Impuestos en la enajenación de inmuebles de personas físicas

Las múltiples actividades a las que se pueden dedicar las personas físicas imprimen un toque de dificultad a la determinación de los impuestos. Si bien en el caso del ISR los sujetos obligados están previstos en el numeral primero de la ley de ese tributo, también lo es que a lo largo del ordenamiento se encuentran premisas distintas atendiendo al tipo de contribuyente.

Así, las personas físicas deben pagar el ISR atendiendo el Título IV de la LISR entre los que destacan la prestación de servicios personales subordinados, la actividad empresarial y los servicios independientes. Estos tienen características y obligaciones distintas, mientras que en el régimen de sueldos y salarios solo se puede aplicar deducciones personales, para el régimen de actividades empresariales y servicios profesionales puede disminuir deducciones autorizadas (salvo en el RESICO-PF).

De tal forma que antes de determinar el gravamen de una persona física se debe analizar el tipo de ingresos que percibe.

Un tipo de ingresos que puede encuadrar con cualquier otro, son los percibidos por enajenación de bienes inmuebles, el cual debe ser analizado en profundidad dado que dependiendo del bien es la forma en la que se paga el impuesto.

Enajenación

Para efectos fiscales, debe entenderse que existe enajenación en todos los supuestos previstos en el artículo 14 del CFF, como son:

• toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado
• adjudicación, aun cuando se realicen a favor del acreedor
• aportación a una sociedad o asociación
• la que se realiza mediante el arrendamiento financiero
• a través del fideicomiso, cuando:
  • el fideicomitente designa o se obliga a designar fideicomisario diverso de él y siempre que no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes
  • el fideicomitente pierda el derecho a readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho. Si el fideicomitente recibe certificados de participación por los bienes que afecte en fideicomiso, se consideran enajenados al momento en que el fideicomitente perciba los certificados, salvo que se trate de acciones
• la cesión de los derechos que se tengan sobre los bienes afectos al fideicomiso, en cualquiera de los siguientes momentos:
  • en el acto en el que el fideicomisario ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero. En estos casos el fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su designación y los enajena en el momento de ceder sus derechos o de dar dichas instrucciones
  • cuando el fideicomitente cede sus derechos, si entre estos, se incluye el de que los bienes se transmitan a su favor
• la transmisión de dominio de un bien tangible o del derecho para adquirirlo que se efectúe, a través de la enajenación de títulos de crédito, o de la cesión de derechos que los representen

Enajenaciones exentas

Existen algunos bienes que pueden enajenar las personas físicas que por su naturaleza están exentas del ISR; por ejemplo, el numeral 93, fracción XIX de la LISR, precisa que las personas físicas no pagan el impuesto por la enajenación de su casa habitación, siempre que la contraprestación no exceda de 700,000 Udis ($ 5,446,543.00  aproximadamente) y la transmisión se formalice ante fedatario público.

Si el precio de venta excede de dicha cantidad, se determina la ganancia, se calcula el impuesto anual y el pago provisional, tomando en cuenta las deducciones en la proporción que resulte de dividir el remanente entre el monto de la contraprestación.

Dicha exención comprende tanto la construcción como el terreno, pero para este último solo aplica hasta por el área que no sea superior a tres veces la cubierta por la construcción. Por el excedente, se paga el ISR (art. 154, RLISR).

Esta exención es aplicable siempre que, durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación, el contribuyente no hubiese enajenado otra casa habitación por la que hubiera aplicado dicha exención prevista en este inciso, y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

El fedatario público debe consultar al SAT, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores, por la que hubiera obtenido la exención y tiene que avisar de la enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.

Enajenación de inmuebles en actividad empresarial 

En términos del numeral 101 de la LISR, entre los ingresos que se debe acumular bajo el régimen de actividades empresariales y servicios profesionales están los derivados de la ganancia en la enajenación de activos.

Ahora bien, el artículo 32 considera que estos activos son tomados como inversiones para efectos de la determinación del ISR, y por ende deben seguir un tratamiento específico, si bien es cierto que el numeral 32 de la LISR es aplicable para personas morales, también lo es que el artículo 104 (personas físicas, régimen de actividades empresariales y servicios profesionales) del mismo ordenamiento remite a su observancia tratándose de inversiones.

