En la figura de propiedad en condominio de inmuebles se tienen gastos comunes que comparten los condóminos, entre otros, los relativos a los mantenimientos.
Para ello, dichos sujetos se organizan para que esas tareas se administren por personas física o morales que al efecto designe la asamblea general de condóminos, pues es el órgano facultado para tomar las decisiones relativas a las cualidades de los administradores, así como las cuotas que para tal efecto le corresponda a cada condómino; de igual forma, aprueban las actividades de dichos administradores y las contraprestaciones por sus servicios.
Cuando se constituye una asociación civil (AC) para que administre inmuebles en condominio, las obligaciones en el ISR se cumplen en términos del Título III de la LISR (art. 79, primer párrafo, fracc. XVIII, LISR). Dentro de estas destaca la expedición de CFDI que acrediten las enajenaciones que efectúen, los servicios que presten o el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes (arts. 86, fracc. II, LISR y 29, primer párrafo, CFF).
Como se observa este deber solo es exigible por los actos o actividades que realicen, por los ingresos que perciban o por las retenciones de contribuciones que lleven a cabo.
Se deben distinguir y separar las cantidades que reciben dichas AC por las cuotas que reciben de los condóminos, de las contraprestaciones que reciben por los servicios de administración que prestan, pues la naturaleza y el fin son distintos.
Las primeras son destinadas para sufragar gastos de mantenimiento del inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, por las que no se puede hacer una libre disposición ni considerar que forman parte del patrimonio, mientras que las segundas (contraprestaciones) son ingresos propios.
Así las cosas, por dichas cuotas, las asociaciones civiles en comento no están obligadas a expedir CFDI, pues no son ingresos propios; incluso, el numeral 30 del RLISR prevé: que los gastos de mantenimiento y conservación que se realicen en nombre y representación de la asamblea de condóminos, y que los CFDI estén a nombre de la asamblea de estos; por ende, la AC que administre inmuebles en condominio, únicamente debe hacerlo por las contraprestaciones que reciban por los servicios relativos a dicha administración.
Esto se apoya en el CRITERIO SUSTANTIVO 16/2022/CTN/CS-SASEN PUBLICADO POR PRODECON (APROBADO 7MA. SESIÓN ORDINARIA 30/08/2022), que a continuación se transcribe:
"ASOCIACIONES CIVILES DEDICADAS EXCLUSIVAMENTE A LA ADMINISTRACIÓN DE UN INMUEBLE PROPIEDAD EN CONDOMINIO. NO ESTÁN OBLIGADAS A EMITIR CFDI ÚNICAMENTE POR LAS CUOTAS QUE RECIBEN DE LOS CONDÓMINOS PARA SUFRAGAR GASTOS DE MANTENIMIENTO DEL INMUEBLE".
Antecedentes.
Mediante el servicio de consulta especializada, una persona moral constituida como Asociación Civil, dedicada a la administración de un inmueble propiedad en condominio, solicitó la opinión de la Procuraduría dela Defensa del Contribuyente (Prodecon) para conocer si se encuentra obligada a expedir Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI) a los condóminos por el cobro exclusivo de las cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias que recauda de éstos para cubrir gastos de mantenimiento del inmueble sujetos al régimen de propiedad en condominio.
Consideraciones.
El artículo 1o, fracción I, de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley del ISR), prevé, entre otros supuestos, que las personas morales residentes en México están obligadas al pago de tal impuesto respecto de todos sus ingresos, sin importar la ubicación de la fuente de riqueza de donde éstos se generen. Para tal efecto, el pronunciamiento de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la tesis aislada con registro digital 173470 de rubro: “RENTA. QUÉ DEBE ENTENDERSE POR "INGRESO"PARA EFECTOS DEL TÍTULO II DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO”, consideró que el concepto de ingreso incluye todas las cantidades que modifiquen positivamente el haber patrimonial de una persona. Ahora bien, el primer párrafo del artículo 29 del Código Fiscal de la Federación (CFF), dispone la obligación de las personas contribuyentes de expedir CFDI cuando las leyes fiscales expresamente así lo dispongan, ya sea por los actos o actividades que realicen, por los ingresos que perciban o por las retenciones de contribuciones que efectúen. Por su parte, los artículos 79, primer párrafo, fracción XVIII y 86, primer párrafo, fracción II, ambos de la Ley del ISR, prevén respectivamente, en la parte que interesa, que las asociaciones civiles dedicadas exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio, son personas morales no contribuyentes del ISR, pero que, entre otras obligaciones, tienen la de expedir los CFDI que acrediten las enajenaciones, así como los servicios que presten y por el uso o goce temporal de bienes que otorguen. Ahora bien, en términos de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, se desprende que los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la asamblea general, considerándose este último como el órgano del condominio que constituye la máxima instancia en la toma de decisiones para expresar, discutir y resolver asuntos de interés propio y común; por consiguiente, los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, pueden ser administrados por un administrador condómino o por un administrador profesional que demuestre capacidad y conocimientos en la administración de condominios, teniendo como principal actividad el recaudar de los condóminos lo que a cada uno le corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración del inmueble.
Criterio de Prodecon.
En opinión de éste Ombudspersonfiscal, una asociación civil que se dedique exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio, no está obligada a emitir CFDI por las cuotas que aporten los condóminos para sufragar gastos de mantenimiento del inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, pues éstas no tienen la naturaleza de una contraprestación por la prestación de un servicio, aunado a que dichas cantidades no modifican positivamente el haber patrimonial de la persona que administra el inmueble.
Lo anterior, sin que sea óbice la obligación que tiene el administrador del condominio, de expedir CFDI a nombre de la Asamblea General, por las contraprestaciones que reciba por los servicios de administración, en términos del artículo 30, fracción V, del Reglamento de la Ley del ISR.
