Salarios y enajenación de inmuebles

Entérate cómo se obtienen los montos para la declaración anual
Los servicios contratados con terceros están gravados con el IVA
 Los servicios contratados con terceros están gravados con el IVA  (Foto: Redacción)

La señora Guadalupe Esparza Ramírez obtuvo los siguientes ingresos por salarios en 2014 de la empresa “Fristbark, S.A. de C.V.”.

Ingresos acumulables por sueldos y salarios

  Concepto Importe
  Total de ingresos por sueldos y salarios $1,015,612.00
Menos: Ingresos exentos por sueldos y salarios 308,469.00
Igual: Ingresos acumulables por sueldos y salarios $707,143.00

El total de las deducciones personales y colegiaturas pagadas en el ejercicio por la señora Esparza son:

Deducciones personales del ejercicio

     Concepto   Importe  
  Gastos médicos y hospitalarios deducibles $26,456.00
Más: Lentes ópticos graduados 2,500.00
Más: Gastos funerales 7,650.00
Más: Intereses reales por créditos hipotecarios 9,546.00
Más: Primas por seguros de gastos médicos 13,650.00
Más: Gastos por transportación escolar obligatoria 5,500.00
Igual:   Deducciones personales del ejercicio $65,302.00  

Durante el ejercicio pagó un total de colegiaturas por $16,000.00 de uno de sus hijos de nivel preescolar y por su otro descendiente de nivel profesional técnico $19,500.00.

Sin embargo, las colegiaturas se encuentran limitadas a los importes señalados en el Decreto, por lo tanto solo se deducirán por estos conceptos los siguientes límites.

Colegiaturas de nivel preescolar no deducibles

   Concepto Importe
  Colegiaturas de nivel preescolar pagadas $16,000.00
Menos: Límite deducible para colegiaturas de nivel preescolar 14,200.00
Igual: Colegiaturas de nivel preescolar no deducibles $1,800.00

Colegiaturas de nivel profesional técnico no deducibles

   Concepto Importe
  Colegiaturas de nivel profesional técnico pagadas $19,500.00
Menos: Límite deducible para colegiaturas de nivel profesional técnico 17,100.00
Igual: Colegiaturas de nivel profesional técnico no deducibles $2,400.00

En octubre de 2014 enajenó un inmueble de uso habitacional, distinto a su casa habitación, por lo que debe pagar el ISR correspondiente conforme a los siguientes datos:

Datos generales

Concepto   Subtotal   Importe   Fecha  
Precio de venta       $1,650,600.00   20/10/14  
Precio de compra       1,130,612.00   25/07/11  
Terreno   495,600.00          
Construcción   635,012.00          
Gastos notariales pagados por la escrituración     58,706.00   25/07/11  
Impuestos pagados por la escrituración     6,985.00   25/07/11  
Avalúo pagado para la venta del inmueble     12,650.00   13/09/14  
Comisión por enajenación       $148,000.00   20/10/14  

Primeramente se actualizarán los gastos y costos incurridos en su adquisición, hasta la fecha de la venta.

Toda vez que las construcciones pierden su valor por el transcurso del tiempo, es necesario conocer por separado el costo de adquisición de la construcción y del terreno, pues este último no pierde su valor.

Cuando no se conozcan los valores por separado, podrá tomarse alguna de las siguientes opciones para separar ambos valores:

el costo del terreno será el 20 % del costo total de adquisición del inmueble

considerar la proporción que se hubiera dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien,

con base en las proporciones de los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición

En la determinación del costo de adquisición no se incluirán intereses ni otras erogaciones que se hubieran cubierto, solo se tomará la contraprestación para su adquisición. Para bienes adquiridos a título gratuito, se considerará el costo pagado por el autor de la sucesión o el donante y como fecha de adquisición la que hubiere correspondido a éstos.

Construcción

Así, la construcción se disminuye a razón del 3 % por cada año completo transcurrido desde su adquisición y hasta la enajenación.

Disminución de la construcción

  Concepto Importe
  Costo de la construcción $635,012.00
Por: Por ciento de disminución anual 3 %
Igual: Deducción por cada año 19,050.36
Por: Número de años completos de tenencia  
Igual: Disminución de la construcción $57,151.08

Costo de la construcción disminuido

  Concepto Importe
  Costo de la construcción $635,012.00
Menos: Disminución de la construcción 57,151.08
Igual: Costo de la construcción disminuido $577,860.92

En ningún caso el costo de la construcción disminuido puede ser inferior al 20 % del costo inicial, pues de ser así, se considerará como deducción este último.

