Recientemente diversas empresas independientes entre sí, adquirimos oficinas de un edificio nuevo en la CDMX, por lo que constituimos el régimen en condominio y la asamblea general de condóminos nos nombró como administrador del condominio. Deseamos conocer øcómo inscribirnos al RFC? y øsi tenemos que facturar a los demás condóminos las cuotas de conservación y mantenimiento para que puedan deducirlas?
En la CDMX la “Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal” regula el funcionamiento de los condominios, la cual establece que estos no tienen personalidad jurídica propia distinta de los propietarios, por ello, el régimen de propiedad en condominio no se inscribe en el RFC.
Las cuotas que perciba el administrador de los condóminos, no son un ingreso acumulable para él, ya que se trata de montos percibidos para efectuar gastos por cuenta de terceros, los cuales se respaldarán con documentación comprobatoria a nombre de la asamblea general de condóminos (arts. 18, fracc. VIII, LISR).
Seún los numerales 30 y 143 del RLISR, para que los condóminos puedan deducir la parte que les corresponde de los gastos afectos a las áreas comunes del condominio, además de cumplir los requisitos de la LISR, deben reunir lo siguiente:
- los gastos de conservación y mantenimiento sean realizados en nombre y representación de la asamblea general de condóminos por un administrador facultado como tal
- el pago de las cuotas de conservación y mantenimiento debe realizarse mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la asamblea general de condóminos para tal efecto
- si el administrador recibe contraprestaciones por sus servicios, el CFDI debe emitirse a nombre de la asamblea general de condóminos
- que los CFDI que amparen los gastos estén a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador
- el administrador recabe dichos comprobantes y entregue a cada condómino una copia de ellos y una constancia por periodos mensuales en la que se especifique:
- folios y el concepto que ampara cada CFDI, el monto total de ellos y su IVA
- respecto del total del gasto, la parte proporcional que corresponde al condómino, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio. No se considera en el total del gasto su IVA, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en el inmueble, se encuentre exento de él, y
- documentación y registros contables deben conservarse por la asamblea de condóminos o por los condóminos que opten por deducir los gastos de conservación y mantenimiento
Así es como los condóminos deducen la parte que les corresponda de los gastos, más no las propias cuotas de conservación y mantenimiento que aportan para ellos.
Por lo que respecta al IVA, los condóminos pueden acreditar la parte proporcional que les corresponda sobre los gastos efectuados en el periodo respectivo cumpliendo con los requisitos previstos en el precepto 5o. de la LIVA.
Para determinar el monto de gastos que corresponden a cada condómino se estará a los datos contenidos en la escritura pública correspondiente a la constitución del régimen en condominio, la cual debe contener, entre otros puntos, los siguientes:
- la descripción de cada unidad de propiedad privativa; número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento de uso exclusivo, si los hubiera, que lo componen más el porcentaje de indiviso que le corresponde
- el valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su porcentaje de indiviso en relación con el valor total del inmueble
Por ejemplo, considérese que en un inmueble residen cuatro condóminos, a los cuales les corresponde el por ciento de indiviso siguiente:
Por ciento de indiviso correspondiente
|
Empresa |
Valor del área exclusiva (A) |
Valor total del área exclusiva (B) |
Por ciento de indiviso correspondiente |
|
Abogados Reyes, SC |
$8,456,980.00 |
$50,309,610.00 |
16.81 % |
Más: |
Envíos Expres, SA de CV |
11,548,970.00 |
50,309,610.00 |
22.96 % |
Más: |
Agentes Navieros, SA de CV |
14,654,870.00 |
50,309,610.00 |
29.13 % |
Más: |
Moorim, SA de CV |
15,648,790.00 |
50,309,610.00 |
31.10 % |
Igual: |
Total área exclusiva |
50,309,610.00 |
|
100.00 % |
Más: |
Áreas comunes |
