El numeral 187 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) señala que para fomentar la inversión en el sector inmobiliario en México, los fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento, o a la adquisición del derecho a recibir ingresos derivados del arrendamiento de dichos bienes, así como al otorgamiento de financiamiento con garantía hipotecaria para estos fines, pueden acceder al tratamiento fiscal previsto en el artículo 188 de la LISR, siempre que cumplan con los siguientes requisitos que:
el fideicomiso se constituya conforme a las leyes mexicanas y que la fiduciaria sea una institución de crédito o casa de bolsa residente en México y autorizada para operar como tal
el objeto principal del fideicomiso sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento, o la adquisición del derecho a percibir ingresos derivados del arrendamiento, así como otorgar financiamiento garantizado con hipoteca sobre los bienes arrendados
al menos el 70 % del patrimonio del fideicomiso se invierta en dichos bienes inmuebles, derechos o créditos, y el resto se coloque en valores emitidos por el gobierno federal inscritos en el Registro Nacional de Valores, o en acciones de fondos de inversión en instrumentos de deuda
los inmuebles adquiridos o construidos se mantengan arrendados durante al menos cuatro años desde su adquisición o construcción. Si se enajenan antes de ese plazo, no se aplicará el tratamiento fiscal preferencial
la fiduciaria emita certificados de participación respaldados por los bienes del fideicomiso, y que estos se coloquen entre el gran público inversionista en México
la fiduciaria distribuya, al menos una vez al año y antes del 15 de marzo, el 95 % del resultado fiscal del ejercicio anterior entre los tenedores de los certificados
los contratos de arrendamiento no incluyan rentas variables que excedan del 5 % del ingreso anual total por rentas, salvo que estén ligadas a un porcentaje fijo sobre las ventas del arrendatario
el fideicomiso se encuentre inscrito en el Registro de Fideicomisos Inmobiliarios conforme a las reglas que emita el Servicio de Administración Tributaria (SAT)
la fiduciaria entregue al SAT, antes del 15 de febrero de cada año, información detallada sobre los fideicomitentes, la aportación de inmuebles y los datos de cada inmueble aportado, conforme a las reglas generales aplicables
ÚNETE A IDC en nuestro canal de Whatsapp
Tratamiento fiscal de los fideicomisos inmobiliarios
En cuanto al tratamiento fiscal establecido en el ordenamiento 188 de la LISR, se prevé que el fiduciario es el encargado de calcular el resultado fiscal conforme a lo dispuesto en el Título II de dicha ley.
Este resultado se divide proporcionalmente entre los certificados de participación emitidos, y no es necesario realizar pagos provisionales del Impuesto sobre la Renta (ISR). La fiduciaria o, en su caso, el intermediario financiero, debe efectuar la retención del ISR correspondiente sobre los montos distribuidos, excepto cuando los beneficiarios estén legalmente exentos del pago.
Los tenedores de los certificados que sean residentes en México, o aquellos residentes en el extranjero con establecimiento permanente en el país, tienen que acumular el resultado fiscal distribuido, sin posibilidad de deducir el impuesto retenido, aunque sí pueden acreditarlo contra el ISR que les corresponda pagar en su declaración anual.
Por su parte, los fondos de pensiones autorizados pueden aplicar la exención prevista en el artículo 153 de la LISR a los ingresos y las ganancias derivados de estos fideicomisos.
En el caso de que algún inmueble fideicomitido sea enajenado antes de cumplir con el periodo mínimo definido, la fiduciaria deberá pagar el impuesto correspondiente sobre la ganancia obtenida. Asimismo, si no se distribuye el total del resultado fiscal generado hasta el 15 de marzo del año siguiente, la fiduciaria tiene que pagar el ISR sobre la diferencia no distribuida. Los tenedores de certificados causan el impuesto sobre la renta sobre las ganancias que obtengan al vender sus certificados, calculando para ello el costo promedio por certificado.
Cualquier cantidad entregada a los tenedores y que exceda el resultado fiscal se considera como un reembolso de capital y reduce el costo comprobado de adquisición de los certificados. Las enajenaciones de certificados realizadas en mercados reconocidos estarán exentas de ISR cuando sean efectuadas por personas físicas residentes en México o por extranjeros sin establecimiento permanente en el país.
Finalmente, los fideicomitentes que aporten bienes inmuebles al fideicomiso pueden diferir el pago del impuesto causado por la ganancia en dicha enajenación, hasta el momento en que vendan los certificados que recibieron a cambio o hasta que los inmuebles sean enajenados por la fiduciaria. En aquellos casos en que los inmuebles sean arrendados de inmediato a los mismos fideicomitentes que los aportaron, también se puede diferir el pago del ISR hasta que finalice el contrato de arrendamiento o se enajene el bien, lo que ocurra primero.
