Impuesto Predial e ISAI como oportunidad para mayor
recaudación y combate a la gentrificación

La recaudación de los gobiernos municipales en México es baja comparada con su potencial, ya que apenas representa alrededor de 1.6% del Producto Interno Bruto (PIB) y depende en gran medida de transferencias federales que cubren más el 73% de sus recursos.

En este contexto, instrumentos tributarios ya existentes como el Impuesto Predial y el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles se presentan no solo como mecanismos de ingresos locales, sino como herramientas con potencial para corregir desigualdades y reducir efectos negativos vinculados a la gentrificación, según el análisis del Centro de Investigación Económica y Presupuestaria (CIEP).

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¿Cuál es el impacto del predial y el ISAI en las finanzas municipales?

El impuesto predial grava el patrimonio inmobiliario de las personas y empresas, lo que representa una fuente de recursos relativamente estable. Otra de sus características es que los municipios tienen la facultad de definir su base gravable y tasas, lo que les permite adaptarlo a características locales.

Por su parte, el ISAI grava la adquisición o transmisión de la propiedad de inmuebles, actuando como un impuesto a las transacciones dentro del mercado inmobiliario.

En conjunto, estos dos impuestos representan el 46.5 % de los ingresos propios municipales, y en términos absolutos sumaron 87 mil 611.6 millones de pesos en 2024, de los cuales 53 mil 958.3 millones provinieron del predial y 33 mil 653.3 millones del ISAI.

Sin embargo, como proporción del PIB, la recaudación combinada por predial e ISAI apenas llega a 0.2%, muy por debajo del potencial estimado para la región de América Latina y el Caribe, donde los impuestos a la propiedad podrían representar alrededor del 3% del PIB.

Impuestos como medida contra la gentrificación

Los bienes inmuebles son el principal tipo de patrimonio en México, representando más del 90% de la riqueza total de la población. No obstante, la mayor parte de estos activos especialmente los inmuebles secundarios está concentrada en los grupos de mayores ingresos. En contraste, las viviendas primarias, que requieren menos recursos para adquirirlas, constituyen una menor proporción del patrimonio.

Este escenario se ve reflejado en un mercado inmobiliario cada vez menos accesible. Tan solo, entre 2020 y el primer trimestre de 2025, el precio promedio de la vivienda en México aumentó 28%, al pasar de 1,453,996,70 pesos a 1,859,043 pesos,mientras que el valor mediano creció más de 42.2% al pasar de 841 mil 787.60 pesos a 1,197 mil 273 pesos. Es así que la pérdida de capacidad adquisitiva hizo que los hogares destinen un porcentaje elevado de su ingreso al pago de rentas, especialmente entre los sectores más pobres.

El uso de vivienda como instrumento de inversión, particularmente a través de inmuebles secundarios, alimenta procesos de gentrificación que desplazan a las personas con menos recursos hacia zonas menos accesibles o con menor oferta de servicios públicos. En este contexto, los impuestos predial y el ISAI, por su carácter progresivo y redistributivo, permiten que quienes poseen o adquieren inmuebles de mayor valor contribuyan más, generando recursos que pueden ser destinados a políticas públicas de carácter social.

Implicaciones para la recaudación y la política pública

Aunque ya significan una proporción considerable de los ingresos municipales, estos dos impuestos tienen un potencial recaudatorio mucho mayor si se diseñan e implementan de manera más eficiente. Esto porque la recaudación de predial e ISAI en México se ve limitada por capacidades administrativas insuficientes, como catastros desactualizados o sistemas tributarios municipales que aun se basan en papel.

Para aprovechar ese potencial, el CIEP recomiendan las siguientes acciones:

• Modernizar y digitalizar los catastros municipales, permitiendo una mejor identificación de inmuebles y contribuyentes
• Homologar sistemas tributarios locales para hacer más eficiente el cálculo y la recaudación de impuestos
• Diferenciar las tasas del ISAI, gravando con tasas más altas las adquisiciones de inmuebles secundarios o en zonas de alta especulación
• Etiquetar parte de los recursos recaudados hacia programas de acceso a la vivienda e inversiones en ordenamiento territorial y servicios urbanos

Estas medidas no solo aumentarían la recaudación propia de los municipios, reduciendo su dependencia de transferencias federales, sino que también contribuirían a mitigar desigualdades y los efectos negativos de la gentrificación al interior de las ciudades.

Por esta razón, fortalecer el predial y el ISAI puede traducirse en recursos adicionales para mejorar servicios públicos como alumbrado, recolección de residuos o infraestructura urbana y en instrumentos que impulsen una política de vivienda más justa y accesible.

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