10,565,400.00 |
|
|
Igual: |
Total del área del condominio |
$60,875,010.00 |
|
|
Para cubrir los gastos de las áreas comunes en lo que resta en el ejercicio de julio a diciembre 2021, se establecieron las siguientes cuotas mensuales:
Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento
|
Empresa |
Gastos estimados en lo que resta del ejercicio (A) |
Por ciento de indiviso correspondiente (B) |
Cuota del ejercicio (A por B igual C) |
Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento (C entre 6) |
|
Abogados Reyes, SC |
$905,480.00 |
16.81 % |
$152,211.19 |
$25,368.53 |
Más: |
Envíos Expres, SA de CV |
905,480.00 |
22.96 % |
207,898.21 |
34,649.70 |
Más: |
Agentes Navieros, SA de CV |
905,480.00 |
29.13 % |
263,766.32 |
43,961.05 |
Más: |
Moorim, SA de CV |
905,480.00 |
31.10 % |
281,604.28 |
46,934.05 |
Igual: |
Total cuotas |
|
|
$905,480.00 |
$150,913.33 |
Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios
|
Empresa |
Gastos extraordinarios estimados en lo que restas del ejercicio (A) |
Por ciento de indiviso correspondiente (B) |
Cuota (A por B igual C) |
Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios (C entre 6) |
|
Abogados Reyes, SC |
$165,400.00 |
16.81 % |
$27,803.74 |
$4,633.96 |
Más: |
Envíos Express, SA de CV |
165,400.00 |
22.96 % |
37,975.84 |
6,329.31 |
Más: |
Agentes Navieros, SA de CV |
165,400.00 |
29.13 % |
48,181.02 |
8,030.17 |
Más: |
Moorim, SA de CV |
165,400.00 |
31.10 % |
51,439.40 |
8,573.23 |
Igual: |
Total cuotas |
|
|
$165,400.00 |
$27,566.67 |
Total de cuotas mensuales
|
Empresa |
Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento |
Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios |
Total de cuotas mensuales |
|
Abogados Reyes, SC |
$25,368.53 |
$4,633.96 |
$30,002.49 |
Más: |
Envíos Express, SA de CV |
34,649.70 |
6,329.31 |
40,979.01 |
Más: |
Agentes Navieros, SA de CV |
43,961.05 |
8,030.17 |
51,991.22 |
Más: |
Moorim, SA de CV |
46,934.05 |
8,573.23 |
55,507.28 |
Igual: |
Total cuotas |
$150,913.33 |
$27,566.67 |
$178,480.00 |
De julio a diciembre el administrador efectúa los siguientes gastos por el condominio.
Gastos efectivamente realizados en el periodo
|
|
Julio |
Agosto |
Septiembre |
|||
|
Concepto |
Importe |
IVA |
Importe |
IVA |
Importe |
IVA |
|
Honorarios del administrador |
$30,500.00 |
$4,880.00 |
$30,500.00 |
$4,880.00 |
$30,500.00 |
$4,880.00 |
Más: |
Pintura |
12,548.00 |
2,007.68 |
10,852.00 |
1,736.32 |
12,290.00 |
1,966.40 |
Más: |
Jardinería |
7,654.00 |
1,224.64 |
6,619.00 |
1,059.04 |
7,496.00 |
1,199.36 |
Más: |
Materiales para limpieza |
4,590.00 |
734.40 |
3,969.00 |
635.04 |
4,495.00 |
719.20 |
Más: |
Vigilancia |
20,480.00 |
3,276.80 |
17,711.00 |
2,833.76 |
20,058.00 |
3,209.28 |
Más: |
Contribuciones |
10,548.00 |
1,687.68 |
9,122.00 |
1,459.52 |
10,331.00 |
1,652.96 |
Más: |
Prima de seguro |
27,450.00 |
4,392.00 |
23,739.00 |
3,798.24 |
26,884.00 |
4,301.44 |
Más: |
Otros gastos |
14,650.00 |
2,344.00 |
12,669.00 |
2,027.04 |
14,348.00 |
2,295.68 |
Igual: |
Total |
$128,420.00 |
$20,547.20 |
$115,181.00 |
$18,428.96 |
$126,402.00 |
$20,224.32 |
|
|
Octubre |
Noviembre |
Diciembre |
|||
|
Concepto |
Importe |
IVA |
Importe |
IVA |
Importe |
IVA |
|
Honorarios del administrador |
$30,500.00 |
$4,880.00 |
$30,500.00 |
$4,880.00 |
$30,500.00 |
$4,880.00 |
Más: |
Pintura |
11,734.00 |
1,877.44 |
13,205.00 |
2,112.80 |
14,688.00 |
2,350.08 |
Más: |
Jardinería |
7,157.00 |
1,145.12 |
8,054.00 |
1,288.64 |
8,958.00 |
1,433.28 |
Más: |
Materiales para limpieza |
4,292.00 |
686.72 |
4,830.00 |
772.80 |
5,372.00 |
859.52 |
Más: |
Vigilancia |
19,151.00 |
3,064.16 |
21,553.00 |
3,448.48 |
23,973.00 |
3,835.68 |
Más: |
Contribuciones |
9,864.00 |
1,578.24 |
11,101.00 |
1,776.16 |
12,348.00 |
1,975.68 |
Más: |
Prima de seguro |
25,669.00 |
4,107.04 |
28,888.00 |
4,622.08 |
32,132.00 |
5,141.12 |
Más: |
Otros gastos |
13,699.00 |
2,191.84 |
15,417.00 |
2,466.72 |
17,148.00 |
2,743.68 |
Igual: |
Total |
$122,066.00 |
$19,530.56 |
$133,548.00 |
$21,367.68 |
$145,119.00 |
$23,219.04 |
Del total de gastos, a cada condómino se hace el cargo correspondiente a su por ciento de lo indiviso.
