Dependiendo de los años del inmueble los porcentajes pueden ser superiores a los indicados por la autoridad local
Por Miryam López y Francisco Brito
El incremento a la tarifa del impuesto predial establecida en el artículo 130 del CFDF, así como de los valores unitarios del suelo y la construcción es del 3.99 %. Recuerda que la base del impuesto predial es el valor catastral del inmueble.
Si bien este aumento es el general, hemos detectado que para algunos contribuyentes es más alto.
Esto se observa en inmuebles con muchos años de antigüedad y obedece a una modificación al artículo vigésimo tercero transitorio del CFDF 2017.
Conforme el apartado de normas de aplicación, para determinar el valor unitario de la construcción puede aplicarse una reducción, según el número de años de antigüedad o de la última remodelación que hubiese afectado el 30 % de la superficie de la construcción.
La reducción para el ejercicio de 2016 fue del 1 % por cada año, mientras que para el 2017 de 0.8 % únicamente para construcciones cubiertas o techadas.
Para clarificar mejor lo anterior veamos el siguiente ejemplo:
Un inmueble habitacional tipo H-5 y clase 5 con 365 m2 de construcción sin ninguna instalación especial con un valor de la construcción de 455,710.90 pesos y una antigüedad de 25 años.
Primero ubicamos el inmueble en la tabla de valores
| TIPO (HABITACIONAL) | |||
| USO/CLAVE | NÚMERO DE NIVELES | CLASE | VALOR $/M2 |
| H HABITACIONAL | 02 1 A 2 | 1 | 1,365.93 |
| 2 | 2,081.48 | ||
| 3 | 3,370.78 | ||
| 4 | 4,541.11 | ||
| 5 | 7,517.45 | ||
| 6 | 10,673.50 | ||
| 7 | 12,233.78 | ||
| 05 3 A 5 | 1 | N.A. | |
| 2 | 2,216.75 | ||
| 3 | 3,732.64 | ||
| 4 | 5,579.40 | ||
| 5 | 7,538.63 | ||
| 6 | 12,261.56 | ||
| 7 | 14,242.54 | ||
| 10 6 A 10 | 1 | N.A. | |
| 2 | 2,493.85 | ||
| 3 | 3,724.50 | ||
| 4 | 6,818.19 | ||
| 5 | 8,335.69 | ||
| 6 | 12,989.05 | ||
| 7 | 14,973.79 | ||
| 15 11 A 15 | 1 | N.A. | |
| 2 | N.A. | ||
| 3 | 3,960.84 | ||
| 4 | 7,228.94 | ||
| 5 | 9,771.71 | ||
| 6 | 14,664.43 | ||
| 7 | 16,435.01 | ||
| 20 16 A 20 | 1 | N.A. | |
| 2 | N.A. | ||
| 3 | 4,490.58 | ||
| 4 | 8,200.41 | ||
| 5 | 11.078.95 | ||
| 6 | 16,831.01 | ||
| 7 | 19,405.41 | ||
| 99 21 o MÁS | 1 | N.A. | |
| 2 | N.A. | ||
| 3 | 4,567.20 | ||
| 4 | 8,337.34 | ||
| 5 | 11,264.75 | ||
| 6 | 19,842.08 | ||
| 7 | 22,475.44 | ||
El valor de la anterior tabla es superior en 3.99 % respecto al año anterior ($ 7,249.38).
