Régimen de propiedad en condominio

El régimen de propiedad en condominio para efectos de sus obligaciones fiscales carece de personalidad jurídica propia, ya que ni la ley especial ni la LISR le reconocen, en tal virtud, para saber a que se encuentra obligado fiscalmente, debemos atender a la naturaleza jurídica de su constitución y administración. 

Es por ello que, en el presente artículo, vamos a hablar en primer lugar de cómo se lleva a cabo la constitución del mismo, y partiendo de ahí se determinan cuáles son sus obligaciones en materia fiscal, tanto para efectos de ISR como de IVA.

Debemos precisar que este régimen es aquel que se constituye sobre inmuebles que, por sus características físicas permite a los titulares el aprovechamiento exclusivo de áreas comunes que no admiten división, otorgando a cada condómino un derecho de propiedad exclusivo sobre la unidad privativa, y derecho de copropiedad con los demás condóminos, respecto a las áreas o instalaciones comunes; está regulado en las legislaciones civiles locales de cada entidad federativa.

Es decir, es un inmueble cuya propiedad pertenece a varias personas sin división; que tienen las condiciones y características previstas en la ley de propiedad en condominio.

Constitución del régimen

Es el acto jurídico formal por medio del cual los propietarios de un inmueble declaran su voluntad de establecer esa modalidad ante notario público, para su mejor aprovechamiento, y de esa forma, las personas teniendo un derecho privado, comparten espacios de uso y propiedad común, necesarios para el adecuado disfrute del inmueble; derecho de copropiedad en términos de lo dispuesto por los artículos 943 y 944 del CCF.

Una vez constituido el régimen de propiedad en condominio, dependiendo de cada legislación local, este deberá de registrarse ante la procuraduría social que corresponda, de acuerdo con su domicilio, en el caso de la CDMX, así lo determina la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF), en su Título Primero, Capítulo I.

Al constituir este régimen, la propiedad privada no se convierte en propiedad común, cada propietario disfrutará de sus derechos en términos de lo previsto por la legislación civil, por lo que podrá vender, arrendar, hipotecar, celebrar todos los contratos a los que se refiere el derecho común con las limitaciones y modalidades que señalan las leyes. Ello porque cada familia será propietaria de su respectiva unidad privativa que le da derecho a tener un título de propiedad independiente, disponer de esta, y hacer uso de las áreas comunes con derechos y obligaciones de acuerdo con el reglamento de condóminos que establezcan para ello.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad (art. 7, LPCIDF).

En el artículo 9 de la ley de la materia, se contemplan los requisitos para constituir el este régimen, y que deberá constar en escritura pública.

En resumen, esta ley es la que rige a los condominios en la ciudad y dicta las reglas a seguir por los propietarios o condóminos de cada conjunto habitacional, además tiene como finalidad regular el régimen (constitución, modificación, organización, funcionamiento, administración y extinción), así como las relaciones y resolver las controversias de los condóminos, que se susciten al citado régimen. Se deberá hacer ante notario público y registrarse en la Procuraduría Social de la Ciudad de México; también se tiene que hacer un reglamento interno y cumplir con las demás normas de carácter civil. 

Condómino y su unidad de propiedad privativa

Se entiende por condómino a la persona propietaria de una o más unidades de propiedad privativa. Se considerarán como partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo del condómino, los elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemento de áreas y bienes de uso común y que forme parte de su unidad de propiedad privativa, según la escritura constitutiva, y estos no podrán ser objeto de enajenación, embargo, arrendamiento o comodato en forma independiente (art. 14, LPCIDF).

Para un buen funcionamiento del condómino y con el objetivo de cumplir con las obligaciones de este, este debe tener:

administrador: persona física o moral designada por la asamblea para desempeñar la función de administración de un condominio

• asamblea: órgano supremo del condominio, conformada por la reunión de todos los condóminos para resolver asuntos de interés común respecto del condominio
• condómino: persona física o jurídico-colectiva, que tiene la propiedad o la titularidad de los derechos fideicomitidos sobre uno o varias unidades de propiedad exclusiva en un inmueble afecto al régimen de propiedad en condominio

Una vez señaladas las características generales del régimen, para conocer su tratamiento fiscal, se debe dilucidar si tiene personalidad jurídica.

