Quienes obtuvieron ingresos por arrendar bienes inmuebles, deben cumplir con sus obligaciones fiscales en términos del Capítulo III, del Título IV de la LISR, para presentar su declaración del ISR 2021, considerando que solo se acumulan los ingresos efectivamente cobrados sin importar a que periodo corresponda las rentas recibidas y la deducción de los gastos efectivamente erogados correspondientes al ejercicio por el cual se determina el pago previstos en el artículo 115 de la LISR, los cuales deben reunir los requisitos previstos en el numeral147 de la LISR, como son:
- impuesto predial correspondiente al año calendario
- contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten al inmueble
- impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles
- gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien
- consumo de agua, siempre que no lo pague quienes usen o gocen del inmueble
- intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras del inmueble, que correspondan a inmuebles por los cuales se obtienen ingresos acumulables por arrendamiento
- salarios, comisiones y honorarios. el total de estos gastos, no puede exceder del equivalente al 10 % de los ingresos por arrendamiento obtenidos en el ejercicio (art. 148, fracc. vi, lisr)
- impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley corresponda cubrir sobre salarios pagados que amparen el bien respectivo
- depreciación de las inversiones en construcciones, comprende las adiciones y mejoras
- primas de seguros
Cabe recordar que cuando el arrendamiento del inmueble no comprende todo el ejercicio, solo proceden las deducciones efectuadas desde los tres meses inmediatos anteriores a aquel en que se otorgue el uso o goce del inmueble.
Estos contribuyentes pueden de aplicar una deducción opcional en sustitución de las deducciones señaladas, consistente en aplicar el importe que resulte de aplicar el 35 % a los ingresos efectivamente cobrados. Además, también pueden considerar el impuesto predial pagado.
Quienes ejerzan esta opción debe ser por la totalidad de los inmuebles que otorguen en arrendamiento a partir del primer pago provisional del ejercicio y durante todos los pagos provisionales, pudiendo cambiarla en la declaración anual.
Cuando las deducciones superen a los ingresos del ejercicio, la diferencia puede deducirse de los demás ingresos acumulables del contribuyente en la declaración anual, excepto de salarios y actividades empresariales y profesionales (art. 195, RLISR).
Para conocer la conveniencia de ejercer una u otra opción de deducciones, considérese el caso del señor Raúl Montiel Morales quien renta departamentos para uso habitacional, así como dos locales comerciales, de los cuales ocupa uno como su casa habitación y desea conocer su ISR a cargo del ejercicio.
Ingresos por arrendamiento
|
|
|
Departamento
|
Local comercial
|
|
|||
|
|
Concepto
|
Uno
|
Dos
|
Tres
|
Uno
|
Dos
|
Total
|
|
|
Rentas efectivamente cobradas en el ejercicio
|
$9,000.00
|
$11,200.00
|
$12,400.00
|
$16,500.00
|
$19,000.00
|
$68,100.00
|
| Por:
|
Meses rentados
|
12
|
12
|
12
|
12
|
12
|
|
| Igual:
|
Ingresos por arrendamiento
|
$108,000.00
|
$134,400.00
|
$148,800.00
|
$198,000.00
|
$228,000.00
|
$817,200.00
|
Gastos incurridos durante del ejercicio
|
|
Concepto
|
Enero
|
Febrero
|
Marzo
|
Abril
|
Mayo
|
Junio
|
|
|
Impuesto predial del ejercicio
|
$29,519.00
|
$0.00
|
$0.00
|
$0.00
|
$0.00
|
$0.00
|
| Más:
|
Gastos de mantenimiento
|
1,568.00
|
