Las personas físicas y morales propietarias del suelo o del suelo y las construcciones adheridas a él están obligadas al pago del impuesto predial, sobre el valor catastral de sus inmuebles, el cual se obtendrá conforme a alguna de las siguientes tres opciones (arts. 126 y 127, Código Fiscal del Distrito Federal –CFDF–):
- valor de mercado, mediante la práctica de avalúo realizado por persona autorizada con base en lo establecido en el artículo 22 del CFDF
- propuesta de determinación del valor catastral y pago del impuesto correspondiente emitida por la autoridad, o
- valores unitarios contenidos en el CFDF, en donde deberá presentarse un avalúo catastral o bien, solicitar un levantamiento físico para actualizar los datos catastrales del inmueble
Sin importar la opción elegida, es necesario que los contribuyentes calculen por su propia cuenta el valor del inmueble y aplicar los valores unitarios contenidos en el CFDF para conocer si el impuesto predial que están pagando es el que realmente les corresponde.
Caso práctico
La señora Josefina Roa Castillo desea conocer el impuesto predial 2016, correspondiente a un inmueble de su propiedad con las siguientes características:
| Tipo | Casa habitación adaptada para oficinas |
| Pisos | 2 niveles |
| Clase | 6 |
| Superficie del terreno | 250m2 |
| Superficie de construcción | 450m2 |
| Fecha de adquisición | 1o de septiembre de 1992 |
| Cuenta predial (cuenta catastral) | 038-379-01 000 |
| Delegación | Benito Juárez |
Con el número de cuenta catastral puede identificarse:
- región (tres primeros dígitos): circunscripción convencional del territorio del DF asignada con fines de control catastral de los inmuebles
- manzana (siguientes tres dígitos): parte de una región que regularmente está delimitada por tres o más calles o límites semejantes
- lote (siguientes dos números de la cuenta catastral): número asignado a cada uno de los inmuebles que integran en conjunto una manzana. En el caso de condominios, tres dígitos más, para conocer a cada una de las localidades del condominio construido en un lote
Suelo
El valor del terreno se fija con las tablas de los valores de suelo para las colonias catastrales en el DF relativa a la cuenta predial; en la primera columna se ubica la región y la manzana en la segunda columna. En este caso el lote no se distingue en dicha tabla:
| Valores unitarios de suelo para las colonias catastrales en el DF tipo área Delegación: 03 Benito Juárez | |||
| Región | Manzana | Colonia catastral | Valor $/M2 |
| … 038 038 … | … 378 a 380 393 a 393 … | … A030246 A030246 … | … 7,285.51 7,285.51 … |
Valor del suelo
| Concepto | Importe | |
| Metros del terreno | 250 | |
| Por: | Valor $/M2 | 7,285.51 |
| Igual: | Valor del suelo | $1,821,377.50 |
Con la fila en que se ubica el número de cuenta predial puede ubicarse la colonia catastral.
Colonia catastral
Es una porción determinada de territorio continuo del DF que comprende grupos de manzanas o lotes, la cual tiene asignado un valor unitario de suelo, expresado en pesos por metro cuadrado, en atención a la homogeneidad observable en cuanto a las características, la exclusividad y el valor comercial. Esta clave se integra de la siguiente forma.
Área de valor
Grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento urbano, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria. Se distingue con la letra “A”, seguida de seis dígitos:
- primeros dos: delegación
- siguientes tres: un número progresivo
- último: clasificador de la colonia catastral que va del cero al nueve, dependiendo el tipo de uso de suelo y los servicios con que cuente
En este caso la clave catastral corresponde a una colonia catastral tipo área valor.
Enclave de valor
Es la porción de manzanas o conjunto de lotes de edificaciones de uso habitacional, que cualitativamente se diferencian plenamente del resto de lotes o manzanas del área en que se ubica. Esto en razón de que, no obstante que comparten una infraestructura y equipamiento urbanos generales con las mencionadas áreas, cuentan con características internas que originan que tengan un mayor valor unitario de suelo que el promedio del área, como son la localización en áreas perfectamente delimitadas, el acceso restringido a su interior, que cuentan con vigilancia privada, mantenimiento privado de áreas comunes, vialidades internas y alumbrado público o privado.
Se identifican con la letra “E” seguida de dos dígitos que corresponden a la delegación, y una literal progresiva. Quedan exceptuados como colonia catastral tipo enclave de valor, los inmuebles donde se ubiquen viviendas de interés social o popular.
Corredor de valor
Conjunto de inmuebles colindantes con una vialidad pública del DF que por su mayor actividad económica repercute en un valor comercial superior del suelo respecto del predominante de la zona, independientemente de su acceso o entrada principal de los inmuebles. Cuando un inmueble colinde con más de una vialidad pública considerada como corredor de valor, se considerará el valor del corredor más alto.