Monto mínimo como disminución de la construcción

  Concepto Importe
  Costo de la construcción $635,012.00
Por: Por ciento mínimo a considerar 20 %
Igual: Monto mínimo como disminución de la construcción $127,002.40

El costo de la construcción disminuido de $577,860.92, es superior al mínimo del 20 % por lo que se considerará el mayor para efectos de actualizarlo desde la fecha de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a la enajenación.

Costo de la construcción actualizado

  Concepto Importe
  Costo de la construcción disminuido $577,860.92
Por: Factor de actualización 1.1334
Igual: Costo de la construcción actualizado $654,947.57

Factor de actualización

  Concepto Importe
  INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (septiembre 2014) 113.9390
Entre: INPC del mes en que se efectuó la adquisición (julio 2011) 100.5210
Igual: Factor de actualización 1.1334

Terreno

Para el caso de los terrenos, estos no pierden su valor por el transcurso del tiempo, por lo que su costo de adquisición solamente se actualiza desde el mes en el que se adquirió y hasta el mes inmediato a su enajenación.

Costo del terreno actualizado

  Concepto Importe
  Costo de adquisición del terren $495,600.00
Por: Factor de actualización 1.1334
Igual: Costo del terreno actualizado $561,713.04

Factor de actualización

  Concepto Importe
  INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (septiembre 2014) 113.9390
Entre: INPC del mes en que se efectuó la adquisición (julio 2011) 100.5210
Igual: Factor de actualización 1.1334

Costo comprobado de adquisición

El costo del terreno actualizado más el de la construcción disminuido y actualizado, conforman el costo comprobado de adquisición.

Costo comprobado de adquisición

  Concepto Importe
  Costo de la construcción actualizado $654,947.57
Más: Costo del terreno actualizado 561,713.04
Igual: Costo comprobado de adquisición actualizado $1,216,660.61

El costo no puede ser menor al 10 % del precio de venta.

Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

  Concepto Importe
  Precio de venta $1,650,600.00
Por: Por ciento mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado 10 %  
Igual:   Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado $165,060.00  

El costo comprobado de adquisición actualizado no fue inferior a dicho 10 %, por lo que se tomará el primero como el monto deducible.

Otras deducciones

Los gastos notariales, impuestos, derechos por escrituras de adquisición y de enajenación, el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, las comisiones, mediaciones con motivo de la adquisición o de la venta, que hubiera pagado el enajenante se consideran como deducciones autorizadas para determinar la ganancia por enajenación de inmuebles (art. 148 de la LISR).

Para ello, dichos gastos se actualizan desde la fecha de su erogación y hasta el mes inmediato anterior a la de enajenación.

Gastos notariales por escrituración

  Concepto Importe
  Gastos notariales por escrituración $58,706.00
Por: Factor de actualización 1.1334
Igual: Gastos notariales por escrituración actualizados $66,537.38

Factor de actualización

  Concepto Importe
  INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (septiembre 2014) 113.9390
Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación (julio 2011) 100.5210
Igual: Factor de actualización 1.1334

Derechos por escrituración actualizados

  Concepto Importe
  Derechos por escrituración $6,985.00
Por: Factor de actualización 1.1334
Igual: Derechos por escrituración actualizados $7,916.80

Factor de actualización

  Concepto Importe
  INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (septiembre 2014) 113.9390
Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación (julio 2011) 100.5210
Igual: Factor de actualización 1.1334

Avalúo del inmueble actualizado

  Concepto Importe
  Avalúo pagado para la venta del inmueble $12,650.00
Por: Factor de actualización 1.0000
Igual: Avalúo del inmueble actualizado $12,650.00

Factor de actualización

  Concepto Importe
    INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (septiembre 2014) 113.9390  
Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación (septiembre 2014) 113.9390
Igual: Factor de actualización 1.0000

Comisión por enajenación actualizada

  Concepto Importe
  Comisión por enajenación $148,000.00
Por: Factor de actualización (1) 1
Igual: Comisión por enajenación actualizada $148,000.00

Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el gasto se realizó en la misma fecha que la enajenación

Ganancia por enajenación

Con base en las deducciones autorizadas se determina la ganancia o pérdida por la enajenación del inmueble, si es que estas son menores o superiores a la contraprestación por la enajenación.

