En la sección fiscal de esta misma edición, se aborda el tratamiento fiscal de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibra), elaborado por el C.P. Arieman Ben Pandira Albarrán Monroy, Gerente Senior de Deloitte México. En continuidad a dicho artículo, el citado especialista nos presenta un caso práctico mediante el que pueden observarse las operaciones principales que se dan en una Fibra durante el ejercicio.
Caso práctico
En junio de 2015 se decide incrementar el capital (patrimonio) de la Fibra, con la aportación en efectivo de $25,000,000.00 que realizaron 10 inversionistas.
El valor bursátil de los Certificados Bursátiles Inmobiliarios (CBI), ascendió a $25,000.00 por cada uno.
El objeto de la Fibra es adquirir bienes inmuebles para su arrendamiento.
Emisión de CBIs
| Asiento | Cargo | Abono |
| Bancos | $25,000,000.00 | |
| Certificados de Colocación CBI | $25,000,000.00 |
| Inversionista | CBI | Valor | Por ciento |
| A | 50 | $1,250,000.00 | 5 % |
| B | 150 | 3,750,000.00 | 15 % |
| C | 50 | 1,250,000.00 | 5 % |
| E | 200 | 5,000,000.00 | 20 % |
| F | 100 | 2,500,000.00 | 10 % |
| G | 50 | 1,250,000.00 | 5 % |
| H | 150 | 3,750,000.00 | 15 % |
| I | 100 | 2,500,000.00 | 10 % |
| J | 100 | 2,500,000.00 | 10 % |
| K | 50 | 1,250,000.00 | 5 % |
| Total | 1,000 | $25,000,000.00 | 100 % |
Los inversionistas no son partes relacionadas entre sí, ni son familiares y el banco no hará retención de ISR por los intereses generados por tratarse de una Fibra; considerando lo anterior, se cumple el hecho de que los certificados han sido adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos 10 personas, que no son partes relacionadas entre sí, en el que ninguna de ellas en lo individual sea propietaria de más del 20 % de la totalidad de los mismos
En julio se adquieren dos inmuebles con valor de $10,500,000.00 y $11,000,000.00; ambos incluyen terreno y los gastos de adquisición ascendieron a $150,000.00 más IVA.
Adquisición de inmuebles
| Asiento | Cargo | Abono |
| Activo fijo (edificios) | $17,200,000.00 | |
| Activo fijo (terrenos) | 4,300,000.00 | |
| IVA acreditable pagado | $2,752,000.00 | |
| Bancos | $24,252,000.00 |
Gastos por adquisición de bienes inmuebles
| Asiento | Cargo | Abono |
| Gastos de adquisición | $150,000.00 | |
| IVA acreditable pagado | $24,000.00 | |
| Bancos | $174,000.00 |
Se generó un saldo a favor de IVA en este mes por la adquisición de los inmuebles de $2,776,000.00.
A principios de agosto se consigue a dos arrendatarios, uno para cada edificio, con quienes se acuerda una renta mensual de $600,000.00 más IVA para el primero y por $700,000.00 más IVA, para el segundo edificio. Asimismo, se cubrirán gastos de mantenimiento de cada edificio por $15,000.00 más IVA.
Además, se cubrirá un monto variable por mantenimiento por cada edificio correspondiente a este año por $18,000.00.
El arrendatario de un edificio decide pagar anticipadamente la renta de agosto a diciembre mediante la cesión de una maquinaria con valor comercial de $4,060,000.00.
Registro mensual de renta de un edificio
| Asiento | Cargo | Abono |
| Bancos | $696,000.00 | |
| Rentas | 618,000.00 | |
| IVA trasladado cobrado | $98,880.00 |
Registro renta anticipada de un edificio
| Asiento | Cargo | Abono |
| Activo fijo (mobiliario y equipo) | $4,060,000.00 | |
| Rentas | 3,518,000.00 | |
| IVA trasladado cobrado | $562,880.00 |
Registro gastos de mantenimiento, mensual
| Asiento | Cargo | Abono |
| Gastos de mantenimiento | $30,000.00 | |
| IVA acreditable pagado | 4,800.00 | |
| Bancos | $34,800.00 |
En este mes se genera un impuesto a cargo de IVA de $608,000.00, el cual se acreditará con el saldo a favor de IVA del mes anterior, quedando un remanente de este por $2,168,000.00, el cual se utiliza para los meses posteriores.