Se identifica con la letra “C”, seguida de dos dígitos, que indican la delegación, y una literal progresiva.
A los inmuebles ubicados en las dos últimas categorías les corresponden los valores de suelo contenidos en las tablas respectiva, cuya aplicación es la misma que para los ubicados en colonia catastral tipo área valor.
Construcción
Para conocer el valor de la construcción primero se identifica su tipo, según la clasificación de las construcciones, atendiendo al uso al que se les dedica y el rango de niveles.
El uso es el aprovechamiento genérico que tiene el inmueble:
(H) Habitacional. Edificaciones en donde residen individual o colectivamente las personas o familias; comprende todo tipo de vivienda y áreas que la integren. Se incluyen orfanatos, asilos, casas cuna, conventos y similares.
Para inmuebles en régimen de propiedad en condominio, las unidades de construcción privativas y las áreas de uso común, se clasificarán acorde a las características que el mismo régimen establezca
- (NH) No Habitacional. Inmueble que no se ubique en el supuesto anterior. Se divide en:
- construcciones que cuentan con cubiertas o techos (completos o semicompletos), por ejemplo: L: Hotel. D: Deporte. C: Comercio. O: Oficina. S: Salud. Q: Cultura. E: Educación. A: Abasto. I: Industria. K: Comunicaciones
- construcciones que no poseen cubiertas o techos: PE: Estacionamientos, patios y plazuelas; PC: Canchas deportivas; J: Jardines. y P: Panteones. Se refieren a construcciones habilitadas directamente sobre terreno o estructuras y que conforman pavimentos o áreas verdes para los usos señalados
- inmueble sin construcciones (W), aquel que no tenga construcciones permanentes o que teniéndolas su superficie, sea inferior a un 10 % a la del terreno (considera algunas excepciones para casos específicos)
- (M) Mixto. Cuando el inmueble se destine conjuntamente a uso habitacional y no habitacional o cuando tenga dos o más usos no habitacionales. No se considerará, para el caso habitacional, un uso mixto cuando se trate de una casa habitación que cuente con patios, jardines o estacionamientos descubiertos, siempre y cuando las áreas de estos usos no participen de actividades lucrativas para el propietario
El rango de niveles: Corresponde al número de plantas cubiertas y descubiertas de la construcción a partir del primer nivel utilizable o edificado, conforme a la siguiente tabla:
| Clave | Descripción |
| 01 | Superficies construidas descubiertas |
| 02 | De uno a dos niveles o si no existe una clara distinción de ellos y la construcción tenga una altura hasta de 6.00 metros |
| 05 | De tres a cinco niveles o si no existe una clara distinción de ellos y la construcción tenga una altura de 6.01 a 15.00 metros |
| 10 | De seis a 10 niveles |
| 15 | De 11 a 15 niveles |
| 20 | De 16 a 20 niveles |
| 99 | De 21 a más niveles |
| RU (Rango Único) |
Se aplica a edificaciones sin una clara distinción de niveles tales como naves industriales, bodegas, galerones, centros comerciales, restaurantes y estructuras semejantes que excedan una altura de 15.00 metros |
Para el caso que nos concierne, el inmueble es de dos niveles, correspondiéndole la clave “02”.
Posteriormente se determina la clase, la cual representa al grupo al que pertenece una construcción de acuerdo con las características propias de sus espacios, estructuras, servicios y acabados.
El uso del inmueble permitirá identificar la “Matriz de características” que debe utilizarse:
| Anexo | Tipo de inmueble |
| 1 y 1-A | Uso habitacional |
| 2 y 2-A | Uso no habitacional. Casa habitación adaptada para oficina, hotel, comercio, salud, educación o comunicaciones |
| 3 y 3-A | Uso no habitacional. Oficinas, hoteles, etcétera |
| 4 y 4-A | Uso no habitacional. Industria, abasto y cultura |
| 5 y 5-A | Uso no habitacional. Deportes |
Identificada la tabla correspondiente se ubica la fila que mejor describe las características del inmueble.