1,712.00
|
1,260.00
|
1,323.00
|
1,430.00
|
1,272.00
|
| Más:
|
Consumo de agua pagado por el arrendador
|
1,073.00
|
1,172.00
|
863.00
|
907.00
|
979.00
|
870.00
|
| Más:
|
Salarios vigilante
|
6,082.00
|
6,082.00
|
6,082.00
|
6,082.00
|
6,082.00
|
6,082.00
|
| Más:
|
Cuotas IMSS e Infonavit
|
1,631.00
|
1,631.00
|
1,631.00
|
1,631.00
|
1,631.00
|
1,631.00
|
| Más:
|
Honorarios contador
|
1,605.00
|
1,605.00
|
1,605.00
|
1,605.00
|
1,605.00
|
1,605.00
|
| Igual:
|
Total
|
$41,478.00
|
$12,202.00
|
$11,441.00
|
$11,548.00
|
$11,727.00
|
$11,460.00
|
|
|
Concepto
|
Julio
|
Agosto
|
Septiembre
|
Octubre
|
Noviembre
|
Diciembre
|
|
|
Impuesto predial del ejercicio
|
$0.00
|
$0.00
|
$0.00
|
$0.00
|
$0.00
|
$0.00
|
| Más:
|
Gastos de mantenimiento
|
1,789.00
|
1,754.00
|
1,675.00
|
1,515.00
|
1,655.00
|
1,707.00
|
| Más:
|
Consumo de agua pagado por el arrendador
|
1,226.00
|
1,201.00
|
1,147.00
|
1,037.00
|
1,134.00
|
1,169.00
|
| Más:
|
Salarios vigilante
|
7,499.00
|
7,499.00
|
7,499.00
|
7,499.00
|
7,499.00
|
9,123.00
|
| Más:
|
Cuotas IMSS e Infonavit
|
2,013.00
|
2,013.00
|
2,013.00
|
2,013.00
|
2,013.00
|
2,448.00
|
| Más:
|
Honorarios contador
|
1,605.00
|
1,605.00
|
1,605.00
|
1,605.00
|
1,756.00
|
1,756.00
|
| Igual:
|
Total
|
$14,132.00
|
$14,072.00
|
$13,939.00
|
$13,669.00
|
$14,057.00
|
$16,203.00
|
La depreciación inmueble es la siguiente:
Depreciación del ejercicio actualizada
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
MOI
|
$4,120,630.00
|
| Por:
|
Por ciento de depreciación anual
|
5 %
|
| Igual:
|
Depreciación anual
|
$206,031.50
|
| Entre:
|
Doce
|
12
|
| Igual:
|
Depreciación mensual
|
$17,169.29
|
| Por:
|
Meses completos de uso en el ejercicio
|
12
|
| Igual:
|
Depreciación del ejercicio
|
$206,031.48
|
| Por:
|
Factor de actualización
|
1.5487
|
| Igual:
|
Depreciación del ejercicio actualizada
|
$319,080.95
|
Factor de actualización
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
INPC del último mes de la primera mitad del periodo (junio 2021)
|
113.0180
|
| Entre:
|
INPC del mes de adquisición (febrero 2010)
|
72.9716
|
| Igual:
|
Factor de actualización
|
1.5487
|
Cuando el contribuyente ocupe parte del inmueble que arrienda de manera gratuita, los gastos del impuesto predial, los derechos de cooperación de obras públicas y las rentas pagadas para el caso de subarrendamiento, se deducen en la proporción que se determine de considerar el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada de manera gratuita en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
Por lo tanto, para este ejemplo la proporción deducible para las deducciones anteriores, conforme a lo siguiente:
Factor de gastos no deducibles
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Metros cuadrados de la construcción ocupada por el arrendador
|
145
|
| Entre:
|
Total de m2 del inmueble
|
2160
|
| Igual:
|
Factor de gastos no deducibles
|
0.0671
|
Factor de gastos deducibles
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Unidad
|
1
|
| Menos:
|
Factor de gastos no deducibles
|
0.0671
|
| Igual:
|
Factor de gastos deducibles
|
0.9329
|
Impuesto predial del periodo deducible
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Impuesto predial del periodo
|
$29,519.00
|
| Por:
|
Factor de gastos deducibles
|
0.9329
|
| Igual:
|
Impuesto predial del periodo deducible
|
$27,538.28
|
Como se señaló, los salarios y honorarios deducibles no pueden exceder del 10 % del monto de los ingresos cobrados.
