MINUTA DE COMPRAVENTA. NO ES IDÓNEA PARA ACREDITAR EN JUICIO LA PROPIEDAD DE UN INMUEBLE. La minuta relativa a un contrato de compraventa, no confiere al vendedor el derecho de exigir el precio, ni al comprador el de exigir la entrega de la cosa, pues para ello sería necesario que, en principio, se eleve a la categoría de escritura pública, y sólo hasta ese entonces sería exigible el cumplimiento. Lo anterior, aun cuando los contratantes al firmar la minuta cumplan total o parcialmente con sus obligaciones, esto es, que el vendedor entregue la cosa y el comprador pague la totalidad o parte del precio convenido, ello porque en esta hipótesis el contrato resulta imperfecto, en virtud de que los contratantes, al elegir el formato de la minuta, se colocan en la situación jurídica de no tener más derecho que el de exigir el otorgamiento de la escritura, o la indemnización por daños y perjuicios, en el caso de que eso proceda. Por lo mismo, las prestaciones no satisfechas no serán exigibles, sino hasta que se otorgue y firme la escritura pública correspondiente, ya que en dicho supuesto, aún no opera la transmisión de la propiedad del bien; en consecuencia, aun cuando el contrato de mérito sea consensual, si el acuerdo de voluntades se plasma en un formato de minuta, que tiene la característica de ser un contrato preliminar, es evidente que dicho documento no puede servir de base para ejercer las acciones respectivas, sino hasta que sea elevado al rango de escritura pública. Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto Circuito.Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tesis XIV.C.A. J/18, Tomo XXVIII, julio de 2008, pág. 1618.
De conformidad con el Código Civil para el DF y el del Estado de Yucatán, legislación a la cual se alude en la jurisprudencia transcrita, la compraventa es un contrato por el cual una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o la totalidad de un derecho, y la otra a pagar un precio cierto y en dinero. Asimismo, la venta es perfecta y obligatoria para las partes por el sólo convenio de ellas en la cosa y en el precio, aunque la primera no hubiese sido entregada, ni el segundo satisfecho (artículos 2248 y 2249, y 1397 y 1398, respectivamente). Por otro lado, ?el contrato de compraventa no requiere, para su validez, formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre bienes inmuebles? (artículos 2316 y 1402). En este sentido, el referido documento deberá: elevarse a escritura pública, otorgarse ante notario o escribano público, e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) que corresponda.
Si bien es cierto que la minuta es un ?extracto o borrador de un contrato o escritura; un documento preliminar en donde se consignan las bases de un contrato o acto que posteriormente ha de elevarse a escritura pública? (según el Diccionario Jurídico Mexicano), y como tal, no constituye un documento definitivo, sí cuenta con todos los elementos que los Códigos citados establecen para el contrato referido al que sólo le faltaría la formalidad de elevarla a escritura pública e inscribirla en el RPP. La ausencia de la formalidad no implica su inexistencia, por ello, las partes sí pueden ejercitar sus derechos para exigir la entrega de la cosa objeto del contrato, y/o el pago del precio convenido.
La falta de formalidad, al ser un elemento de validez del contrato, permite que éste pueda ser impugnado de nulidad relativa, pero de la misma manera se goza del derecho de demandar que se cumpla con la forma (numerales 1833 y 1028 de los Códigos mencionados).
Por otra parte, por disposición expresa en los artículos 3008 y 2173 de los mismos ordenamientos, la inscripción en el RPP no otorga derechos constitutivos, sino declarativos; es decir, los derechos provienen del acto jurídico declarado, pero no de su inscripción, la cual le da publicidad. En todo caso, la falta de inscripción no surte efectos frente a terceros, pero sí entre las partes.
Por lo anteriormente expresado, consideramos que el criterio emitido por el Tribunal no es correcto, al mencionar que la falta de formalidad impide el ejercicio de los derechos de las partes en la minuta de compraventa.