En el caso de la señora Roa, las características se ubican en las siguientes filas:
Espacios
| Fila(1) | Descripción de espacios | Superficie de construcción |
| 1 | … | … |
| 2 | … | … |
| 3 | … | … |
| 4 | … | … |
| 5 | Sala y comedor, cocina, desayunador, recámara(s), baño(s), cuarto de servicio con baño, estudio, cuarto de lavado y lugares de estacionamiento cubiertos | Mayor de 250 y hasta 450 m2 |
| 6 | … | … |
| 7 | … | … |
Nota: (1) Esta columna no se contempla en las tablas publicadas, por lo que solo se incluyen para efectos prácticos
Estructura
| Fila(1) | Tipo de estructura | Muros | Entrepisos | Cubiertas |
| 1 | … | … | … | … |
| 2 | … | … | … | … |
| 3 | … | … | … | … |
| 4 | … | … | … | … |
| 5 | Muros de carga y/o columnas de concreto y/o de acero y/o mixtas para vivienda mayor de 250 y hasta 450 m2 de construcción | Block y/o tabique y/o sillar de adobe y/o tablaroca para vivienda mayor de 250 y hasta 450 m2 de construcción | Con o sin losa de concreto y/o losa aligerada y/o losa reticular y/o de madera para vivienda mayor de 250 y hasta 450 m2 de construcción | Losa de concreto y/o losa aligerada y/o losa reticular y/o de madera para vivienda mayor de 250 y hasta 450 m2 de construcción |
| 6 | … | … | … | … |
| 7 | … | … | … | … |
Nota: (1) Esta columna no se contempla en las tablas publicadas, por lo que solo se incluyen para efectos prácticos
Servicios
| Fila (1) | Muebles de baño |
| 1 | … |
| 2 | … |
| 3 | … |
| 4 | … |
| 5 | … |
| 6 | Muebles tipo “E” súper lujo |
| 7 | … |
Nota: (1) Esta columna no se contempla en las tablas publicadas, por lo que solo se incluyen para efectos prácticos
Acabados
| Fila(1) | Muros | Pisos | Fachadas | Ventanería | Recubrimientos en baños y cocina |
| 1 | … | … | … | … | … |
| 2 | … | … | … | … | … |
| 3 | … | … | … | … | … |
| 4 | … | … | … | Perfil de aluminio anodizado o esmaltado hasta de 3” con canceles de piso a techo y cristal hasta de 6mm | … |
| 5 | Anterior(es) y/o pasta texturizada con color integral y/o papel tapiz plastificado | … | … | … | … |
| 6 | … | Anterior(es) y/o alfombra y/o loseta cerámica igual o mayor de 30 x 30 cm y/o duela o parquet de madera finas y/o mármol igual o mayor de 40 x 40 cm y/o cantera laminada y/o losetas de porcelanatos de hasta 30 x 30 | … | … | … |
| 7 | … | … | Anterior(es) y/o balcones y/o terrazas techadas | … | Anterior(es) y/o loseta cerámica igual o mayor de 40 x 40 cm y/o de mármol de placas mayores de 90 x 90 cm y/o de granito en placas mayores a 90 x 90 cm |
Nota: (1) Esta columna no se contempla en las tablas publicadas, por lo que solo se incluyen para efectos prácticos
Una vez ubicadas las características en cada fila se aplican las “Matrices de Características” y “Puntos para determinar Clases de Construcción”.
Matriz de puntos
| Espacios | Estructura | ||||
| Fila (1) | Superficie de construcción | Tipo de estructura | Muros | Entrepisos | Cubiertas |
| 1 | 1 | 7 | 8 | 1 | 4 |
| 2 | 1 | 8 | 11 | 4 | 5 |
| 3 | 1 | 8 | 18 | 5 | 6 |
| 4 | 2 | 8 | 19 | 7 | 9 |
| 5 | 3 | 9 | 20 | 8 | 13 |
| 6 | 3 | 9 | 21 | 9 | 14 |
| 7 | 4 | 11 | 22 | 10 | 16 |
| Puntos que le corresponden | 3 | 9 | 20 | 8 | 13 |
Nota: (1) Esta columna no se contempla en las tablas publicadas, por lo que solo se incluyen para efectos prácticos
| Acabados | Servicios | Total | |||||
| Fila | Muros | Pisos | Fachadas | Ventanería | Recubrimientos en baños y cocina | Muebles de baño | |
| 1 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 5 | |
| 2 | 4 | 2 | 3 | 2 | 2 | 8 | |
| 3 | 5 | 4 | 4 | 4 | 3 | 12 | |
| 4 | 6 | 5 | 5 | 5 | 9 | 25 | |
| 5 | 8 | 6 | 7 | 10 | 12 | 34 | |
| 6 | 9 | 7 | 13 | 13 | 16 | 46 | |
| 7 | 12 | 10 | 23 | 16 | 20 | 56 | |
| Puntos que le corresponden | 8 | 7 | 23 | 5 | 20 | 46 | 162 |
Se sumarán los puntos de cada columna y se ubican en los límites de la tabla de puntos para ver la clase que le corresponde. En el ejemplo, se obtiene un total de 162 puntos, por lo que el inmueble se ubicará en la clase seis (de 146 a 180 puntos):
| Tabla de puntos | ||
| Clase | Inferior | Superior |
| 1 | 0 | 38 |
| 2 | 39 | 60 |
| 3 | 61 | 85 |
| 4 | 86 | 115 |
| 5 | 116 | 145 |
| 6 | 146 | 180 |
| 7 | 181 | |
| Total de puntos | 162 | |
Con la clase puede localizarse dentro de la tabla “Valores unitarios de las construcciones $/M2”, según el uso y número de niveles del inmueble:
Valores unitarios de las construcciones $/M2 USO No habitacional
| Clave | Número de niveles | Clase | Valor $/M2 |
| O Oficina | 02 1 a 2 | 1 | 1,758.65 |
| 2 | 3,241.45 | ||
| 3 | 4,377.85 | ||
| 4 | 5,751.61 | ||
| 5 | 10,796.49 | ||
| 6 | 12,693.12 | ||
| 7 | 13,693.39 |
El valor unitario se multiplicará por el número de metros cuadrados de construcción y el resultado será el valor de la construcción.