Los gastos de mantenimiento están incluidos como un monto variable de la renta, por lo que se requiere revisar que al final no superen el 5 % del monto total de los ingresos anuales por rentas.
En septiembre se decide vender parte del mobiliario a un tercero por un valor de $130,000.00 más IVA. El saldo pendiente por deducir correspondía a $120,000.00, por lo que se genera una ganancia de $10,000.00.
Venta de activo fijo
| Asiento | Cargo | Abono |
| Bancos | $150,800.00 | |
| Activo fijo (mobiliario y equipo) | $120,000.00 | |
| Otros ingresos (ganancia venta de activo) | 10,000.00 | |
| IVA trasladado cobrado | $ 20,800.00 |
No obstante, que la venta de activo fijo no corresponde a la actividad primordial del fideicomiso, no se considera que se rompe la regla de ingresos de las Fibras pues no supera un 5 % del total de los ingresos, por lo que su ingreso sigue siendo preponderantemente por arrendamiento.
Con el fin de incrementar su presencia en el mercado, la Fibra ha decidido solicitar un préstamo para adquirir nuevos inmuebles por la cantidad de $10,360,000.00.
| Valor Activos | $21,141,666.00 | |
| Préstamo | 10,360,000.00 | 49.00 % |
| Diferencia | 10,781,666.00 | 51.00 % |
Adquisición de préstamo en diciembre
| Asiento | Cargo | Abono |
| Bancos | $10,360,000.00 | |
| Cuentas por pagar (crédito) | $10,360,000.00 |
De acuerdo con la regla de apalancamiento, el préstamo o nivel de préstamo estaría en rango (activos fijos contra préstamo), no obstante ya se está muy cerca del límite establecido.
Se requiere determinar el resultado fiscal del ejercicio que será distribuido en 2016, así como el impuesto a retener en ese ejercicio.
Resultado fiscal por CBI
| Concepto | Importe | |
| Más: | Rentas | $6,500,000.00 |
| Más: | Otros ingresos | 190,000.00 |
| Menos: | Deducciones | 300,000.00 |
| Igual: | Utilidad fiscal | 6,390,000.00 |
| Menos: | Pérdidas fiscales | 0.00 |
| Igual: | Resultado fiscal | 6,390,000.00 |
| Entre: | Número de CBI | 1,000 |
| Igual: | Resultado fiscal por CBI | $6,390.00 |
| Inversionista | CBI | RF1X al 95 % | Retención |
| A | 50 | $303,525.00 | $91,058.00 |
| B | 150 | 910,575.00 | 273,173.00 |
| C | 50 | 303,525.00 | 91,058.00 |
| E | 200 | 1,214,100.00 | 364,230.00 |
| F | 100 | 607,050.00 | 182,115.00 |
| G | 50 | 303,525.00 | 91,058.00 |
| H | 150 | 910,575.00 | 273,173.00 |
| I | 100 | 607,050.00 | 182,115.00 |
| J | 100 | 607,050.00 | 182,115.00 |
| K | 50 | 303,525.00 | 91,058.00 |
| Total | 1,000 | $6,070,500.00 | $1,821,150.00 |
Conclusión
Los tenedores de los certificados de participación que sean residentes en México acumularán el resultado fiscal que les distribuya el fiduciario o el intermediario financiero, sin deducir el impuesto retenido por ellos y podrán acreditar el impuesto que se les retenga por dicho resultado y ganancias, contra el ISR que causen en el ejercicio en que se les distribuya o las obtengan.