Bajo esa premisa, resulta necesario definir a los activos fijos como un conjunto de bienes tangibles que utilicen los contribuyentes para la realización de sus actividades y que se demeriten por el uso en el servicio del contribuyente y por el transcurso del tiempo. La adquisición o fabricación de estos bienes tendrá siempre como finalidad la utilización de estos para el desarrollo de las actividades del contribuyente, y no la de ser enajenados dentro del curso normal de sus operaciones.

El hecho de que la inversión sea delimitada a utilizarse en las actividades del contribuyente hace toda la diferencia respecto a régimen en que debe tributar; es decir, para el caso de una persona física que enajena un bien inmueble que cumple con la descripción de inversión (lo utiliza para el desarrollo de sus actividades y se demerita por el uso del contribuyente), este tendrá efectos en la determinación del tributo en el régimen correspondiente a sus actividades económicas.

De esta forma, el contribuyente debe acumular la ganancia por venta de activo fijo. Para obtener la ganancia de activos fijo se debe aplicar la siguiente fórmula:

El saldo pendiente de deducir se actualiza:

Cuando se vende un activo fijo se tiene que generar un CFDI por la totalidad de la operación.

Enajenación de inmuebles fuera de la actividad empresarial 

Por otro lado, cuando una persona física que no realiza actividades empresariales vende un inmueble, o las efectúa, pero dicho bien no es afecto a ellas, debe determinar el ISR conforme al Capítulo IV, del Título IV de la LISR (de los ingresos por enajenación de bienes).

Ingresos acumulables

En estos términos conviene analizar este Capítulo, el cual dispone en el artículo 119 que son ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el CFF (analizados al inicio). Ahora bien, se tomará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación. Cuando por la naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.

La connotación “inclusive en crédito”, desestima todo lo que se concebía con anterioridad respecto a que las personas físicas solo acumulaban sobre lo efectivamente percibido, dado que estas pueden desarrollar la obligación del pago de ISR pese que no exista un ingreso efectivo.

Deducciones autorizadas

Como es costumbre en la determinación de ISR se pueden aplicar deducciones a los ingresos percibidos, en el Capítulo de enajenación de bienes se presenta la misma situación, dado que el artículo 121 de la LSR, otorga la posibilidad a los contribuyentes de efectuar las siguientes deducciones:

• el costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de la LISR. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10 % del monto de la enajenación de que se trate
• el importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará
• gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles
• comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien

De estas deducciones, la principal es el costo de adquisición, ya que en una transacción tradicional es la que representa el mayor beneficio para el contribuyente; no obstante, existen casos en los que no se puede determinar de forma precisa el costo de adquisición, entre ellos están:

Actualización del costo de adquisición de inmuebles

Al igual que otras partidas, los efectos inflacionarios tienen implicaciones tributarias, en el caso de algunas deducciones para determinar la ganancia en la venta de inmuebles, estas se deben actualizar para reflejar los efectos de la inflación. En el costo comprobado de adquisición se procederá como sigue:

• se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20 % del costo total
• el costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3 % anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20 % del costo inicial
• el costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento
• en el supuesto de terrenos el costo de adquisición se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se efectúe la enajenación

Base gravable

Para la determinación de la base gravable el contribuyente deberá calcular la diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones, además deberá seguir el procedimiento del artículo 120 de la LISR, el cual se profundizará en el caso práctico.

Pérdida en enajenación de bienes inmuebles

La operación no siempre conlleva una ganancia en venta de inmuebles; sino que se puede dar el escenario de que las deducciones sean superiores al valor de venta, y se disminuirán dichas pérdidas conforme a lo siguiente:

Disminución de pérdida

La pérdida se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación del bien de que se trate; cuando el número de años transcurridos exceda de 10, solamente se considerarán 10 años. El resultado será la parte de la pérdida que podrá disminuirse de los demás ingresos, (salvo ingresos por sueldos y salarios y por actividad empresarial o servicio profesional) que el contribuyente deba acumular en la declaración anual de ese mismo año o en los siguientes tres años de calendario.

Acreditamiento de pérdida

La parte de la pérdida no disminuida en términos del anterior punto se multiplicará por la tasa de impuesto que corresponda al contribuyente en el año de calendario en que se sufra la pérdida; cuando en la declaración de dicho año no resulte impuesto, se tomará la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en que resulte impuesto, sin exceder de tres. El resultado, podrá acreditarse en los años de calendario referidos en el punto anterior, contra la cantidad que resulte de aplicar la tasa de impuesto correspondiente al año de que se trate al total de la ganancia por la enajenación de bienes que se obtenga en el mismo año.