Las legislaciones locales sobre el régimen de propiedad en condominio regulan lo relativo a: 

• los casos en que dicho régimen puede originarse
• la manera de constituirlo y los requisitos que deberá reunir la escritura constitutiva 
• los bienes propios y a los bienes comunes
• administrador y a las asambleas
• al reglamento de condominio y administración
• los gastos, y controversias
• los gravámenes y a la destrucción, ruinas y reconstrucción del edificio 

Pero todo ello refiriéndolo a cada uno de los propietarios en la proporción que el valor de su piso, departamento, vivienda o local represente en el total del edificio; ninguna de las disposiciones de la propia ley ni su interpretación jurídica, permiten concebir al condominio por sí mismo considerado con el carácter de persona moral con capacidad para ser titular de derechos o sujeto de obligaciones, ni permiten entender que la constitución de ese régimen autoriza el uso de una denominación a modo similar al de las sociedades.

Solo algunos estados como Baja California Sur, Jalisco, Sinaloa y Querétaro reconocen al régimen en condominio como una entidad con personalidad jurídica propia.

En este sentido, el SAT establece en la regla 3.1.20. de la RMISC 2023, que aquellas personas morales del régimen en condominio que se ubican en las entidades federativas en las que sus legislaciones locales les reconocen personalidad jurídica, podrán tributar conforme al Título III de la LISR “Del Régimen de las Personas Morales con fines no lucrativos” (art. 79, fracción XVIII, LISR).

Pese a que la legislación local no otorga personalidad jurídica propia al condómino, este puede constituirse en una asociación civil (AC) que administre las cuotas condominales.

De esta manera, el artículo 79, fracción XVIII de la LISR da el carácter de no contribuyentes del ISR a las “asociaciones civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio”. Ser “no contribuyente” no exime de obligaciones como llevar contabilidad y pagar ISR por actividades diferentes a la administración de las cuotas condominales.

Ahora bien, en el caso de condominios donde no se le reconoce personalidad jurídica para los efectos fiscales, ni se constituyan en una AC, los actos serán efectuados directamente por la persona que contraten o designen para su administración y será el administrador quien deberá inscribirse en el RFC y quién cumplirá las obligaciones fiscales y legales.

Régimen fiscal

Este régimen de propiedad en condominio para efectos fiscales, se ubica dentro de lo previsto por el Título III de la LISR, del Régimen de las Personas Morales con fines no lucrativos.

En efecto, el artículo 79, fracción XVIII de la LISR da el carácter de no contribuyentes del ISR a las “Asociaciones civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio”. En los siguientes supuestos el condominio sí debe pagar ISR:

• por enajenación de bienes distintos de su activo fijo
• cuando presten servicios a personas que no vivan en el condominio
• si se determina un remanente distribuible ficto

Los condominios pueden obtener “ganancias ficticias” por las que deben pagar ISR como si fuesen contribuyentes. Los siguientes supuestos se consideran remanente distribuible ficto:

• el monto de las omisiones de ingresos o las compras no realizadas e indebidamente registradas
• el importe de las erogaciones que efectúen y no sean deducibles, en los términos del Título IV de la LISR
• por los préstamos efectuados a sus socios o integrantes o a los cónyuges, ascendientes o descendientes en línea recta de estos

No se debe tomar como remanente la “nómina no deducible”, siempre que se lleve un control dentro de la contabilidad, que de forma detallada muestre tal circunstancia y el desglose de forma analítica y descriptiva de cada uno de los pagos por concepto de remuneración exentos (regla 3.1.13., RMISC 2023).

Aquellas asociaciones civiles constituidas para administrar condominios, al ser personas morales, deberán llevar contabilidad, según lo dispuesto en el artículo 86 de la LISR, lo que implica enviar la contabilidad electrónica al SAT mediante el buzón tributario. 

