Por la situación económica que atraviesa el país, muchas personas se han quedado sin una fuente de empleo lo que afecta su patrimonio y más a aquellos que obtuvieron un crédito otorgado por el Infonavit.
De ahí que a continuación se detalle de dónde nace la obligación patronal de hacer los descuentos respectivos por el préstamo de vivienda, qué beneficios otorga el Infonavit para aquellos que pierden su fuente de ingresos y los supuestos en que se cancela una hipoteca con el Instituto.
Gracias a las aportaciones realizadas por los patrones al Infonavit del 5 % sobre los salarios base de aportación —SBA— de sus colaboradores, estos pueden acceder a un crédito hipotecario por parte del Instituto que les permita comprar una vivienda nueva o usada, o construir en un terreno propio, reparar, ampliar o mejorar su casa o pagar una hipoteca contratada (arts. 29, fracc. II, primer y último párrafo, y 41, Ley del Infonavit).
Una vez concedido el préstamo de vivienda, los patrones deben retener del salario del acreditado la cantidad determinada por el organismo, con la finalidad de cubrir las amortizaciones de dicho empréstito.
Tal carga nace a partir del día siguiente en que se recibió el Aviso para Retención de Descuentos respectivo o en las cédulas de Emisión Bimestral Anticipada (EBA) que se descargan de IMSS Desde su Empresa (IDSE) o buzón IMSS, aparecen los datos relativos al crédito, y concluye hasta que reciben el aviso de suspensión respectivo, en la EBA desaparece la amortización del crédito, o cuando se presenta el aviso de baja del trabajador acreditado ante el Seguro Social como consecuencia de la terminación del vínculo laboral que los une (arts. 29, fracc. III, Ley del Infonavit; 44 y 50, Reglamento de Inscripción, Pago de Aportaciones y Entero de Descuentos al Infonavit —Ripaedi—).
No obstante, previo a la emisión del aviso de suspensión de retención o de la EBA sin los datos del crédito de que se trate, el asegurado debe ubicarse en alguno de los siguientes supuestos para que la cancelación de la hipoteca proceda.
Pago total del saldo
Una vez terminado de pagar el crédito del Infonavit, lo que sigue es la liberación de la hipoteca a través de una Carta de instrucción de cancelación de Hipoteca.
Para ello, es indispensable que el trabajador interesado ingrese a Mi cuenta Infonavit (https://micuenta.infonavit.org.mx), en la sección Mi Crédito, elija el apartado Aviso de suspensión, retención y modificación de descuentos, y de clic en Descargar tu aviso. El documento obtenido debe entregarse de inmediato al patrón para evitar que aquel le siga efectuando descuentos a su salario.
Posteriormente, el interesado debe formalizar legalmente la pertenencia de su propiedad liberando sus escrituras. Para esta gestión debe solicitar la Carta de cancelación de hipoteca al Infonavit, acudiendo directamente a la delegación correspondiente a su domicilio o marcando a Infonatel (55 9171 5050 para la Ciudad de México o al 800 008 3900 resto del país), en donde debe proporcionar la siguiente información:
- nombre completo
- número de:
- crédito y línea de este, y
- escritura pública con volumen y fecha de escrituración
- ubicación de la vivienda, y
- datos de los notarios —que deberán estar vigentes en el padrón de Notarios Públicos de Infonavit—, tanto del que efectuó las primeras escrituras como de aquel que llevará a cabo la cancelación de la hipoteca: nombre completo; número, dirección y teléfono de su notaría, así como correo electrónico
La notaría tarda alrededor de uno a dos meses para hacer constar en escritura pública la cancelación de la hipoteca (garantía) e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) y tendrá un costo, el cual varía según el precio de la propiedad.
LEE: QUÉ HACER CON LOS DESCUENTOS INFONAVIT NO ENTERADOS AL INSTITUTO
Fallecimiento del titular o incapacidad permanente total
De conformidad con el artículo 51 de la Ley del Infonavit, los créditos que el Instituto otorgue a los subordinados están cubiertos por un seguro, el cual opera en los casos de que al acreditado se le dictamine una incapacidad permanente total (IPT) o fallezca, a efectos de que se libere al asegurado o a sus beneficiarios de las obligaciones, gravámenes o limitaciones de dominio a favor del Infonavit derivados de esos créditos.
Para tales efectos, se entiende por IPT, la pérdida de las facultades o aptitudes de una persona, de tal suerte que queda imposibilitada para desempeñar cualquier trabajo el resto de su vida (arts. 480, LFT; 55, fracc. III, LSS y 51, segundo párrafo, Ley del Infonavit).
