Enajenación de bienes en copropiedad

Conoce cómo tributan las personas físicas que obtienen ingresos por actividades de enajenación de bienes en copropiedad
 -  (Foto: Redacción)

Los señores Iván López Graciano y Carlos López Vela, enajenarán un inmueble que recibieron de una herencia, con una participación del 60 % y 40 %, respectivamente.

Por lo que desean conocer el ISR a pagar, tomando en cuenta que el costo de adquisición del inmueble será el que pagó el autor de la sucesión y como fecha de adquisición la que le correspondió a este (art. 124, penúltimo párrafo, LISR).

Toda vez que se trata de un inmueble destinado a casa habitación, su venta se encuentra exenta del IVA (art. 9 fraccs. I y II, LIVA).

Fecha de enajenación 12/07/15
Precio de venta $1,965,460.00
Fecha en que el autor de la sucesión adquirió el inmueble 10/05/01
Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión $450,125.00

La ganancia por la enajenación se determinará por cada copropietario en la proporción que les corresponda.

Toda vez que no se cuenta con el costo de adquisición de la construcción y del terreno por separado, se considerará que el monto pagado corresponde en un 80 % y 20 %, respectivamente (art.124, fracc. I, LISR)

MOI construcción

  Concepto
Importe
    Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión $450,125.00  
Por:   Por ciento considerado para la construcción 80 %  
Igual: MOI construcción $360,100.00

MOI terreno

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López  (40 %)
    Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión $270,075.00   $180,050.00  
Menos:   MOI construcción 216,060.00 144,040.00  
Igual: MOI terreno $54,015.00 $36,010.00

El costo de la construcción se disminuirá a razón del 3 % por cada año transcurrido desde la fecha de su adquisición y hasta la fecha de enajenación (art. 124, fracc. II, LISR).

Disminución del 3 % de la construcción

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López  (40 %)
    Por ciento de disminución 3 %   3 %  
Por:   Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación 14   14  
Igual:   Por ciento total de disminución cada año 42 %   42 %  
Por:   MOI de la construcción $216,060.00   $144,040.00  
Igual:   Disminución del 3 % de la construcción $90,745.20   $60,496.80  

El costo de la construcción que resulte después de la disminución, no puede ser inferior al 20 % del MOI inicial. Si resulta menor, se tomará como costo de la construcción disminuido un equivalente al citado 20 %.

Posteriormente, el costo de la construcción disminuido se actualizará desde el mes de la adquisición y hasta el inmediato anterior a la fecha en que se enajene.

Costo de la construcción disminuido actualizado

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López  (40 %)
    MOI construcción $216,060.00   $144,040.00  
Menos:   Disminución del 3 % de la construcción 90,745.20   60,496.80  
Igual:   Costo de la construcción disminuida 125,314.80   83,543.20  
Por:   Factor de actualización 1.7985   1.7985  
Igual:   Costo de la construcción disminuido actualizado $225,378.67   $150,252.45  

Factor de actualización

  Concepto Importe
    INPC del mes inmediato de enajenación (junio 2015) (1) 117.8161  
 Entre:   INPC del mes en que se adquirió (mayo 2001) 65.5044  
 Igual: Factor de actualización 1.7985

Nota: (1) Dato estimado

El costo del terreno se actualizará desde el mes de su adquisición y hasta el inmediato anterior a la fecha en que se enajene (art. 124, cuarto párrafo, LISR).

Costo del terreno actualizado

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López  (40 %)
  MOI terreno $54,015.00 $36,010.00
Por: Factor de actualización 1.7985   1.7985  
Igual:   Costo del terreno actualizado $97,145.98   $64,763.99  

Factor de actualización

  Concepto Importe
    INPC del mes inmediato de enajenación (junio 2015) (1) 117.8161  
 Entre:   INPC del mes en que se adquirió (mayo 2001) 65.5044  
 Igual: Factor de actualización 1.7985

Nota: (1) Dato estimado

La suma de los dos costos anteriores será el costo comprobado de adquisición actualizado, el cual no puede ser inferior al 10 % del monto en que se enajene el bien, en caso de ser menor, se considerará el citado por ciento (art. 121, fracc. I, LISR).