Gasto de cada condómino
|
Julio |
Agosto |
||||
Empresa |
Por ciento de indiviso |
Gastos del periodo |
Gasto de cada condómino |
Por ciento de indiviso |
Gastos del periodo |
Gasto de cada condómino |
Abogados Reyes, SC |
16.81 % |
$128,420.00 |
$21,587.39 |
16.81 % |
$115,181.00 |
$19,361.93 |
Envíos Express, SA de CV |
22.96 % |
128,420.00 |
29,485.23 |
22.96 % |
115,181.00 |
26,445.56 |
Agentes Navieros, SA de CV |
29.13 % |
128,420.00 |
37,408.75 |
29.13 % |
115,181.00 |
33,552.23 |
Moorim, SA de CV |
31.10 % |
128,420.00 |
39,938.62 |
31.10 % |
115,181.00 |
35,821.29 |
Total |
100.00 % |
|
$128,419.99 |
100.00 % |
|
$115,181.01 |
IVA correspondiente a cada condómino
|
Julio |
Agosto |
||||
Empresa |
Por ciento de indiviso |
IVA del periodo |
IVA de cada condómino |
Por ciento de indiviso |
IVA del periodo |
IVA decada condómino |
Abogados Reyes, SC |
16.81 % |
$20,547.20 |
$3,453.97 |
16.81 % |
$18,428.96 |
$3,097.91 |
Envíos Express, SA de CV |
22.96 % |
20,547.20 |
4,717.64 |
22.96 % |
18,428.96 |
4,231.29 |
Agentes Navieros, SA de CV |
29.13 % |
20,547.20 |
5,985.40 |
29.13 % |
18,428.96 |
5,368.36 |
Moorim, SA de CV |
31.10 % |
20,547.20 |
6,390.18 |
31.10 % |
18,428.96 |
5,731.41 |
Total |
100.00 % |
|
$20,547.19 |
100.00% |
|
$18,428.97 |
Gasto correspondiente a cada condómino
|
Septiembre |
Octubre |
||||
Empresa |
Por ciento de indiviso |
Gastos del periodo |
Gasto de cada condómino |
Por ciento de indiviso |
Gastos del periodo |
Gasto de cada condómino |
Abogados Reyes, SC |
16.81 % |
$126,402.00 |
$21,248.19 |
16.81 % |
$122,066.00 |
$20,519.29 |
Envíos Express, SA de CV |
22.96 % |
126,402.00 |
29,021.90 |
22.96 % |
122,066.00 |
28,026.35 |
Agentes Navieros, SA de CV |
29.13 % |
126,402.00 |
36,820.90 |
29.13 % |
122,066.00 |
35,557.83 |
Moorim, SA de CV |
31.10 % |
126,402.00 |
39,311.02 |
31.10 % |
122,066.00 |
37,962.53 |
Total |
100.00 % |
|
$126,402.01 |
100.00% |
|
$122,066.00 |
IVA correspondiente a cada condómino
|
Septiembre |
Octubre |
||||
Empresa |
Por ciento de indiviso |
IVA del periodo |
IVA de cada condómino |
Por ciento de indiviso |
IVA del periodo |
IVA de cada condómino |
Abogados Reyes, SC |
16.81 % |
$20,224.32 |
$3,399.70 |
16.81 % |
$19,530.56 |
$3,283.09 |
Envíos Express, SA de CV |
22.96 % |
20,224.32 |
4,643.50 |
22.96 % |
19,530.56 |
4,484.22 |
Agentes Navieros, SA de CV |
29.13 % |
20,224.32 |
5,891.34 |
29.13 % |
19,530.56 |
5,689.25 |
Moorim, SA de CV |
31.10 % |
20,224.32 |
6,289.76 |
31.10 % |
19,530.56 |
6,074.00 |
Total |
100.00 % |
|
$20,224.30 |
100.00 % |
|
$19,530.56 |
Gasto correspondiente a cada condómino
|
Noviembre |
Diciembre |
||||
Empresa |
Por ciento de indiviso |
