Se está pensando en comprar un departamento para casa habitación que forma parte de un desarrollo inmobiliario a gran escala, sin embargo, después de leer el contrato de compraventa correspondiente nos surgen diversas dudas sobre los términos y condiciones, sobre todo en aquellos que se estiman podrían estar relacionados con la protección al consumidor. En ese entendido, ¿existe algo al respecto?
La Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) prevé que los actos relacionados con inmuebles estarán sujetos a su arbitrio, siempre que los proveedores sean fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, por lo que los contratos relacionados se registrarán ante la Procuraduría Federal del Consumidor (art. 73).
Para efectos del registro, el contrato de adhesión para la venta del inmueble deberá cumplir como mínimo con (art. 73 TER, LFPC):
- lugar y fecha de celebración
- una redacción en español
- nombre, denominación o razón social, domicilio y RFC del vendedor, así como del consumidor
- precio total de la operación, expresando las cantidades en moneda nacional, la forma de pago, así como las erogaciones adicionales que deban cubrirse
- descripción del objeto del contrato
- relación de los derechos y obligaciones de ambas partes
- penas convencionales aplicables por las obligaciones que no sean cubiertas, además de las garantías aplicables para el cumplimiento del contrato
- procedimiento para cancelar el contrato, junto con sus implicaciones para las partes
- fecha de entrega del bien, de inicio y término de la actividad o servicio
- la precisión de las características técnicas y de los materiales
- los términos de la escrituración
Además de los elementos que contendrá el contrato respectivo, es menester que adicionalmente revisen los términos de la compra, pues aunque del texto legal no se desprende que todos esos datos deban ser incluidos en aquel, es menester que sí se cuente con ellos para salvaguardar los derechos del consumidor.
De acuerdo con el numeral 73 BIS de la LFPC, de ubicarse en el supuesto anterior el proveedor debe ponerle a disposición al menos la siguiente información de la compra:
- las condiciones en que se encuentre el pago de contribuciones y servicios públicos
- para el caso de inmuebles nuevos, las autorizaciones, licencias o permisos expedidos por las autoridades correspondientes para la construcción, relativas a las especificaciones técnicas, seguridad, uso de suelo, la clase de materiales utilizados en la construcción y los servicios básicos con que cuenta. En el caso de inmuebles usados que no cuenten con dicha documentación, se deberá indicar expresamente en el contrato
- información sobre las características del inmueble, como son la extensión del terreno, superficie construida, tipo de estructura, instalaciones, acabados, accesorios, lugar o lugares de estacionamiento, áreas de uso común con otros inmuebles, o en su caso porcentaje de indiviso, servicios con que cuenta y su estado físico general
- los beneficios adicionales en caso de concretar la operación, tales como acabados especiales, encortinados, azulejos, cocina integral, etc.
- las opciones de pago que puede elegir el consumidor, especificando el monto total a pagar en cada una de ellas
- en caso de operaciones a crédito, el señalamiento del tipo de que se trata, así como una proyección del monto a pagar que incluya, en su caso, la tasa de interés que se va a utilizar, comisiones y cargos. En el caso de la tasa variable, deberá precisarse la tasa de interés de referencia y la fórmula para su cálculo. De ser el caso, los mecanismos para la modificación o renegociación de las opciones de pago, las condiciones bajo las cuales se realizaría y las implicaciones económicas, tanto para el proveedor como para el consumidor
- condiciones de escrituración, además de las erogaciones distintas del precio de la venta que deba realizar el consumidor, tales como gastos de escrituración, impuestos, avalúo, administración, obtención del crédito y gastos de investigación. De ser el caso, los costos por los accesorios o complementos
- las razones por las que el consumidor puede cancelar la operación
- indicar al consumidor sobre la existencia y constitución de garantía hipotecaria, fiduciaria o de cualquier otro tipo, también su instrumentación
