Cuando una persona vende un inmueble que ha utilizado como su casa habitación, puede estar exenta del pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) por dicha operación, siempre que cumpla con los siguientes requisitos:
haber habitado efectivamente el inmueble
no haber hecho uso de esta exención en los últimos tres años,
realizar la operación ante notario público y
que el valor de la operación no exceda el monto máximo de 700 mil UDIS
En caso de no cumplir con estos requisitos, la ganancia obtenida debe calcularse y se está obligado a pagar el impuesto correspondiente.
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¿Qué documento debe presentar como comprobante de domicilio fiscal?
El artículo 155 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (RLISR) contempla que los contribuyentes deben acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de enajenación es su casa habitación.
Para ello, podrán presentar cualquiera de los documentos señalados a continuación, siempre que el domicilio indicado en los mismos coincida plenamente, o al menos contenga algún elemento esencial, con el del inmueble asentado en el instrumento correspondiente.
El fedatario público tiene que dejar constancia expresa de esta circunstancia al momento de formalizar la operación.
Se consideran documentos válidos para dicha acreditación:
credencial para votar expedida por el Instituto Nacional Electoral
comprobantes fiscales de pagos por servicios de energía eléctrica o telefonía fija
estados de cuenta emitidos por instituciones del sistema financiero, casas comerciales o emisoras de tarjetas de crédito no bancarias
La documentación debe estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
Requisitos para que los extranjeros que enajenen casa habitación sean considerados residentes en México
La regla 3.11.3 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2025 (RMISC 2025) indica que para efectos de lo dispuesto en los artículos 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), y 9o., fracción I, inciso a) del Código Fiscal de la Federación (CFF), se presumirá, salvo prueba en contrario, que las personas físicas de nacionalidad extranjera que enajenan su casa habitación son residentes en México para efectos fiscales, siempre que declaren, bajo protesta de decir verdad, lo siguiente:
que tienen la condición de residentes en México para efectos fiscales, en términos del artículo 9o., fracción I del CFF, y en su caso, de los tratados para evitar la doble tributación suscritos por México
su domicilio fiscal o, en su defecto, un domicilio para oír y recibir notificaciones, con la aclaración de que en ningún caso dicho domicilio podrá ser, ni encontrarse, en el inmueble que se enajena
su RFC, o en su defecto, la CURP
Adicionalmente, deberán acreditar su condición de residentes en México. Para ello, se considera válida la constancia de residencia fiscal emitida conforme a lo establecido en la regla 2.1.3. de la RMISC 2025.
Dicha documentación debe incorporarse como anexo al instrumento público que formalice la operación.
Los fedatarios públicos con funciones notariales no son responsables solidarios con los contribuyentes respecto de la enajenación, siempre que se cumplan los requisitos anteriores y no exista prueba en contrario.
En caso de que la persona física que enajena el inmueble no sea residente en México para efectos fiscales, ni sea residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país, no le es aplicable la exención prevista en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la LISR.