Costo comprobado de adquisición actualizado

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López  (40 %)
    Costo de la construcción disminuido actualizado $225,378.67   $150,252.45  
Más:   Costo del terreno actualizado 97,145.98   64,763.99  
Igual:   Costo comprobado de adquisición actualizado $322,524.65   $215,016.44  

Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López  (40 %)
    Precio de venta $1,179,276.00   $786,184.00  
Menos:   Costo comprobado de adquisición actualizado 322,524.65   215,016.44  
Igual:   Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes $856,751.35   $571,167.56  

La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación; al producto se le aplicará la tarifa prevista en el artículo 126 de la LISR. El resultado se multiplicará por el mismo número de años y la solución será el ISR que retendrá el notario de conformidad con el artículo antes citado.

Ganancia acumulable por enajenación de bienes

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López  (40 %)
    Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes $856,751.35   $571,167.56  
Entre:   Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (sin exceder de 20) 14   14  
Igual:   Ganancia acumulable por enajenación de bienes $61,196.53   $40,797.68  

Retención conforme al artículo 126 de la LISR

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López (40 %)
    Ganancia por enajenación de bienes acumulable a los demás ingresos del ejercicio $61,196.53   $40,797.68  
Menos: Límite inferior 50,524.93 5,952.85
Igual: Excedente del límite inferior 10,671.60 34,844.83
Por: Por ciento sobre el excedente del límite inferior 10.88 %   6.40 %  
Igual:   Impuesto marginal 1,161.07   2,230.07  
Más: Cuota fija 2,966.91 114.29
Igual: ISR 4,127.98 2,344.36
Por: Número de años 14 14
Igual: Retención conforme al artículo 126 de la LISR $57,791.72   $32,821.04  

El inmueble se encuentra ubicado en el Distrito Federal, por lo que una parte del ISR se enterará a dicha entidad (art. 127, LISR).

ISR entidad federativa

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López (40 %)
    Ganancia por enajenación de bienes $856,751.35   $571,167.56  
Por: Tasa 5 % 5 %
Igual: ISR entidad federativa $42,837.57   $28,558.38  

La diferencia entre el ISR en términos del artículo 126 de la LISR y el pago a la entidad federativa, será el impuesto que se pagará a la federación.

ISR a enterar a la Federación

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López (40 %)
    Retención conforme al artículo 126 de la LISR $57,791.72   $32,821.04  
Menos:   ISR a enterar a la entidad federativa 42,837.57   28,558.38  
Igual:   ISR a enterar a la Federación $14,954.15   $4,262.66  

El notario retendrá a cada copropietario la parte del ISR que les corresponde, debiendo efectuar un pago por cada uno.

Para efectos de la declaración del ejercicio, cada copropietario calculará el ISR a su cargo, considerando los demás ingresos acumulables que perciba en el año y las deducciones personales con las que cuenten. En este ejemplo, ninguno de los copropietarios percibieron otro tipo de ingresos, y sus deducciones personales son honorarios médicos que ascienden a $24,500.00 para el señor Iván y de $14,620.00 para Carlos.

Primeramente, la ganancia se dividirá en una acumulable y otra no acumulable:

1. Acumulable. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años y el resultado se sumará a los demás ingresos del ejercicio. A esta base gravable se le disminuirán las deducciones personales y se aplicará la tarifa anual del ISR.

Ganancia acumulable

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López (40 %)
    Ganancia por enajenación de bienes $856,751.35   $571,167.56  
Entre:   Años entre la adquisición y la enajenación 14   14  
Igual:   Ganancia acumulable $61,196.53   $40,797.68  

Base gravable

     Concepto Iván López  (60 %) Carlos López (40 %)
    Ingresos acumulables $61,196.53   $40,797.68  
Menos:   Honorarios médicos (1) 24,500.00   14,620.00  
Igual: Base gravable $36,696.53 $26,177.68

Nota: (1) Las deducciones personales no pueden exceder de la cantidad que resulte menor entre el 10 % del total de los ingresos del contribuyente y el equivalente a cuatro SMG elevados al año. En ninguno de estos casos se excede del límite

