrituración actualizados

$22,258.88


Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (febrero 2021)

110.907

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la erogación (junio 2015)

87.1131

Igual:

Factor de actualización

1.2731

Derechos por escrituración actualizados disponibles

 

Concepto

Importe

 

Derechos por escrituración actualizados

$22,258.88

Por:

Proporción para deducciones autorizadas

0.3735

Igual:

Derechos por escrituración actualizados deducibles

$8,313.69


ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado

 

Concepto

Importe

 

ISAI pagado en la compra del inmueble

$106,548.00

Por:

Factor de actualización

1.2731

Igual:

ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado

$135,646.26


Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (febrero 2021)

110.907

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la erogación (junio 2015)

87.1131

Igual:

Factor de actualización

1.2731


ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado deducible

 

Concepto

Importe

 

ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado

$135,646.26

Por:

Proporción para deducciones autorizadas

0.3735

Igual:

ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado deducible

$50,663.88

Avalúo del inmueble actualizado

 

Concepto

Importe

 

Avalúo pagado para la venta del inmueble

$105,480.00

Por:

Factor de actualización

1.0063

Igual:

Avalúo del inmueble actualizado

$106,144.52


Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (febrero 2021)

110.907

Entre:

INPC del mes en que se efectuó la erogación (enero 2021)

110.2100

Igual:

Factor de actualización

1.0063


Avalúo del inmueble actualizado deducible 

 

Concepto

Importe

 

Avalúo del inmueble actualizado

$106,144.52

Por:

Proporción para deducciones autorizadas

0.3735

Igual:

Avalúo del inmueble actualizado deducible

$39,644.98


Comisión por enajenación actualizada

 

Concepto

Importe

 

Comisión por enajenación

$215,000.00

Por:

Factor de actualización (1)

1

Igual:

Comisión por enajenación actualizada

$215,000.00


Nota: (1) Se toma como factor de actualización la unidad, debido a que el gasto se efectúa en la misma fecha que la enajenación

Comisión por enajenación actualizada deducible

 

Concepto

Importe

 

Comisión por enajenación actualizada

$215,000.00

Por:

Proporción para deducciones autorizadas

0.3735

Igual:

Comisión por enajenación actualizada deducible

$80,302.50


Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble

 

Concepto

Importe

 

Precio de venta excedente de la exención

$2,801,432.70

Menos:

Costo de la construcción actualizado deducible

511,446.11

Menos:

Costo de la ampliación actualizado deducible

176,935.82

Menos:

Gastos notariales por escrituración actualizados deducibles

122,871.84

Menos:

Derechos por escrituración actualizados deducibles

8,313.69

Menos:

ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado deducible

50,663.88

Menos:

Avalúo del inmueble actualizado deducible

39,644.98

Menos:

Comisión por enajenación actualizada deducible

80,302.50

Igual:

Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble

$1,811,253.88


Como el ingreso gravado es superior a las deducciones autorizadas, se genera una ganancia por la operación, sobre la cual se realiza un pago provisional del ISR que retiene el notario.

El pago provisional del ISR por enajenación de inmuebles se compondrá de dos partes, una que se enterará a la federación y la otra a la entidad federativa en donde se ubique el inmueble (arts. 126 y 127, LISR).

En operaciones consignadas en escrituras públicas, el fedatario calcula y entera el impuesto mediante declaración que presenta dentro de los 15 días siguientes a aquel en que se firme la escritura o minuta.

El pago provisional a enterar en la entidad federativa será el resultado de aplicar la tasa de 5 % a la ganancia obtenida en la enajenación (art. 127, LISR).

Pago provisional para la entidad federativa

 

Concepto

Importe

 

Ganancia por enajenación del inmueble

$1,811,253.88

Por:

Tasa aplicable

5 %

Igual:

Pago provisional para la entidad federativa

$90,562.69


Para obtener este impuesto la ganancia se divide entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años.