Gastos del periodo |
Gasto de cada condómino |
Por ciento de indiviso |
Gastos del periodo |
Gasto de cada condómino |
Abogados Reyes, SC |
16.81 % |
$133,548.00 |
$22,449.42 |
16.81 % |
$145,119.00 |
$24,394.49 |
Envíos Express, SA de CV |
22.96 % |
133,548.00 |
30,662.62 |
22.96 % |
145,119.00 |
33,319.32 |
Agentes Navieros, SA de CV |
29.13 % |
133,548.00 |
38,902.53 |
29.13 % |
145,119.00 |
42,273.16 |
Moorim, SA de CV |
31.10 % |
133,548.00 |
41,533.43 |
31.10 % |
145,119.00 |
45,132.01 |
Total |
100.00% |
|
$133,548.00 |
100.00 % |
|
$145,118.98 |
IVA correspondiente a cada condómino
|
Noviembre |
Diciembre |
||||
Empresa |
Por ciento de indiviso |
IVA del periodo |
IVA de cada condómino |
Por ciento de indiviso |
IVA del periodo |
IVA de cada condómino |
Abogados Reyes, SC |
16.81 % |
$21,367.68 |
$3,591.90 |
16.81 % |
$23,219.04 |
$3,903.13 |
Envíos Express, SA de CV |
22.96 % |
21,367.68 |
4,906.02 |
22.96 % |
23,219.04 |
5,331.09 |
Agentes Navieros, SA de CV |
29.13 % |
21,367.68 |
6,224.41 |
29.13 % |
23,219.04 |
6,763.71 |
Moorim, SA de CV |
31.10 % |
21,367.68 |
6,645.35 |
31.10 % |
23,219.04 |
7,221.12 |
Total |
100.00% |
|
$21,367.68 |
100.00% |
|
$23,219.05 |
Como se observa, la deducción de los gastos para cada condómino se limita a los gastos reales del periodo, sin importar que la cuota mensual pagada pueda ser mayor a ellos; el remanente que en su caso se tenga al final del ejercicio se destinará para los gastos comunes del ejercicio siguiente o para aquello que la asamblea de condóminos acorde, sin que en ningún caso pueda tomarse como una deducción para los condóminos.
Remanente de cuotas
|
Concepto |
Julio |
Agosto |
Septiembre |
|
Total de cuotas para gastos de conservación y mantenimiento del periodo |
$150,913.33 |
$150,913.33 |
$150,913.33 |
Más: |
Remanente de cuotas de meses anteriores |
0.00 |
1,946.13 |
19,249.50 |
Igual: |
Recursos en el fondo de gastos de conservación y mantenimiento al mes |
$150,913.33 |
$152,859.46 |
$170,162.83 |
Menos: |
Gastos erogados en el periodo |
148,967.20 |
133,609.96 |
146,626.32 |
Igual: |
Remanente de cuotas |
$1,946.13 |
$19,249.50 |
$23,536.51 |
|
Concepto |
Octubre |
Noviembre |
Diciembre |
|
Total de cuotas para gastos de conservación y mantenimiento del periodo |
$150,913.33 |
$150,913.33 |
$150,913.33 |
Más: |
Remanente de cuotas de meses anteriores |
23,536.51 |
32,853.28 |
28,850.93 |
Igual: |
Recursos en el fondo de gastos de conservación y mantenimiento al mes |
$174,449.84 |
$183,766.61 |
$179,764.26 |
Menos: |
Gastos erogados en el periodo |
141,596.56 |
154,915.68 |
168,338.04 |
Igual: |
Remanente de cuotas |
$32,853.28 |
$28,850.93 |
$11,426.22 |