ISR sobre ingresos acumulables

    Concepto Iván López (60 %) Carlos López (40 %)
  Base gravable $36,696.53 $26,177.68
Menos: Límite inferior 5,952.85 5,952.85
Igual:   Excedente del límite inferior 30,743.68 20,224.83
Por:   Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior 6.40 %   6.40 %  
Igual:   Impuesto marginal 1,967.60   1,294.39  
Más: Cuota fija 114.29 114.29
Igual:   ISR sobre ingresos acumulables $2,081.89   $1,408.68  

2. No acumulable: se obtiene de restarle al total de la ganancia, la parte acumulable, y al resultado se le aplicará la tasa que resulte menor acorde a lo siguiente:

  • se obtendrá la base gravable para aplicar la tarifa del artículo 126 de la LISR, disminuyendo de la totalidad de los ingresos acumulables del ejercicio las deducciones personales con excepción de las señaladas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la LISR (gastos médicos, funerales y donativos). El ISR que resulte se dividirá entre la base sobre la cual se calculó y el resultado es la tasa
  • se calculará la tasa de los últimos cinco ejercicios anteriores incluyendo el de la enajenación, acorde al procedimiento del punto anterior. La suma de dichas tasas de dividirá entre cinco y el resultado será una tasa promedio. Cuando no se hubieran obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación, podrá determinarse la tasa de cada uno con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada para 2015

Ganancia no acumulable

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López (40 %)
    Ganancia por enajenación de bienes $856,751.35   $571,167.56  
Menos:   Ganancia acumulable 61,196.53   40,797.68  
Igual:   Ganancia no acumulable $795,554.82   $530,369.88  

Tasa 2015

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López (40 %)
  ISR $2,081.89 $1,408.68
Entre:   Base gravable para determinar tasa $36,696.53   $26,177.68  
Igual: Tasa 2015 0.0567 0.0538

El mismo procedimiento se aplicará a la base gravable de los últimos cuatro ejercicios para obtener una tasa promedio. De no haber obtenido ingresos en dichos ejercicios, se considerará la base gravable del 2015 a la cual se le aplicarán las tarifas de cada uno de los ejercicios en cuestión.

Tasa promedio

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López (40 %)
  Tasa 2015 0.0567 0.0538
Más: Tasa 2014 0.0546 0.0536
Más: Tasa 2013 0.0558 0.0558
Más: Tasa 2012 0.0549 0.0537
Más: Tasa 2011 0.0559 0.0534
Igual: Suma de tasas 0.2779 0.2703
Entre: Cinco 5 5
Igual: Tasa promedio 0.0555 0.0540

Para el señor Iván, la tasa menor es la del promedio de los cinco ejercicios, en tanto que para Carlos es la del ejercicio 2015. Por lo tanto se tomarán estas para obtener el ISR sobre la ganancia no acumulable del ejercicio.

ISR sobre ganancia no acumulable

    Concepto Iván López (60 %) Carlos López (40 %)
    Ganancia no acumulable $795,554.82   $530,369.88  
Por: Tasa 0.0555 0.0538
Igual:   ISR sobre ganancia no acumulable $44,153.29   $28,533.90  

El ISR del ejercicio será la suma del correspondiente a los ingresos no acumulables más el de los acumulables, contra el que se acreditará el ISR de los dos pagos provisionales por la enajenación del inmueble (a la federación y a la entidad federativa) que el notario retuvo en su momento.

ISR a pagar del ejercicio

    Concepto Iván López  (60 %) Carlos López (40 %)
    ISR sobre ingresos acumulables $2,081.89   $1,408.68  
Más:   ISR sobre ganancia no acumulable 44,153.29   28,533.90  
Igual:   ISR del ejercicio 46,235.18   29,942.58  
Menos:   ISR a enterar a la federación 14,954.15   4,262.66  
Menos:   ISR entidad federativa 42,837.57   28,558.38  
Igual:   ISR a pagar (favor) del ejercicio ($11,556.54)   ($2,878.46)  

Cada contribuyente podrá solicitar la devolución o efectuar la compensación de su saldo a favor de forma individual.

Conclusión

Es indispensable conocer la distribución de las obligaciones fiscales, de la acumulación de ingresos y gastos, cuando se obtienen ingresos en copropiedad, pues ello permitirá que cada integrante pague el ISR que le corresponde a través de la diversificación de la base gravable, ya que no se causaría el mismo impuesto si una sola persona acumulara la totalidad de los ingresos.