Gravan plusvalía en la CDMX

Por Jesús Coronado

Después de recibir diversas críticas, el Jefe de Gobierno de la Ciudad de México, Miguel Ángel Mancera sugirió a la Asamblea Constituyente que se sustituyera la redacción original de su propuesta de constitución y en su lugar se transcribiera literalmente tanto el numeral 122, apartado A, fracción V, de la carta magna como el diverso 10, fracciones XII y XXI y tercero transitorio de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del 28 de noviembre de 2016.

La supuesta confusión y diversas interpretaciones que generaría el artículo 21, inciso C, fracción 7 en la constitución son las razones por las que el mandatario decidió eliminar su propuesta, porque sostuvo que en ningún momento se pretendió crear un nuevo impuesto o gravamen en la ciudad.

Legisladores, académicos y organizaciones civiles se han pronunciado en contra de este tema, pues la redacción original del artículo atenta en contra de la propiedad privada, toda vez que sostenía que “los incrementos en el valor del suelo derivados del proceso de urbanización, se considerarán parte de la riqueza pública de la ciudad. La ley regularará su aprovechamiento para restaurar los ecosistemas y zonas degradadas…”

Sin embargo, los mismos constituyentes en comisiones ya habían decidido fusionar el párrafo o fracción 7 junto con el 9, este último contemplaba “los derechos de edificación serán administrados por el gobierno de la ciudad para distribuir equitativamente las cargas y beneficios que imponga el ordenamiento territorial, incluyendo la recuperación de las plusvalías generadas que deberán ser aplicadas en beneficio de los sectores de bajos ingresos”.

Existen dos opciones de texto, las cuales todavía no han sido votadas, una de ellas busca la eliminación del punto y la otra señala:

“Los incrementos en el valor del suelo derivados de la inversión y los servicios públicos y de los cambios en las normas y regulaciones en el uso del suelo, son parte de la riqueza pública de la ciudad. La ley establecerá los instrumentos para su recuperación, considerando:

a) La distribución equitativa de las cargas y beneficios que imponga el ordenamiento territorial;

b) Su aplicación equitativa en beneficio de la población de menores ingresos,

c) Su destino a la zona que los genera y a las áreas más degradadas de la  ciudad, y

d)Facilitar el acceso al suelo y el  mejoramiento del hábitat y la vivienda social”.

Se advierte de esta segunda opción que todavía se conserva la idea de que los incrementos en el valor son parte de la riqueza pública de la ciudad y no de los particulares, con lo que se sigue afectando la propiedad privada. Adicionalmente, se remite a la legislación secundaria establecer los mecanismos para recuperar esa ganancia. Si bien ya no se utiliza el vocablo “plusvalía”, indirectamente se sigue intentando que sea gravada.

Por otra parte, la nueva Ley de Vivienda para la Ciudad de México aprobada por la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, tiene el artículo 94 cuya redacción prevé que el gobierno capitalino deberá generar e implementar mecanismos para la captación de plusvalías, generadas por las acciones urbanísticas. De tal manera que se impone al fisco local la obligación de definir una forma de gravar ese incremento.

Señala dicho numeral que la captación se destinará a la defensa y el fomento del interés común, el mejoramiento del espacio público, la infraestructura urbana y en general, el entorno urbano y territorial de la ciudad, aunado a que un porcentaje se asignará al Instituto de Vivienda de la Ciudad de México para la construcción de vivienda de interés social y popular y la producción social del hábitat y vivienda.

Quienes están a favor de tales propuestas afirman que tanto el proyecto constitucional como el de la legislación local siguen una tendencia global, aprobada por la comunidad internacional en octubre pasado durante la Conferencia de la ONU sobre Vivienda y Desarrollo Urbano Sostenible o Cumbre de Quito en una declaración que incluye el compromiso de los estados de “promover las mejores prácticas para capturar y compartir el incremento del valor de la tierra… generado como resultado de los procesos de desarrollo urbano, los proyectos de infraestructura y las inversiones públicas”.

Si bien es cierto que implicitamente en ninguno de las anteriores normativas se afirma que los dueños de viviendas que subieron de precio se les confiscará ese incremento, es innegable que su redacción no es clara y puede sujetarse a que se viole el contenido del artículo 27 constitucional y principios como el de seguridad jurídica.

Igualmente, sostienen que la captura de las plusvalías es un mecanismo utilizado para financiar alguna obra o servicio público, cuya intención es que las intervenciones públicas, como las inversiones en infraestructura, los cambios en el programas y planes de desarrolllo urbano y las nuevas regulaciones de uso de suelo aumenten el valor del suelo en el área, al dar mayor accesibilidad a la misma, mejorar la productividad, permitir mayores volúmenes de construcción o servicios, mejorando la calidad de vida en ese territorio. Ese mismo no se debe a las acciones del propietario sino al mejoramiento emprendido por el gobierno. Sin embargo, es una obligación del gobierno velar por la mejora de los espacios urbanos y no buscar que sea una especie de inversión redituable; las acciones urbanísticas son obligatorias y no condicionales a cuando se pueda generar una ganancia de ellas para el gobierno.

Incluso en la fracción II del artículo 9 del Código Fiscal local se establece dentro de la clasificación de contribuciones, las denominadas “contribuciones de mejoras”, que son aquellas a cargo de personas físicas o morales, privadas o públicas, cuyos inmuebles se beneficien directamente por la realización de obras públicas. De esto se infiere que ya está regulado algo en este sentido, como puede ser el predial.

Es indispensable que se modifiquen estos ordenamientos para evitar que se incurra tanto en confusiones como en acciones que tiendan a vulnerar derechos fundamentales y preceptos constitucionales.