En México, la compra-venta con reserva de dominio es el contrato celebrado por el vendedor de un bien con el comprador, ordenando que el bien quede en poder del segundo y reservándose el primero el dominio del mismo bien. Teóricamente, dicho bien se encuentra en garantía de las obligaciones del comprador con el vendedor.
En general, la reserva de dominio es un hecho jurídicamente lícito en bienes, muebles e inmuebles, e incluso en mercancías; en este último caso nace cuando un proveedor de mercancías entrega estas, reservándose el dominio, a pesar de haberlas entregado a su comprador; siendo la primera principal deudora, mientras que el comprador lo será de la deuda señalada. En este último supuesto, la reserva de dominio tiene un sentido eminentemente económico; por una parte, evita conflictos en el problema del cobro de las compras de mercancías y, por la otra, protege la operación de crédito.
No obstante, en el caso de bienes muebles y de mercancías, existen otros contratos más efectivos para pactar que la transferencia de la propiedad quede condicionada al pago íntegro del precio.
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Qué es la reserva de dominio
La reserva de dominio es una condición en el contrato de compraventa en el cual un bien mueble o inmueble adquirido no es todavía completamente propiedad del comprador, permaneciendo en poder del vendedor, hasta que el adquiriente cumpla con las condiciones de pago pactadas.
El objeto de la venta con reserva de dominio consiste en introducir una cláusula a través de la cual el vendedor estipula que la cosa vendida no se traspasará al comprador hasta que este haya cumplido, total o parcialmente, con la obligación del pago del precio (art. 2312, Código Civil Federal –CCF--).
Además, en dichas cláusulas se estipula que, en tanto se conserva la propiedad de la cosa vendida, el vendedor tiene derecho a recuperar esta, tratándose de la enajenación futura por parte del comprador o tratándose de la insolvencia de este último.
Al utilizar la modalidad de la compraventa con reserva de dominio, se garantiza o asegura el pago del precio convenido, pudiendo recuperar el bien vendido por el vendedor si el comprador no cumple con el pago. Esto permite dar mayor flexibilidad en caso de un incumplimiento en el pago, constituyendo, de facto, una garantía de este. Sin embargo, la reserva de dominio está bien justificada únicamente en los casos de venta a plazos.
Tratándose de la enajenación con reserva de dominio de bienes inmuebles y muebles que sean susceptibles de identificarse indubitablemente, para que surta efectos la operación frente a terceros debe inscribirse en el Registro Público.
Asimismo recordemos que, si bien en el contrato de compraventa para su validez no requiere de formalidad especial, en el caso de inmuebles debe llevarse ante la fe de un notario público y en la escritura correspondiente debe manifestarse la condición que nos ocupa.
Cabe señalar, que el comprador posee en concepto de dueño o propietario, y su posesión es originaria. El hecho de que el vendedor se reserve el dominio no cambia la naturaleza del contrato, y si bien, conforme al artículo 2315 del Código Civil Federal (CCF), este es considerado arrendatario, para que pague las rentas correspondientes, este hecho solo tiene el efecto de proteger al vendedor en caso de que se rescinda el contrato.
En lo que respecta al tratamiento fiscal a continuación se aborda exclusivamente lo relativo a la compraventa de inmuebles con reserva de dominio, tratándose de personas físicas.
Tratamiento fiscal de la compra venta con reserva de dominio
El artículo 14, fracción I del Código Fiscal de la Federación (CFF) considera que existe enajenación para efectos fiscales en toda transmisión de propiedad, aún en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.
En el supuesto de que una persona física enajene un inmueble con reserva de dominio tiene que calcular el Impuesto sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia (valor de venta menos las deducciones que establece el artículo 121 de la Ley del Impuesto sobre la Renta –LISR--); el pago provisional se tiene que realizar mediante declaración que se presentará dentro de los 15 días siguientes aquel en que se firme la escritura.
El fedatario público que intervenga en la escrituración es el encargado de calcular el ISR y enterarlo, así como expedir el CFDI, siempre y cuando el contribuyente persona física no esté obligado a expedir el comprobante (actividad de arrendamiento, prestación de servicios, actividad empresarial).
Como se comentó, la compra venta con reserva de dominio siempre tiene aparejada la venta a plazos. El artículo 120, segundo párrafo de la LISR señala que cuando el pago se reciba en parcialidades, el ISR que corresponda a la parte de la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en los que efectivamente se recibe el ingreso, siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a 18 meses y se garantice el interés fiscal.
Para la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), al regirse por el principio del flujo de efectivo, se pagará el Impuesto al Valor Agregado (IVA) hasta que efectivamente se paguen las contraprestaciones.
En este caso, los fedatarios públicos que por disposición legal tengan funciones notariales, únicamente serán responsables solidarios del ISR y, en su caso, del IVA, que deban calcular y enterar de conformidad con los artículos 126, 127, 160 de la LISR y 33 de la LIVA, que corresponda a la parte del precio que ya se hubiera cubierto, el cual se deberá consignar en la escritura pública.
Asimismo, debemos recordar que si estamos en presencia de la enajenación de una casa habitación la operación está exenta del IVA (art. 9, frac. II, LIVA); esto sucederá, aun cuando se reserve el dominio. Este mismo tratamiento, se dará a la exención prevista en la fracción XIX, inciso a) del artículo 93 de la LISR.
Por último, tratándose del impuesto local por adquisición de inmuebles cada entidad federativa establece sus reglas, pero para ejemplificar el Código Fiscal de la CDMX señala, en el artículo 115, fracción II, que el impuesto se actualizará en la compraventa en la que el vendedor se reserve el dominio, aun cuando la transferencia de esta opere con posterioridad; el impuesto se entera dentro de los 15 días siguientes a que se celebre el contrato (art. 120, frac. V, CFCDMX).