Salarios y honorarios topados
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Ingresos por arrendamiento
|
$817,200.00
|
| Por:
|
Por ciento límite
|
10 %
|
| Igual:
|
Tope para salarios y honorarios deducibles
|
$81,720.00
|
| Contra:
|
Suma de salarios y honorarios pagados
|
102,672.00
|
| Igual:
|
Salarios y honorarios topados
|
$81,720.00
|
Deducciones proporcionales
|
|
Concepto
|
Importe
|
Factor
|
Monto deducible
|
|
|
Impuesto predial del ejercicio
|
$29,519.00
|
0.9329
|
$27,538.28
|
| Más:
|
Gastos de mantenimiento
|
18,660.00
|
0.9329
|
17,407.91
|
| Más:
|
Consumo de agua pagado por el arrendador
|
12,778.00
|
0.9329
|
11,920.60
|
| Más:
|
Cuotas IMSS e Infonavit
|
22,299.00
|
0.9329
|
20,802.74
|
| Más:
|
Salarios y honorarios topados
|
81,720.00
|
0.9329
|
76,236.59
|
| Más:
|
Depreciación del ejercicio actualizada
|
319,080.95
|
0.9329
|
297,670.62
|
| Igual:
|
Deducciones proporcionales
|
$484,056.95
|
|
$451,576.74
|
Toda vez que las rentas por los departamentos habitacionales están exentas de IVA y por los locales comerciales gravada, el importe del IVA que el contribuyente no puede acreditar derivado de la proporción de actos gravados y exentos, debe considerar que el impuesto pagado por los gastos no identificados plenamente con la realización de actos gravados o exentos es acreditable en la proporción que guarda el valor de los actos gravados respecto del total de los actos gravados y exentos, en términos del inciso c), de la fracción V, del artículo 5o de la LIVA.
Dicha proporción puede calcularse considerando los actos señalados por el periodo:
- en que se encuentre determinando el impuesto (actos del mes), o
- correspondientes al año de calendario inmediato anterior al mes por el que se calcula el impuesto acreditable (las actividades del ejercicio inmediato anterior)
Si se toma la opción de determinar la proporción con los datos correspondientes al año de calendario inmediato anterior, debe aplicarse respecto de todas las erogaciones por la adquisición de bienes, adquisición de servicios o por el uso o goce temporal de bienes, que se utilicen indistintamente para realizar actividades gravadas y exentas en un periodo de 60 meses contados a partir del mes en el que se hubiese efectuado el acreditamiento.
Para este caso, se ejerce la opción de calcularla con los actos correspondientes al ejercicio anterior por el que se determina el impuesto.
Valor de las actividades gravadas y exentas del ejercicio inmediato anterior
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Rentas gravadas del ejercicio inmediato anterior
|
$395,800.00
|
| Más:
|
Rentas exentas del ejercicio inmediato anterior
|
345,800.00
|
| Igual:
|
Valor de las actividades gravadas y exentas del ejercicio inmediato anterior
|
$741,600.00
|
Proporción del IVA acreditable
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Rentas gravadas del ejercicio inmediato anterior
|
$395,800.00
|
| Entre:
|
Valor de las actividades gravadas y exentas del ejercicio inmediato anterior
|
741,600.00
|
| Igual:
|
Proporción del IVA acreditable
|
0.5337
|
La proporción se aplica al IVA trasladado por los gastos deducibles para ISR, porque en términos del artículo 5o., fracción I de la LIVA, tratándose de erogaciones parcialmente deducibles para el ISR, únicamente se considera para el acreditamiento, el monto equivalente al IVA en la proporción en la que dichas erogaciones sean deducibles.