Dichas asociaciones: 

• no están obligadas a emitir CFDI´s por las cuotas que aporten los condóminos para sufragar gastos de mantenimiento del inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, pues estas no tienen la naturaleza de una contraprestación por un servicio, aunado a que dichas cantidades no modifican positivamente el haber patrimonial de la persona que administra el inmueble, pero se recomienda para llevar un control de la contabilidad, cobranza y prueba de adeudo en los juicios civiles
• tienen obligación de emitirse CFDI´s por otros actos o actividades diferentes del cobro de cuotas a condóminos (art. 86, LISR)

Lo anterior, sin que sea óbice la obligación que tiene el administrador del condominio, de expedir el CFDI a nombre de la asamblea general, por las contraprestaciones que reciba por los servicios de administración, en términos del artículo 30, fracción V del RLISR. 

Si los condominios no son contribuyentes del ISR, se podría inferir que el cobro de las cuotas tampoco es un acto o actividad sujeta de IVA, no obstante, con base en el artículo 33 del RLIVA, se establece  lo siguiente:

• es gravada la parte de las cuotas destinadas a pagar los servicios de administrador
• el IVA se trasladaría en las cuotas que se cobran a los condóminos o vecinos 
• el IVA que en su caso se pague por los servicios del administrador será acreditable

Esto significa que los ingresos que el administrador cobra para los “gastos de mantenimiento” no causan IVA, sin embargo, si debe cobrar IVA por sus servicios de administración.

Deducibilidad de las cuotas por mantenimiento

Los artículos 30 y 143 del RLISR contemplan que se podrán deducir en forma proporcional (por indiviso) la parte proporcional que les corresponda de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que además de los requisitos de la ley, se cumpla con lo siguiente:

• los comprobantes fiscales que amparen los gastos comunes de conservación y mantenimiento se expidan a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador (quien debe contar con facultades conferidas por la asamblea)
• pago de las cuotas de conservación y mantenimiento las realicen los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la asamblea general de condóminos para tal efecto
• que el administrador recabe los comprobantes fiscales relativos a los gastos comunes y entregue a cada condómino una constancia por periodos mensuales en la que se especifique:
  • los números correspondientes a los comprobantes mencionados y el concepto que ampara cada comprobante, el monto total de dichos comprobantes y el impuesto respectivo, y
  • la parte proporcional que corresponde al condómino, tanto del gasto total como del impuesto correspondiente, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio de que se trate. Igualmente, el administrador deberá entregar a cada condómino una copia de los comprobantes
  • la documentación y registros contables deberán conservarse por la asamblea de condóminos o, en su defecto, por los condóminos que opten por el acreditamiento de los gastos comunes

Acreditamiento de IVA

Por lo que se refiere al acreditamiento de IVA, el artículo 20 del RLIVA prevé que este podrá ser realizado por los contribuyentes que realicen actividades por las que se deba pagar el impuesto en inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, en la parte proporcional que les corresponda del impuesto trasladado en las operaciones que amparen los gastos comunes relativos al inmueble de que se trate, cumpliendo las mismas condiciones mencionadas anteriormente para la deducción según la LISR.

Conclusión

Una vez que el condómino se constituye como AC, se le reconoce personalidad jurídica para efectos fiscales y tributar en el Título III de la LISR “Del Régimen de las Personas Morales con Fines No Lucrativos”, su representante legal será el responsable del cumplimiento de las obligaciones fiscales.

En el caso de que no se constituyan como AC para los efectos jurídicos y fiscales, los actos jurídicos son efectuados por la persona que contraten o designen para su administración, el cual deberá inscribirse en el RFC, y será el responsable de cumplirá las obligaciones fiscales relacionadas con el mismo.

El régimen de condominio en principio no causa el ISR, debido a que no genera utilidad alguna, las cuotas que se pagan son destinadas para el mantenimiento y necesidades del inmueble, pero puede llevar a cabo actos gravados por el ISR y el IVA, como es el caso del arrendamiento de las áreas comunes y en tal supuesto debe cumplir con las obligaciones fiscales respectivas.