La tasa se calculará dividiendo el impuesto que hubiera correspondido al contribuyente en la declaración anual de que se trate, entre la cantidad a la cual se le aplicó la tarifa del artículo 152 de la LISR para obtener dicho impuesto; el cociente así obtenido se multiplicará por 100 y el producto se expresa en por ciento.

En el supuesto de que un contribuyente en un año de calendario no deduzca la parte de la pérdida o no efectúe el acreditamiento, pudiéndolo haber hecho, perderá el derecho a hacerlo en años posteriores hasta por la cantidad en la que pudo haberlo hecho.

Caso práctico

El señor Rogelio Verona vende una casa el 30 de septiembre de 2023, con los siguientes datos:

Datos generales

Construcción

Las construcciones se disminuyen un 3 % por cada año completo, a partir de su adquisición y hasta la enajenación (art. 124, fracc. II, LISR).

Disminución de la construcción

Costo de la construcción disminuido

A manera de opción y para el artículo 124, fracción I y 209 del RLISR, cuando no se conozca por separado el costo de adquisición de la construcción y del terreno, puede tomarse alguna de las siguientes alternativas:

• el costo del terreno será el 20 % del costo total de adquisición del inmueble
• tomar la proporción que se hubiese dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien, o
• con base en las proporciones de los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición

El costo de la construcción disminuido no puede ser inferior al 20 % del costo de la construcción inicial; de obtener dicho resultado, se toma como deducción este último.

Monto mínimo como costo de la construcción

Como el costo de la construcción disminuido supera al mínimo del 20 %; se ocupa el primero para actualizarlo desde la fecha de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a la enajenación.

Costo de la construcción actualizado

Factor de actualización

Ampliación

Según los numerales 121, fracción II y 124, fracción II de la LISR, las construcciones, mejoras o adaptaciones que implican inversiones se sujetan al mismo tratamiento de las construcciones, por lo que la ampliación realizada al inmueble es una deducción autorizada y se disminuye y actualiza desde su realización y hasta la enajenación, tal y como sigue:

Disminución del costo de la ampliación

Costo de la ampliación disminuido

Cuando no pueda comprobarse el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, se tomará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Si dicho aviso precisa la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, solo se toma como costo, el valor correspondiente a la construcción (art. 205, RLISR)

Las autoridades pueden ordenar, practicar o tomar en cuenta un avalúo de dichas inversiones referido a la fecha en que se terminaron; y si este es inferior en más de un 10 % de la cantidad que contenga el aviso de terminación de obra, se aplica el importe del avalúo como costo de las inversiones.

Si no puede comprobarse el costo de las citadas inversiones, puede tomarse como costo el 80 % del valor de la construcción que reporte un avalúo referido a la fecha en que fueron terminadas, aplicando la antigüedad que se reporte en el avalúo.

Al tratarse de construcciones, el costo de la ampliación disminuido no puede ser inferior al 20 % del monto inicial.

Monto mínimo como costo de la ampliación

Como el costo de la ampliación disminuido es superior al mínimo del 20 %, se toma el primero para efectos de la actualización.

Costo de la ampliación actualizado

Factor de actualización

Terreno

Los terrenos solo se actualizan desde el mes de su adquisición y hasta el mes inmediato a la enajenación.

Costo del terreno actualizado

Factor de actualización

Costo comprobado de adquisición

La suma del terreno actualizado más el de la construcción disminuido y actualizado, es el costo comprobado de adquisición actualizado, el cual no puede ser menor al 10 % del precio de venta (art. 121, fracc. I, LISR).

Costo comprobado de adquisición actualizado

Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

El costo comprobado de adquisición actualizado no fue inferior a dicho 10 %, por lo que se tomará el primero como el monto deducible.

Otras deducciones

Conforme al numeral 121 de la LISR, los contribuyentes pueden deducir los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras de adquisición y de enajenación, el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, las comisiones y mediaciones con motivo de la adquisición o de la enajenación, que hubiera pagado el enajenante.

Para lo cual, se actualizan desde la fecha de su pago y hasta el mes inmediato anterior a la de enajenación.

Gastos notariales por escrituración  actualizados

Factor de actualización

Derechos por escrituración actualizados

Factor de actualización

ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado

Factor de actualización

Avalúo del inmueble actualizado

Factor de actualización

Comisión por enajenación actualizada

_{Nota: (1) No hay actualización pues el gasto se realiza en la misma fecha que la enajenación}

Ganancia por enajenación

Al precio de venta se le disminuyen las deducciones autorizadas para conocerla ganancia gravada; si las deducciones son superiores se obtiene una pérdida por la enajenación del inmueble.

Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble

Pago provisional

Cabe mencionar que el artículo 127 de la LISR, dispone que por este tipo de ingresos se debe hacer un pago provisional del ISR a la entidad federativa en donde se ubique el bien, así como otro a la federación (arts. 126 y 127, LISR).

En operaciones consignadas en escrituras públicas, el fedatario que intervenga en la operación calculará y enterará el impuesto correspondiente mediante declaración que presenta dentro de los 15 días siguientes a la firma de la escritura o minuta y emitirá la constancia de retención al enajenante.

ISR a la entidad federativa

Acorde con el artículo 127 de la LISR, el pago provisional a pagar a la entidad federativa es el que resulte de aplicar la tasa de 5 % a la ganancia por la enajenación.

Pago provisional para la entidad federativa

ISR a la federación

Como primer paso se divide la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso exceda de 20 años.

Base gravable para el pago provisional

Al resultado se le aplica la tarifa para enajenación de inmuebles, contenida en el Anexo 8 de la RMISC, según la regla 3.15.4., de la RMISC 2023.

ISR

El resultado se multiplica por el mismo número de años sobre los que se dividió la ganancia y se obtiene el ISR calculado en términos del artículo 126 de la LISR. A este impuesto se le acredita el pago a favor de la entidad federativa y la diferencia es el pago a favor de la federación.

ISR a pagar a la federación

ISR del ejercicio

El impuesto anual se compone en una parte por el correspondiente a la ganancia acumulable y otra por el de la ganancia no acumulable.

Tasa e impuesto sobre ingresos no acumulables

Ganancia acumulable

Ganancia no acumulable

Suponiendo que el contribuyente no obtuvo otro tipo de ingresos acumulables en el ejercicio, se aplican las deducciones personales excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos.

ISR

Así, la tasa para aplicarse sobre la ganancia no acumulable conforme al resultado del ejercicio 2023 será:

Tasa 2023

Bajo el mismo método se determinan las tasas de los cuatro ejercicios anteriores. A la base gravable del 2023 se le aplica las tarifas de cada uno de dichos años.

ISR

_{Nota:  Ingresos acumulables menos deducciones personales excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos}

Tasas

Con las tasas de 2019 a 2023 se calcula la tasa promedio.

Tasa promedio

Entre la tasa de 2023 y la promedio, se toma la menor para calcular el impuesto sobre los ingresos no acumulables.

ISR sobre ganancia no acumulable

Impuesto sobre ingresos acumulables

Para calcular el ISR sobre la ganancia acumulable del ejercicio, se debe aplicar el total de las deducciones personales con que cuente el contribuyente.

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

Así, el ISR del ejercicio a cargo se compone del correspondiente a los ingresos no acumulables más el de los acumulables.

Total del ISR a cargo del ejercicio

Contra el impuesto de pueden acreditar los dos pagos provisionales efectuados en el ejercicio, a la federación y a la entidad federativa.

ISR a pagar (favor) del ejercicio

Como los pagos provisionales superan el ISR del ejercicio, resulta un saldo a favor, el cual podrá solicitarse en devolución o compensarse contra otras contribuciones a su cargo (arts. 22 y 23, CFF).

ISAI

Quienes adquieran inmuebles deben conocer si la legislación fiscal de la entidad federativa en donde se ubique el mismo, está gravada la operación, pues en dicho supuesto debe calcularse y enterarse dicho impuesto.

En este ejemplo, el bien se encuentra ubicado en la CDMX, por lo que se causa el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI).

De conformidad con el artículo 116 del Código Fiscal del Distrito Federal (CFDF), se aplica la tarifa contenida en el artículo 113 del citado ordenamiento, al valor que resulte más alto de entre los siguientes:

• de adquisición
• catastral determinado con la aplicación de los valores unitarios referidos en el artículo 129 del CFDF, o
• comercial, que resulte del avalúo practicado por la autoridad fiscal o por personas registradas o autorizadas por la misma

En este ejemplo la contraprestación pactada resulta que es el importe más alto.

ISAI

Los fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales deben calcular el impuesto y mediante declaración y enterarlo en las oficinas autorizadas, dentro de los 15 días hábiles siguientes en que se formalice en escritura pública (art. 121, CFDF).

