Bienvenida, la hipoteca inversa en la CDMX

Por Jesús Coronado

Se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México de este 27 de marzo el decreto que contiene las observaciones al diverso por el que se adicionan diversas disposiciones al Código Civil para el Distrito Federal (CCDF), el cual entrará en vigor el próximo 28 de marzo.

El artículo 2939 Bis detalla que es inversa la hipoteca que se constituye sobre un inmueble, que es la vivienda habitual y propia de la persona adulta mayor, para garantizar la deuda que le concede la entidad financiera para cubrir sus necesidades económicas de vida. También se puede constituir sobre un inmueble diverso, a condición de que sea propiedad de la persona adulto mayor.

Para ejercer esta se podrá requerir la constitución de un fideicomiso a su favor en el cual actuará como fideicomitente la entidad financiera acreditante, como fiduciaria una institución financiera diferente del acreditante y como fideicomisario la Secretaría de Desarrollo de la CDMX.

Se define que el contrato es aquel por el cual la entidad financiera se obliga a pagar una cantidad de dinero predeterminada a la persona adulta mayor, o a su beneficiario que deberá ser cónyuge, concubina o concubinario de edad igual o superior a los 60 años de edad; ya sea en una sola exhibición o de forma periódica hasta agotar el monto del crédito otorgado, directamente o a través de fideicomiso, y la persona adulta mayor se compromete a garantizar hipotecando un inmueble de su propiedad. El capital prestado puede ser dispuesto en una sola exhibición o mediante pagos periódicos.

Para otorgarla están autorizadas las instituciones privadas del sistema bancario mexicano, actuando en nombre propio así como las demás entidades financieras, instituciones sociales e instituciones públicas, siempre que tengan esas facultades.

Los términos  de la contratación se establecen previo avalúo de la institución debidamente facultada para considerar el valor comercial de mercado del inmueble que deberá actualizarse cada dos años, para estar de acuerdo con la plusvalía que el bien inmueble adquiera con el tiempo. El costo de este se cubrirá  por la entidad financiera.

Adicionalmente a lo pactado, el contrato estará sujeto a lo siguiente:

• la cantidad pactada entre la entidad financiera y el adulto mayor debe ser suficiente para que este último cubra sus necesidades básicas; no podrá ser inferior al 70 % de valor comercial del inmueble establecido en el avalúo
• el solicitante o los beneficiarios que él designe deben ser personas de 60 años o más
• el tutor, siempre que se encuentre en los supuestos previstos en el CCDF podrá, con autorización judicial, constituirla para garantizar un crédito otorgado a favor de su pupilo o incapaz
• la persona adulta mayor dispondrá del importe del préstamo conforme a los plazos que correspondan a las disposiciones periódicas mediante las cuales podrá acceder al importe objeto de la hipoteca inversa
• la persona adulta mayor o su cónyuge, concubina o concubinario de edad igual o superior a los 60 años, serán los únicos beneficiarios de los pagos periódicos
• en su caso, cumplir con las condiciones establecidas, para atender lo dispuesto a la amortización de capital
• la entidad financiera solo exigirá la deuda y la garantía ejecutable cuando fallezca la persona adulta mayor y el beneficiario si lo hubiere, respetando las condiciones respecto a la amortización de la deuda
• la persona adulta mayor podrá realizar un pago total o parcial anticipado, sin penalización alguna
• la persona adulta mayor habitará vitaliciamente el inmueble hipotecado; no obstante, podrá arrendar de manera parcial o total el inmueble hipotecado, siempre y cuando, cuente con la autorización expresa de la entidad financiera y los términos y las condiciones del arrendamiento se pacten en el contrato correspondiente, sin afectar la naturaleza propia de la hipoteca inversa
• los intereses que se generen por el capital no podrán ser mayores al promedio resultante de la tasa de interés interbancario de equilibrio y las tasas de interés de los instrumentos hipotecarios tradicionales, y serán solamente sobre las cantidades efectivamente entregadas a la persona adulta mayor
• se deberán incluir las especificaciones del incremento anual que tendrá la pensión otorgada a la persona adulta mayor, y
• la hipoteca inversa se sujetará a lo previsto en el CCDF

Respecto a la amortización del capital se deberá ajustar el contrato a las siguientes normas:

• cuando fallezca la persona adulta mayor y su beneficiario, en caso de haberlo, sus herederos podrán abonar a la entidad financiera la totalidad del adeudo existente y vencido, quienes tendrán preferencia sobre cualquier cesión que se pretenda de dicho crédito hasta en tanto no se decidan en la forma de pago; cualquier cesión en contra de ello será nula, sin compensación por la cancelación del gravamen y pago del adeudo
• los herederos de la persona adulta mayor podrán optar también por reestructurar el crédito, ya sea conservando la garantía o incluyendo una adicional o a través de diverso financiamiento otorgado por institución pública o privada, con el consentimiento y la autorización de la entidad financiera
• transcurridos 30 días hábiles después del fallecimiento de la persona adulta mayor sin que los herederos hayan efectuado el pago o manifestado la intención de reestructurar el crédito, se entenderá su intención de no pagar el adeudo, por lo que la entidad financiera estará en condiciones de ceder el cobro del crédito sin restricción alguna o solicitar su adjudicación o venta legal para efectuar el cobro hasta donde alcance el valor del bien inmueble hipotecado si el valor del inmueble fuera mayor que el adeudo se devolverá el remanente a los herederos

Se detalla que el inmueble hipotecado no podrá ser transmitido por acto inter vivos sin el consentimiento y la autorización previa de la entidad financiera; de incumplirse con ello, dicha entidad tendrá el derecho de declarar vencido anticipadamente el total del adeudo y exigible a la fecha.

La extinción se presenta en los siguiente casos:

• cuando fallezca la persona adulta mayor beneficiada, así como su cónyuge, concubina o concubinario nombrado como beneficiario, o
• se extinga el capital pactado y los herederos decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses

En este último supuesto la entidad financiera podrá obtener el recobro hasta donde alcance el bien inmueble hipotecado, pudiendo solicitar su adjudicación o su venta.

Para el caso de incumplimiento de la entidad financiera en las ministraciones pactadas, la persona adulta mayor o el fideicomiso estarán en condiciones de solicitar la recisión del contrato y exigir el pago de los daños y perjuicios o el pago de la pena pactada. Adicionalmente, se tendrá la deuda como liquidada y no generará más intereses; debiendo la entidad liberar a su costa el gravamen respectivo. Para el supuesto de que se constituya una nueva hipoteca inversa sobre el mismo inmueble, esta tendrá prelación respecto de la anterior.

A la hipoteca inversa no le serán aplicables las normas del CCDF prevista para la insuficiencia del inmueble. Sin embargo si se sujetará a lo regulado respecto a la hipoteca voluntaria sobre obligaciones futuras (arts. 2921, 2922 y 2923 CCDF).