Los avalúos fiscales son dictámenes de personas autorizadas que auxilian en la determinación de impuestos federales y locales por la trasmisión de bienes inmuebles, aunque puede haber dictámenes de otro tipo. También los avalúos sirven para valuar los bienes que sirven para garantizar el interés fiscal.
Respecto a los avalúos fiscales se debe considerar que tienen las siguientes características:
- tienen vigencia de un año
- deben ser practicados por los peritos valuadores de las organizaciones siguientes:
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- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
- instituciones de crédito
- corredores públicos que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía, y
- empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes
Además, pueden presentarse avalúos realizados en una fecha anterior a aquella que se practique la diligencia o se lleve a cabo el trámite, siempre que se cumpla con este procedimiento:
- se considere el valor del bien a la fecha en que se practicó el avalúo
- la cantidad obtenida se divida entre el factor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquel en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual es referido el mismo, y
- el resultado obtenido será el valor del bien a la fecha a la que el avalúo sea referido, y
- el valuador puede efectuar ajustes a este valor cuando existan razones que así lo justifiquen, antes de la presentación del avalúo, las cuales deben señalarse expresamente en el mismo documento
Segundos avalúos
En caso de que la autoridad considere el valor que no está acorde con las características físicas, ubicación o vida útil del bien, de acuerdo con la revisión física que realice, puede solicitar la práctica de un segundo avalúo.
La regla 2.12.10 de la RMISC 2023 indica que además de la revisión física que pueda realizar la autoridad, también puede exigir un segundo avalúo cuando detecte que el dictamen rendido por el perito valuador designado contenga datos erróneos o falsos que incidan en el valor real del bien, conforme lo siguiente:
- bienes muebles, que:
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- el monto del avalúo sea superior al original del comprobante fiscal
- el avalúo no contenga la metodología del motivo por el cual el valor del bien se incrementó o que no sea congruente con el valor del bien en el mercado, y
- las características físicas de los bienes muebles no correspondan a las especificadas en el avalúo, según su decremento, uso, función o estructura se haya visto menoscabada
- bienes inmuebles, que:
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- el tipo de terreno no sea el descrito en el certificado de gravamen o las escrituras del mismo
- los metros de construcción o del terreno no correspondan a los identificados en el certificado de gravamen o en la escritura
- de acuerdo con la ubicación y características del entorno del inmueble no corresponda el valor del avalúo, y
- de la inspección ocular que realice la autoridad al inmueble se desprenda que las características físicas no corresponden a las contenidas en el avalúo
En aquellos casos en que después de efectuado el avalúo se lleven a cabo construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien inmueble de que se trate, los valores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aun cuando no haya transcurrido el plazo de un año.