Este valor se multiplica por los metros cuadrados de construcción del inmueble
| M2 | 365.00 | |
| Por | Valor | $7,538.63 |
| Igual | Valor de la construcción | $2,751,599.95 |
Al resultado se le puede reducir el 0.8 % por cada año de antigüedad del inmueble. El cambio significativo es que en años anteriores el valor era el 1 %
| Reducción | 0.80 % | |
| Por: | Años de antigüedad | 25 |
| Igual: | Porcentaje de reducción | 20 % |
| Valor de la construcción | $2,751,599.95 | |
| Por: | Porcentaje de reducción | 20 % |
| Igual: | Valor a disminuir | $550,319.99 |
| Valor de la construcción | $2,751,599.95 | |
| Menos: | Valor a disminuir | 550,319.99 |
| Igual: | Valor de la construcción disminuido | $2,201,279.96 |
Valor catastral del inmueble
| Valor del terreno | $455,710.90 | |
| Más: | Valor de la construcción disminuido | 2,201,279.96 |
| Igual: | Base predial | $2,656,990.86 |
| Valor del terreno | $455,710.90 | |
| Más: | Valor de la construcción disminuido | 2,201,279.96 |
| Igual: | Base predial | $2,656,990.86 |
| Cálculo del Impuesto predial | ||
| Base predial | $2,656,990.86 | |
| Menos: | Límite inferior del valor catastral | 2,603,852.97 |
| Igual: | Excedente del límite inferior | $53,137.89 |
| Por: | Porcentaje para aplicar al excedente del límite inferior | 0.17246 % |
| Igual: | Excedente | $91.64 |
| Más: | Cuota Fija | 3,347.10 |
| Igual: | Impuesto bimestral | $3,438.74 |
| Por: | Bimestres | 6 |
| Igual: | Impuesto predial anual | $20,632.45 |
Ahora bien si consideramos el porcentaje que estaba vigente hasta el año pasado el cálculo sería el siguiente:
| Reducción | 1 % | |
| Por: | Años de antigüedad | 25 |
| Igual: | Porcentaje de reducción | 25 % |
| Valor de la construcción | $2,751,599.95 | |
| Por: | Porcentaje de reducción | 25 % |
| igual: | Valor a disminuir | $687,899.99 |
| Valor de la construcción | $2,751,599.95 | |
| Menos: | Valor a disminuir | 687,899.99 |
| Igual: | Valor de la construcción disminuido | $2,063,699.96 |
| Valor del terreno | $455,710.90 | |
| Más: | Valor de la construcción disminuido | 2,063,699.96 |
| Igual: | Base predial | 2,519,410.86 |
| Base predial | $2,519,410.86 | |
| Menos: | Límite inferior del valor catastral | 2,278,371.82 |
| Igual: | Excedente del límite inferior | $241,039.04 |
| Por: | porcentaje para aplicar al excedente del límite inferior | 0.16759 % |
| Igual: | Excedente | $403.96 |
| Más: | Cuota Fija | 2,801.63 |
| Igual: | Impuesto bimestral | $3,205.59 |
| Por: | Bimestres | 6 |
| Igual: | Impuesto predial anual | $19,233.52 |
Diferencial
| Impuesto predial anual | $20,632.45 | |
| VS | Impuesto predial anual | 19,233.52 |
| Diferencial | $1,398.93 |
Como podemos observar no solo se aumentó un 3.99 % el predial si no un porcentaje mucho mayor por esta “pequeña modificación”, que hace que mientras más viejo el bien mayor es la repercusión.
No existe justificación real del porqué de este cambio, simplemente se realizó en la asamblea legislativa sin motivación alguna.
Cómo realizar el pago
Si recibiste en tu domicilio una propuesta de pago con su respectiva línea de captura, y no estás de acuerdo con ella, puedes presentar tu cálculo en cualquier oficina de la administración tributaria.
Asimismo existen bienes que no pagan este gravamen:
- los de dominio público de la CDMX
- los de propiedad de organismos descentralizados de la administración pública de la CDMX, utilizados en las actividades relativas a sus encomiendas, salvo los que sean utilizados por dichos organismos o por particulares bajo cualquier título, para fines administrativos o distintos a sus propósitos
- los sujetos al régimen de dominio público de la federación en términos de la Ley General De Bienes Nacionales
- los de propiedad de representaciones diplomáticas en el extranjero acreditada en el país
- los de propiedad de organismos internacionales ubicados en la CDMX, siempre que exista ratificación del Senado del Convenio Constitutivo y publicación en el DOF que prevea la exención de contribuciones para los países miembros
Estos contribuyentes deberán solicitar a través de los medios establecidos por la autoridad fiscal la exención del predial cada dos años.