Para solicitar la liberación se lleva a cabo lo siguiente:
- IPT, deben reunirse los siguientes documentos: identificación oficial vigente, dictamen con carácter definitivo de IPT y con fecha de inicio, emitido por el IMSS. Comunicarse a Infonatel para solicitar la liberación del adeudo y, después, la cancelación de la hipoteca. El Instituto responderá a la solicitud 60 días hábiles después de la fecha en que fue ingresada la petición, y
- defunción, el beneficiario debe comunicarse a Infonatel y tener a la mano: identificación oficial y acta de defunción del acreditado, identificación oficial y acta de nacimiento del solicitante y, en su caso, carta de crédito conyugal. Si el asegurado falleció en el extranjero, el acta de defunción debe estar apostillada
El Instituto generará una cita y un número de caso, con este último y el Número de Seguridad Social del acreditado, se debe ingresar a http://portal.infonavit.org.mx/wps/portal/Infonavit/Servicios/Trabajadores/casosInfonatelPers, para adjuntar los documentos escaneados.
El día de la cita, el interesado debe acudir al área de Cobranza de la oficina de atención del Infonavit que le corresponda, junto con los documentos señalados para su validación.
Incapacidad permanente parcial e invalidez
La incapacidad permanente parcial (IPP) es la disminución de las facultades o aptitudes de un trabajador para laborar (arts. 479, LFT, y 55, fracc. II, LSS).
Existe invalidez cuando el asegurado se encuentra imposibilitado para procurarse, mediante un trabajo igual, una remuneración superior al 50 % de su salario habitual percibido durante el último año de labores y que esa imposibilidad derive de un padecimiento no profesional (art. 119, LSS).
En estos casos y solo tratándose de IPP igual o mayor al 50 %, o por invalidez definitiva, se libera al colaborador del adeudo, los gravámenes o limitaciones de dominio a favor del Instituto, siempre y cuando no sea sujeto de una nueva relación de trabajo por un periodo mínimo de dos años, lapso durante el cual gozará de una prórroga, sin causa de intereses, para el pago de su crédito. Cabe señalar que la existencia de cualquiera de estos supuestos debe comprobarse ante el Instituto dentro del mes siguiente a la fecha en que se determinen (art. 51, quinto párrafo, Ley del Infonavit).
Para gestionar el trámite, el interesado debe juntar los siguientes documentos: identificación oficial vigente y dictamen con carácter perentorio de IPP igual o mayor al 50 %, o por invalidez definitiva con fecha de inicio, el cual debe ser expedido por el IMSS.
Posteriormente, debe llamar a Infonatel para pedir la liberación del adeudo y, después, la cancelación de la hipoteca. El Instituto resolverá en un lapso de 60 días hábiles después de la fecha en que se ingresó la solicitud.
Si al término de los dos años de la prórroga no se ha vuelto a tener una relación laboral y se cumple con los requisitos legales establecidos, puede requerirse la liberación del adeudo.
Dación en pago
Cuando el acreditado pierde su empleo o le suspenden su vínculo laboral y no ejerce oportunamente su derecho a prórroga o esta venció debe realizar sus amortizaciones directamente al Infonavit.
Tal carga generalmente asciende a la amortización que le hacía el empleador más el 5 % de las aportaciones de vivienda que efectuaba su patrón —Régimen Especial de Amortización (REA)— (reglas segunda y décima quinta, Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del Infonavit —ROC—).
Sin embargo, el trabajador cuenta con ciertos beneficios al perder su fuente de ingresos, como:
- fondo de protección de pagos: se trata de un fideicomiso por medio del cual el trabajador otorga al Instituto la cobertura contra riesgo de incumplimiento de pago de las amortizaciones mensuales a que se obliga conforme al contrato de apertura de crédito, cuando dicho riesgo resulte de la pérdida de su relación laboral (regla segunda, ROC).
Para solicitarlo, es necesario:
- confirmar que el préstamo fue contratado a partir o después del 2009, y que se contó con una relación laboral de al menos seis meses para haber aportado al fondo
- tener un mes de desempleo, siempre que no hubiese sido por pensión, jubilación, incapacidad o invalidez
- entrar a Mi Cuenta Infonavit, en la opción Saldos y Movimientos consultar cuál es el monto a pagar para que se aplique el fondo, y
- hacer el pago correspondiente
- prórroga parcial: el interesado debe hacer un pago mensual de 903.00 pesos, durante seis meses máximo. Teniendo en cuenta que el Instituto absorberá el 50 % de los intereses que no se paguen y el otro 50 % se acumula. Es indispensable consultar en Mi Cuenta Infonavit los meses disponibles, y
- prórroga total: el acreditado debe presentar su solicitud al Instituto dentro del mes siguiente a la fecha en que deje de percibir ingresos salariales. Durante dicho aplazamiento los pagos de principal y los intereses ordinarios que se generen se capitalizarán al saldo insoluto del crédito. En caso de que el asegurado no solicite la prórroga en el plazo de 30 días, esta no se le autorizará
Si no utiliza alguno de los apoyos anteriores, se aplica este beneficio en un plazo no mayor a cuatro meses. Es importante considerar que cada prórroga otorgada no puede ser mayor de 12 meses consecutivos, ni exceder en su conjunto más de 24 meses.