Base gravable para el pago provisional 

 

Concepto

Importe

 

Ganancia por enajenación del inmueble

$1,811,253.88

Entre:

Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación

5

Igual:

Base gravable para el pago provisional

$362,250.78


Al resultado se le aplica la siguiente tarifa, contenida en el Anexo 8 de la RMISC 2021 (regla 3.15.4.):

Límite inferior

Límite superior

Cuota fija

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

$

$

$

%

0.01

7,735.00

0

1.92

7,735.01

65,651.07

148.51

6.40

65,651.08

115,375.90

3,855.14

10.88

115,375.91

134,119.41

9,265.20

16.00

134,119.42

160,577.65

12,264.16

17.92

160,577.66

323,862.00

17,005.47

21.36

323,862.01

510,451.00

51,883.01

23.52

510,451.01

974,535.03

95,768.74

30.00

974,535.04

1,299,380.04

234,993.95

32.00

1,299,380.05

3,898,140.12

338,944.34

34.00

3,898,140.13

En adelante

1,222,522.76

35.00

ISR

 

Concepto

Importe

 

Base gravable para el pago provisional

$362,250.78

Menos:

Límite inferior de la tarifa

323,862.01

Igual:

Excedente del límite inferior

$38,388.77

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

23.52 %

Igual:

Impuesto marginal

$9,029.04


Más:

Cuota fija

51,883.01

Igual:

ISR

$60,912.05


El impuesto resultante se multiplica por el mismo número de años sobre los que se dividió la ganancia (años completos de tenencia), y el resultado es el ISR calculado en términos del artículo 126 de la LISR. A este gravámen se le acreditará el pago a realizar en la entidad federativa y la diferencia se entera a la federación.

ISR a pagar a la federación

 

Concepto

Importe

 

ISR

$60,912.05

Por:

Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación

5

Igual:

ISR a cargo en términos del artículo 126 de la LISR

$304,560.25

Menos:

Pago provisional a la entidad federativa

90,562.69

Igual:

ISR a pagar a la federación

$213,997.56


Adicionalmente el contribuyente está obligado a presentar su declaración anual por este ingreso y los demás que en su caso le correspondan, para lo cual también debe calcularse la ganancia por la enajenación del inmueble acumulable y no acumulable, con base en lo siguiente:

Ganancia acumulable

Ganancia no acumulable

La ganancia se divide entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años, y el resultado se suma a los demás ingresos acumulables que en su caso tenga el contribuyente. 

Al importe así obtenido se le restan las deducciones personales y se determina el ISR sobre los ingresos acumulables en términos del artículo 152 de la LISR

A la ganancia total se le disminuye la ganancia acumulable, y al resultado se le aplica la tasa que resulte menor conforme a los siguientes procedimientos:

  • se restan de la totalidad de los ingresos acumulables las deducciones personales con excepción de las señaladas en el artículo 151, fracciones I, II y III  de la LISR (gastos médicos, funerales y donativos) y el resultado es la base gravable a la cual se aplica la tarifa del numeral 152. El ISR que resulte se divide entre la base y el resultado es la tasa
  • se calcula la tasa de los últimos cinco ejercicios anteriores incluyendo el de la enajenación, siguiendo el mismo procedimiento del punto anterior.

La suma de tasas de divide entre cinco y el resultado es una tasa promedio. 

De no haber obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación, puede obtenerse la tasa de cada uno con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada para 2021, en este caso


Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio

 

Concepto

Importe

 

Ganancia

$1,811,253.88

Entre:

Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación

5

Igual:

Ganancia acumulable

$362,250.78


Ganancia no acumulable

 

Concepto

Importe

 

Ganancia

$1,811,253.88

Menos:

Ganancia acumulable

362,250.78

Igual:

Ganancia no acumulable

$1,449,003.10


Suponiendo que este es el único ingreso, se calcula el ISR sobre estos ingresos menos las deducciones personales con que cuente excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos.

ISR

 

Concepto

Total

 

Ganancia acumulable por enajenación de inmuebles

$362,250.78

Menos:

Deducciones personales, excepto médicos, funerales y donativos (prima por seguro de gastos médicos)

24,580.00

Igual:

Base gravable para determinar tasa

$337,670.78

Menos:

Límite inferior de la tarifa anual

323,862.01

Igual:

Excedente del límite inferior

$13,808.77

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

23.52 %

Igual:

Impuesto marginal

$3,247.82

Más:

Cuota fija

51,883.01

Igual:

ISR

$55,130.83


Así, se obtiene la tasa para aplicarse sobre la ganancia no acumulable.