Terreno y construcción adquiridos en distintas fechas

Cuando las fechas de adquisición del terreno y la construcción de la edificación son diferentes, es necesario determinar por separado la ganancia de cada uno de ellos (art. 191, RLISR).

El caso del señor Pedro Valencia quien adquirió un terreno en julio de 2013, en donde realizó una construcción en abril de 2014 y en enero de 2023 enajena, y desea conocer el impuesto a cargo.

Datos generales

Construcción

El costo de la construcción se actualiza a la fecha de enajenación.

Disminución de la construcción

Costo de la construcción disminuido

Monto mínimo del costo de construcción

Toda vez que el costo de la construcción no es menor al 20 % del importe original, se toma el mismo para su actualización.

Costo de la construcción actualizado

Factor de actualización

Terreno

Por su parte el terreno se actualiza desde su adquisición.

Costo del terreno actualizado

Factor de actualización

Costo comprobado de adquisición actualizado

Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

Como la suma del terreno y la construcción no es menor al 10 % del precio de venta, la misma se toma como deducción autorizada.

Deducciones

Los gastos relacionados con la adquisición del terreno se actualizan desde la fecha de su erogación y hasta la de la venta.

Gastos notariales por escrituración del terreno actualizados

Factor de actualización

Derechos por escrituración actualizados

Factor de actualización

ISAI por la compra del terreno actualizado

Factor de actualización

Demás gastos

Las erogaciones no identificadas exclusivamente con la adquisición del terreno o de la construcción, se aplican en la proporción que guarda cada uno de estos en relación con el precio de venta.

El avalúo y la comisión pagados por la enajenación se sujetan a dicha proporción.

Proporción de gastos no identificados deducible para el terreno

Proporción de gastos no identificados deducible para la construcción

Avalúo del inmueble actualizado

Factor de actualización

Monto del avalúo deducible para el terreno

Monto del avalúo deducible para la construcción

Comisión por enajenación actualizada

_{Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el periodo en el que se realizó el gasto es posterior al de enajenación}

Monto de la comisión deducible para el terreno

Monto de la comisión deducible para la construcción

Ganancia por enajenación por separado

Conociendo las deducciones aplicables al terreno y a la construcción, se determina la ganancia por cada uno.

Para obtener la ganancia acumulable por el total de la operación, se calcula por separado la ganancia del terreno y de la construcción.

Ganancia acumulable por enajenación del terreno

Ganancia acumulable por enajenación de la construcción

Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio

Pago provisional para la entidad federativa

ISR a favor de la federación

El ISR se divide entre la ganancia acumulable para calcular la tasa de ISR que corresponde.

Cociente

Por ser distintos los años de tenencia del terreno y de la construcción, el cociente se multiplica por la ganancia acumulable de cada uno y el resultado se multiplica por el número de años de tenencia de cada inmueble.

ISR del pago provisional correspondiente al terreno

ISR del pago provisional correspondiente a la construcción

La suma de ambos impuestos es el pago provisional a favor de la federación, contra el cual se acreditará el enterado a la entidad federativa.

ISR a favor de la federación

Pago provisional a enterar a la federación

Impuesto anual

Ganancia total por la enajenación

Ganancia no acumulable

En el entendido que no se obtuvieron otros ingresos acumulables en el ejercicio, se calcula la tasa del ISR.

ISR

Tasa 2023

Bajo el mismo procedimiento se calcula la tasa de los cuatro ejercicios anteriores, pues el contribuyente no obtuvo ingresos acumulables en los mismos.

Tasa promedio

De las dos tasas se toma la más baja para conocer el ISR sobre la ganancia no acumulable; para este ejemplo la de 2023.

ISR sobre ganancia no acumulable

Toda vez que el contribuyente no cuenta con deducciones personales, el ISR de los ingresos acumulables es el mismo que se determinó para en la tasa de 2023; por lo que el ISR a cargo del ejercicio es: 

Total del ISR a cargo del ejercicio

ISR a pagar (favor) del ejercicio

ISAI

Por su parte, el adquirente debe cubrir el impuesto correspondiente a la compra del bien.

ISAI

Conclusión

El cálculo para determinar el ISR resulta bastante complejo y detallado; ya que se debe partir de cada concepto e integrarlo a una determinación global, por ello resulta necesario que los contribuyentes conozcan todos los datos de la operación, tanto fechas como montos pagados por los conceptos.