Valor de la construcción
| Concepto | Importe | |
| Metros de la construcción | 450 | |
| Por: | Valor $/M2 | $12,693.12 |
| Igual: | Valor de la construcción | $5,711,904.00 |
La construcción se disminuirá en razón del 1 % por cada año transcurrido desde que se terminó la construcción o desde la última remodelación que hubiere afectado a por lo menos un 30 % de la superficie de construcción, sin que en ningún caso se descuente más del 40 %.
Como el inmuebles se adquirió en septiembre de 1992, el valor neto de la construcción será el siguiente:
Por ciento a disminuir del valor de la construcción
| Concepto | Importe | |
| Años completos desde su adquisición hasta 2016 | 23 | |
| Por: | Uno por ciento | 1 % |
| Igual: | Por ciento a disminuir del valor de la construcción | 23 % |
Importe a disminuir del valor de la construcción
| Concepto | Importe | |
| Valor de la construcción | $5,711,904.00 | |
| Por: | Por ciento a disminuir del valor de la construcción | 23 % |
| Igual: | Importe a disminuir del valor de la construcción | $1,313,737.92 |
Valor neto de la construcción
| Concepto | Importe | |
| Valor de la construcción | $5,711,904.00 | |
| Menos: | Importe a disminuir del valor de la construcción | 1,313,737.92 |
| Igual: | Valor neto de la construcción | $4,398,166.08 |
Cuando el inmueble tenga instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias, el valor neto de la construcción se incrementará en 8 %.
| Instalaciones especiales | Elementos Accesorios | Obras complementarias |
| Aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble de acuerdo con su uso específico, tales como, elevadores, escaleras electromecánicas, equipos de calefacción o aire lavado, sistema hidroneumático, equipos contra incendio | Los que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que sí se convierten en elementos característicos del bien analizado como: caldera de hoteles y baños públicos, espuela de ferrocarril en industrias, pantalla en un cinematógrafo, planta de emergencia en un hospital, butacas en una sala de espectáculos, entre otros | Proporcionan amenidades o beneficios al inmueble como son: bardas, celosías, andadores, marquesinas, cisternas, equipos de bombeo, gas estacionario, entre otros |
Considérese que en este ejemplo el inmueble cuenta con una cisterna, por lo que el valor neto de la construcción se incrementará.
Importe a adicionar al valor neto de la construcción
| Concepto | Importe | |
| Valor neto de la construcción | $4,398,166.08 | |
| Por: | Por ciento de incremento por instalaciones especiales, elementos accesorios u obras complementarias | 8 % |
| Igual: | Importe a adicionar al valor neto de la construcción | $351,853.29 |
Valor total de la construcción
| Concepto | Importe | |
| Valor neto de la construcción | $4,398,166.08 | |
| Más: | Importe a adicionar al valor neto de la construcción | 351,853.29 |
| Igual: | Valor total de la construcción | $4,750,019.37 |
Valor catastral e impuesto a cargo
El valor del suelo más el total de la construcción es el catastral del inmueble, al cual se aplica la “Tarifa del impuesto predial” (art. 130, CFDF).
Impuesto predial del bimestre
| Concepto | Importe | |
| Valor del suelo | $1,821,377.50 | |
| Más: | Valor total de la construcción | 4,750,019.37 |
| Igual: | Valor catastral del inmueble | 6,571,396.87 |
| Menos: | Límite inferior de valor catastral de un inmueble | 3,906,090.05 |
| Igual: | Excedente del límite inferior | 2,665,306.82 |
| Por: | Porcentaje para aplicarse sobre el excedente del límite inferior | 0.20829 % |
| Igual: | Impuesto marginal | 5,551.57 |
| Más: | Cuota fija | 5,709.80 |
| Igual: | Impuesto predial del bimestre | $11,261.37 |
Conclusión
Aun cuando se reciban las propuestas para el pago del impuesto predial emitidas por la tesorería del DF, es necesario que cada contribuyente corrobore que el valor catastral que la autoridad tiene registrado es el legítimo, pues dichas propuestas no siempre son acordes con el valor real del inmueble.