 Ganancia (pérdida) por enajenación

  Concepto Importe
  Precio de venta $1,650,600.00
Menos: Costo comprobado de adquisición actualizado 1,216,660.61
Menos: Gastos notariales por escrituración actualizados 66,537.38
Menos: Derechos por escrituración actualizados 7,916.80
Menos: Avalúo del inmueble actualizado 12,650.00
Menos: Comisión por enajenación actualizada 148,000.00
Igual: Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble $198,835.21

 En este caso se obtuvo una ganancia por la enajenación.

ISR del ejercicio

Para determinar el ISR del ejercicio, la ganancia por la enajenación del inmueble se dividirá en una acumulable y otra no acumulable:

acumulable: la ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años y el resultado se sumará a los demás ingresos por salarios acumulables. Al importe así obtenido se le disminuirán las deducciones personales y estímulos fiscales para determinar el ISR sobre los ingresos acumulables

no acumulable: se obtiene de restar de la ganancia total, la ganancia acumulable. Al resultado así determinado se le aplicará la tasa que resulte menor conforme a los siguientes procedimientos:

se obtendrá la base gravable para aplicar la tarifa del artículo 152 de la LISR, disminuyendo de la totalidad de los ingresos acumulables del ejercicio las deducciones personales con excepción de las señaladas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la LISR (gastos médicos, funerales y donativos). El ISR que resulte se dividirá entre la base sobre la cual se calculó y el resultado será la tasa

se calculará la tasa de los últimos cinco ejercicios anteriores incluyendo el de la enajenación, acorde al procedimiento del punto anterior. La suma de dichas tasas de dividirá entre cinco y el resultado será una tasa promedio. Cuando no se hubieran obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación, podrá determinarse la tasa de cada uno con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada para 2015

Tasa e impuesto sobre ingresos no acumulables

Bajo estas consideraciones se separará la ganancia no acumulable de la que sí lo es.

Ganancia acumulable a los demás

ingresos del ejercicio

  Concepto Importe
  Ganancia $198,835.21
Entre: Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación 3
Igual: Ganancia acumulable $66,278.40

Ganancia no acumulable

  Concepto Importe
  Ganancia $198,835.21
Menos: Ganancia acumulable 66,278.40
Igual: Ganancia no acumulable $132,556.81

Para obtener la tasa del ISR correspondiente al 2014, se suma la ganancia acumulable a los ingresos gravados por salarios y el resultado se disminuye con las deducciones personales del contribuyente.

Ingresos acumulables del ejercicio

  Concepto Importe
  Ingresos acumulables por sueldos y salarios $707,143.00
Más: Ganancia acumulable 66,278.40
Igual: Ingresos acumulables del ejercicio $773,421.40

Para obtener la tasa del ISR sobre los ingresos acumulables, podrán disminuirse solo las deducciones personales permitidas, sin que las mismas excedan de la cantidad que resulte menor entre el 10 % del total de los ingresos del contribuyente y el equivalente a cuatro SMG elevados al año.

Límite de deducciones personales conforme a ingresos

   Concepto Importe
  Total de ingresos por sueldos y salarios $1,015,612.00
 Más: Ingresos por enajenación del bien 1,650,600.00
Igual:  Total de ingresos del ejercicio 2,666,212.00
Por: por ciento límite 10%
Igual: Límite de deducciones personales conforme a ingresos $266,621.20

El límite de los cuatro SMG elevados al mes por $98,243.40, es menor al citado 10%, por lo que se toman el primer límite para topar las deducciones personales, sin embargo, estas no rebasan dicho límite, por lo que se puede deducir el total de las mismas.