Cualquiera de estas opciones termina en el momento en que el acreditado inicie una nueva relación laboral.
Si después de agotar estas facilidades el acreditado no puede pagar, la última opción es dar en dación en pago su propiedad. El Código Civil Federal (CCF) regula está figura en su dispositivo 2095 al disponer que la obligación queda extinguida cuando el acreedor recibe en pago una cosa distinta en lugar de la debida.
Por su parte, el glosario de términos de uso común de la Subdirección General de Cartera del Infonavit señala que la dación es el pago en especie que el trabajador acreditado hace al Instituto, mediante la transmisión en escritura pública y a valor comercial de los derechos de propiedad del inmueble, a título de liquidación tanto del saldo insoluto del crédito otorgado y sus accesorios, así como en su caso de los gastos causados para solicitarle el entero de dicho préstamo.
La vivienda es entregada al área de Crédito o Centros de Servicio Infonavit (CESI) de la delegación a través de un promotor inmobiliario, y se marca el crédito objeto de la dación, en el Sistema de Administración de Cartera Hipotecaria (ALS), a efectos de detener la facturación de este y efectuar el registro contable correspondiente.
Para que se configure la dación en pago ante el Infonavit, deben comprobarse las siguientes características:
- existencia de una obligación, la cual en la práctica se avala a través de un reconocimiento de adeudo
- ofrecimiento por parte del asegurado de cumplir su obligación con una cosa y objeto diferente del que originalmente se deba (entrega de la vivienda en lugar de dinero)
- aceptación del Instituto de ese cambio de objeto, porque implica recibir una prestación distinta de la previamente pactada, y
- que el objeto entregado sea dado en pago
Como consecuencia, se produce una transmisión a título oneroso al acreedor de la vivienda, lo cual debe constar en escritura pública e inscribirse ante el Registro Público de Propiedad (RPP) de la entidad federativa respectiva al domicilio de la morada.
Para llevar a cabo la dación en pago, es indispensable acudir a la Gerencia de Cobranza de la delegación del Instituto correspondiente al domicilio de la casa y presentar la siguiente documentación, en original y dos copias para cotejo:
- identificación oficial con fotografía
- acta de nacimiento
- escritura de la vivienda
- certificado de gravamen (este se obtiene en el RPP de la entidad federativa del interesado)
- acta de matrimonio (para crédito conyugal, con identificación de las dos partes)
- últimos recibos de pago de impuesto predial; luz; gas; teléfono; suministro de agua y mantenimiento (los que apliquen a la propiedad y que estén pagados)
El Infonavit y el acreditado firmarán un convenio para la dación en pago en donde se le dan a conocer las consecuencias de dicha figura al trabajador y que este de acuerdo con las mismas, además de manifestar por escrito la concurrencia de voluntades para la sustitución del pago y la extinción de la obligación.
El personal del Instituto verificará los datos y documentos proporcionados, y de estar todo en regla, se signará el documento y se procederá a la escrituración de la cancelación de la hipoteca.
Es menester considerar que al efectuar esta práctica se pierde la propiedad, lo de la subcuenta de vivienda, lo que se hubiese pagado por el crédito y el derecho a solicitar un segundo préstamo.
Conclusión
A fin de proteger el patrimonio de los trabajadores, el Instituto promueve el desarrollo, así como el abaratamiento de esquemas de aseguramiento a cargo de los acreditados, que permitan ampliar la cobertura de siniestros; por ello, es importante que los acreditados conozcan cuáles son las causas que pueden originar una cancelación de la deuda del Infonavit.
Si bien la figura jurídica de la dación en pago implica liberar al acreditado de la deuda del préstamo de vivienda, el interesado debe estar consciente de que perderá prácticamente todo el dinero que ya pagó del empréstito mientras este estuvo activo, aunado a los gastos por servicios, predial, entre otros.
Por ello, el Instituto antes de tramitar la dación en pago, señala que es recomendable hacer una reestructura de crédito o solicitar algún otro beneficio que esté entre las posibilidades del acreditado.
