Recomendaciones para la compra-venta de un inmueble

Comprar un inmueble es una decisión que comúnmente tiene repercusiones en nuestra vida: y es que en ese proceso no solo se elige una vivienda en sentido estricto, sino también un barrio, una colonia o hasta una ciudad, con todas las consecuencias que implica dicha decisión.

Nunca se debe tomar una decisión precipitada quedándose con el primer inmueble que se visite, ya que una compra eficiente pasa siempre por contemplar varias opciones y dar una jornada de reflexión sobre la decisión que se va a tomar.

Independientemente de comprobar que la ubicación y la distribución sea de su agrado, también debes revisar la situación legal del inmueble, para ello a continuación le presentamos algunas recomendaciones básicas al respecto:

En relación con el que vende

Nombre del vendedor. Parece obvio ese dato, sin embargo muchas de las operaciones de compra-venta se ven frustradas o llevan más tiempo para concluirlas en razón de que el nombre del propietario está incorrectamente señalado en la escritura pública o en los documentos oficiales con los que se identifica.

Con qué derecho se ostenta como propietario. Este punto es vital para considerar si estamos ante una inversión con un riesgo calculado.  Un vendedor puede tener la calidad de propietario, poseedor, copropietario o mandatario. Todas y cada una de estas calidades pueden ser válidas para vender un inmueble, pero tienen efectos jurídicos diferentes, implicando riesgos importantes. Por ejemplo, en caso de que se venda como copropietario se requiere el consentimiento expreso de los demás propietarios del inmueble.

Otro ejemplo, muy común es la compra-venta de inmuebles que se encuentran en sociedad conyugal; lo que requiere el consentimiento de ambos cónyuges, incluso si hubo disolución de la sociedad conyugal se debe verificar si realmente el inmueble en cuestión fue considerado en el acuerdo respectivo.

Si el vendedor se ostenta con la calidad de mandatario, es importante que el mandato sea para actos de administración y dominio para pueda realizar la enajenación a nombre del propietario.

En relación con el inmueble

Tener plenamente identificado física y jurídicamente el inmueble. ¿Se trata de una propiedad pública o privada? ¿Tiene características especiales? ¿Es un bien ejidal o se encuentra en un litigio (embargo o es parte de una masa hereditaria)? Recuerde que  todo contrato de compra venta es válido si hubo el acuerdo de las partes,  pero si se tiene algún vicio, este alentará la entrega del bien o incluso podría llevar a un litigio.

Se encuentra inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Lo recomendable es solicitar a este organismo los siguientes certificados:

• de existencia de inscripción si hablamos de inmuebles con cierta antigüedad (en la Ciudad de México desde el año de 1881), esto para constatar que la falta de inscripción se debe a ese motivo y no a otras circunstancias, y
• de libertad de gravámenes, incluso antes de acudir con el Notario Público. Esto para verificar que no se encuentra sujeto a un gravamen como sería un embargo o hipoteca

Cómo se encuentra en el catastro. Generalmente en este tipo de operaciones no se verifica este registro, el cual permite visualizar información geográfica del inmueble y de la zona en donde se encuentra ubicado, uso, tipo clase de suelo y construcción, instalaciones especiales., etc. En algunas escrituras aparecen datos incorrectos sobre medidas y colindancias, o no se encuentran señaladas algunas servidumbres: el catastro permite tener esos datos.

No adeudos de impuestos. Se tendrá que acudir a la Tesorería local  o la página web de la secretaría de finanzas correspondiente para constatar que no existen adeudos de predial o agua.

En relación con el comprador

Nombre  del comprador. Se reitera la recomendación ofrecida para el vendedor: como se expresó, las operaciones de compra-venta se ven frustradas o llevan más tiempo para concluirlas en razón de que el nombre del comprador no está correctamente señalado en el contrato de compra venta o en los documentos oficiales con los que se identifica.

Recursos con los que se adquiere el inmueble. Este dato es importante dadas las limitaciones que actualmente señala la ley antilavado. Es preferible, cualquiera que sea el monto de la operación, realizar los pagos vía transferencias bancarias.