Total del IVA trasladado
|
|
Concepto
|
Enero
|
Febrero
|
Marzo
|
Abril
|
Mayo
|
Junio
|
|
|
Gastos de mantenimiento
|
$250.88
|
$273.92
|
$201.60
|
$211.68
|
$228.80
|
$203.52
|
| Más:
|
Honorarios contador
|
256.80
|
256.80
|
256.80
|
256.80
|
256.80
|
256.80
|
| Igual:
|
Total del IVA trasladado
|
$507.68
|
$530.72
|
$458.40
|
$468.48
|
$485.60
|
$460.32
|
|
|
Concepto
|
Julio
|
Agosto
|
Septiembre
|
Octubre
|
Noviembre
|
Diciembre
|
Total
|
|
|
Gastos de mantenimiento
|
$286.24
|
$280.64
|
$268.00
|
$242.40
|
$264.80
|
$273.12
|
$2,985.60
|
| Más:
|
Honorarios contador
|
256.80
|
256.80
|
256.80
|
256.80
|
280.96
|
280.96
|
3,129.92
|
| Igual:
|
Total del IVA trasladado
|
$543.04
|
$537.44
|
$524.80
|
$499.20
|
$545.76
|
$554.08
|
$6,115.52
|
IVA proporcional al gasto deducible
|
|
Concepto
|
Total
|
|
|
Total del IVA trasladado
|
$6,115.52
|
| Por:
|
Factor de gastos deducibles
|
0.9329
|
| Igual:
|
IVA proporcional al gasto deducible
|
$5,705.16
|
IVA acreditable
|
|
Concepto
|
Total
|
|
|
IVA proporcional al gasto deducible
|
$5,705.16
|
| Por:
|
Proporción del IVA acreditable
|
0.9329
|
| Igual:
|
IVA acreditable
|
$3,044.85
|
IVA no acreditable deducible
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
IVA proporcional al gasto deducible
|
$5,705.16
|
| Menos:
|
IVA acreditable
|
3,044.85
|
| Igual:
|
IVA no acreditable deducible
|
$2,660.31
|
El total de las deducciones autorizadas para el ejercicio es:
Deducciones autorizadas
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Deducciones proporcionales
|
$451,576.74
|
| Más:
|
IVA no acreditable deducible
|
2,660.31
|
| Igual:
|
Deducciones autorizadas
|
$454,237.05
|
Si en lugar de aplicar estas deducciones se ejerce la del equivalente al 35 % de sus ingresos más el impuesto predial se obtiene el siguiente monto.
Deducción opcional
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Ingresos por arrendamiento
|
$817,200.00
|
| Por:
|
Por ciento de deducción ciega
|
35 %
|
| Igual:
|
Deducción opcional
|
$286,020.00
|
Comparando ambas opciones se obtiene:
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Deducción opcional
|
$286,020.00
|
| Más:
|
Impuesto predial del ejercicio
|
29,519.00
|
| Igual:
|
Deducción opcional más impuesto predial deducible
|
315,539.00
|
| Contra:
|
Deducciones autorizadas
|
$454,237.05
|
Como las deducciones autorizadas son superiores, se calcula el ISR del ejercicio con estas:
Ingresos acumulables
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Ingresos por arrendamiento
|
$817,200.00
|
| Menos:
|
Deducciones autorizadas
|
454,237.05
|
| Igual:
|
Ingresos acumulables
|
$362,962.95
|
Según el artículo 151 de la LISR, el contribuyente aplica las siguientes deducciones personales.
Deducciones personales
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Gastos médicos y hospitalarios
|
$7,580.00
|
| Más:
|
Lentes ópticos graduados
|
2,500.00
|
| Más:
|
Primas por seguros de gastos médicos
|
16,548.00
|
| Igual:
|
Deducciones personales
|
$26,628.00
|
Base gravable
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Ingresos acumulables
|
$362,962.95
|
| Menos:
|
Deducciones personales
|
26,628.00
|
| Igual:
|
Base gravable
|
$336,334.95
|
ISR a pagar (favor) del ejercicio
|
|
Concepto
|
Importe
|
|
|
Base gravable
|
$336,334.95
|
| Menos:
|
Límite inferior
|
323,862.01
|
| Igual:
|
Excedente del límite inferior
|
$12,472.94
|
| Por:
|
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior
|
23.52 %
|
| Igual:
|
ISR marginal
|
$2,933.64
|
| Más:
|
Cuota fija
|
51,883.01
|
| Igual:
|
ISR del ejercicio
|
$54,816.65
|
| Menos:
|
Pagos provisionales
|
61,799.00
|
| Igual:
|
ISR a pagar (favor) del ejercicio
|
($6,982.35)
|
Conclusión
Es necesario que los contribuyentes realicen el cálculo del ISR considerando las dos opciones que tienen para aplicar las deducciones y ejercer la que más le convenga, sin importar cual se ejerció durante los pagos provisionales, pues en la declaración anual puede variarse.