Tasa 2021

 

Concepto

Importe

 

ISR

$55,130.83

Entre:

Base gravable para determinar tasa

$337,670.78

Igual:

Tasa 2021

0.1632


En el entendido de que en los cuatro ejercicios anteriores no se percibieron ingreso acumulables para el ISR, se considerará la base gravable del 2021 a la cual se le aplican las tarifas de cada uno de dichos ejercicios para calcular al tasa de cada uno de ellos.

ISR

 

Concepto

2017

2018

2019

2020

 

Base gravable (1)

$337,670.78

$337,670.78

$337,670.78

$337,670.78

Menos:

Límite inferior de la tarifa anual

249,243.49

290,667.76

290,667.76

290,667.76

Igual:

Excedente del límite inferior

88,427.29

47,003.02

47,003.02

47,003.02

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

23.52 %

23.52 %

23.52 %

23.52 %

Igual:

Impuesto marginal

20,798.10

11,055.11

11,055.11

11,055.11

Más:

Cuota fija

39,929.05

46,565.26

46,565.26

46,565.26

Igual:

ISR

$60,727.15

$57,620.37

$57,620.37

$57,620.37

Nota: (1) Ingresos acumulables menos deducciones personales excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos

Tasas

 

Concepto

2017

2018

2019

2020

 

ISR

$60,727.15

$57,620.37

$57,620.37

$57,620.37

Entre:

Base gravable para determinar tasa

$337,670.78

$337,670.78

$337,670.78

$337,670.78

Igual:

Tasas

0.1798

0.1706

0.1706

0.1706


Tasa promedio

 

Concepto

Importe

 

Tasa 2021

0.1632

Más:

Tasa 2020

0.1798

Más:

Tasa 2019

0.1706

Más:

Tasa 2018

0.1706

Más:

Tasa 2017

0.1706

Igual:

Suma de tasas

0.8548

Entre:

Cinco

5

Igual:

Tasa promedio

0.1709


Como la tasa del 2021 es menor a la promedio, se utiliza al primera para obtener el ISR sobre la ganancia no acumulable.

ISR sobre ganancia no acumulable

 

Concepto

Importe

 

Ganancia no acumulable

$1,449,003.10

Por:

Tasa 2021

0.1632

Igual:

ISR sobre ganancia no acumulable

$236,477.31


El ISR sobre la ganancia acumulable se calcula considerando el total de las deducciones personales con que cuente el contribuyente.

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

 

Concepto

Importe

 

Ganancia acumulable

$362,250.78

Menos:

Gastos médicos

15,480.00

Menos:

Gastos funerarios

19,650.00

Menos:

Prima por seguro de gastos médicos

24,580.00

Igual:

Base gravable

$302,540.78

Menos:

Límite inferior de la tarifa anual

160,577.66

Igual:

Excedente del límite inferior

$141,963.12

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

21.36 %

Igual:

Impuesto marginal

$30,323.32

Más:

Cuota fija

17,005.47

Igual:

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$47,328.79


El ISR del ejercicio a cargo del contribuyente se integra por el de los ingresos no acumulables más el de los acumulables.


Total del ISR a cargo del ejercicio 

 

Concepto

Importe

 

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$47,328.79

Más:

ISR sobre ganancia no acumulable

236,477.31

Igual:

Total del ISR a cargo del ejercicio

$283,806.10


Al impuesto se le acreditan los dos pagos provisionales efectuados en el ejercicio, a la federación y a la entidad federativa.

ISR a pagar a (favor) del ejercicio

 

Concepto

Importe

 

Total del ISR a cargo del ejercicio

$283,806.10

Menos:

Pago provisional a la entidad federativa

90,562.69

Menos:

ISR a pagar a la federación

213,997.56

Igual:

ISR a pagar (favor) del ejercicio

($20,754.15)


Para este ejemplo, los pagos provisionales superan el ISR del ejercicio, por lo que se obtiene un saldo a favor, que puede solicitarse en devolución (arts. 22, CFF).