Base para determinar la tasa de ISR de 2014

   Concepto Importe
  Ingresos acumulables del ejercicio $773,421.40
Menos: Intereses reales por créditos hipotecarios 9,546.00
Menos: Primas por seguros de gastos médicos 13,650.00
Menos: Gastos por transportación escolar obligatoria 5,500.00
Igual: Base para determinar la tasa de ISR de 2014 $744,725.40

ISR

  Concepto Total
  Base para determinar la tasa de ISR de 2014 $744,725.40
Menos: Límite inferior de la tarifa del artículo 152 392,841.97
Igual: Excedente del límite inferior 351,883.43
Por: Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior 30.00%
Igual: Impuesto marginal 105,565.03
Más: Cuota fija 73,703.41
Igual: ISR $179,268.44

 

Tasa 2014

  Concepto Importe
  ISR $179,268.44
Entre: Base gravable para determinar tasa $744,725.40
Igual: Tasa 2014 0.2407

El mismo procedimiento se aplicará a la base gravable de los últimos cuatro ejercicios para obtener una tasa promedio como se muestra a continuación.

De no haber obtenido ingresos en dichos ejercicios, se considerará la base gravable del 2014 a la cual se le aplicarán las tarifas de cada uno de los ejercicios en cuestión.

Tasa promedio

  Concepto Importe
  Tasa 2014 0.2407
Más: Tasa 2013 0.2350
Más: Tasa 2012 0.2298
Más: Tasa 2011 0.2245
Más: Tasa 2010 0.2264
Igual: Suma de tasas 1.1564
Entre: Cinco 5
Igual: Tasa promedio 0.2313

La tasa determinada considerando solamente los ingresos de 2014 es mayor a la promedio de los cinco ejercicios, por lo tanto se tomará esta última para obtener el ISR sobre la ganancia no acumulable del ejercicio 2014.

ISR sobre ganancia no acumulable

  Concepto Importe
  Ganancia no acumulable $132,556.81
Por: Tasa promedio 0.2313
Igual: ISR sobre ganancia no acumulable $30,660.39

Impuesto sobre ingresos acumulables

Ahora bien, en el cálculo del ISR que corresponde a la totalidad de ingresos acumulables se aplicará al total de las deducciones personales (siempre que no rebasen de los límites señalados) y de las colegiaturas que se encuentren dentro del tope previsto en el Decreto.

Base gravable por ingresos acumulables

  Concepto Importe
  Ingresos acumulables del ejercicio $773,421.40
Menos: Deducciones personales 65,302.00
Menos: Límite deducible para colegiaturas de nivel preescolar 14,200.00  
Menos: Límite deducible para colegiaturas de nivel profesional técnico 17,100.00  
Igual: Base gravable por ingresos acumulables $676,819.40

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

  Concepto Total
    Base gravable por ingresos acumulables 676,819.40  
Menos: Límite inferior de la tarifa del artículo 177 392,841.97
Igual: Excedente del límite inferior 283,977.43
Por: Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior 30.00%
Igual: Impuesto marginal 85,193.23
Más: Cuota fija 73,703.41
Igual: ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables $158,896.64

El ISR del ejercicio a cargo del contribuyente comprenderá el correspondiente a los ingresos no acumulables más el de los acumulables.

Total del ISR a cargo del ejercicio

  Concepto Importe
  ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables $158,896.64
Más: ISR sobre ganancia no acumulable 30,660.39
Igual: Total del ISR a cargo del ejercicio $189,557.03

Contra el ISR del ejercicio se acreditará el ISR retenido por la empresa por los pagos de salarios y los dos pagos provisionales por la enajenación del inmueble (a la Federación y a la entidad federativa) que el notario retuvo en su momento.

ISR a pagar del ejercicio

  Concepto Importe
  Total del ISR a cargo del ejercicio $189,557.03
Menos: ISR retenido por salarios 167,994.00
Menos: Pago provisional a la entidad federativa 9,941.76
Menos: Pago provisional a la federación 4,100.91
Igual: ISR a pagar (favor) del ejercicio $7,520.36

El ISR anual supera a las retenciones del ejercicio, por lo que el contribuyente debe enterar el saldo a pagar en su declaración del ejercicio.

ISR a pagar del ejercicio

  Concepto Importe
  Total del ISR a cargo del ejercicio $189,557.03
Menos: ISR retenido por salarios 167,994.00
Menos: Pago provisional a la entidad federativa 9,941.76
Menos Pago provisional a la federación 4,100.91
Igual: ISR a pagar (favor) del ejercicio $7,520.36

El impuesto a pagar debe enterarse a más tardar el 30 de abril de 2015.