En el ámbito inmobiliario es común observar la utilización de contratos de promesa en lugar de contratos de compraventa. Esta práctica, aunque legítima y útil en muchos casos, a veces se emplea para obtener ciertos beneficios fiscales y administrativos. La promesa de compraventa ofrece flexibilidad en la negociación y tiempo adicional para cumplir con requisitos previos, como asegurar financiamiento o realizar estudios antes de formalizar la compraventa definitiva; sin embargo, es importante entender las diferencias entre estos dos tipos de contratos y la postura de los tribunales al respecto.
Contrato de promesa
El contrato de promesa, conforme al artículo 2243 del Código Civil Federal (CCF), es un acuerdo mediante el cual una o ambas partes se comprometen a celebrar un contrato definitivo en una fecha futura.
Características
La promesa puede ser unilateral o bilateral, como se especifica en el artículo 2244 del CCF. Una promesa unilateral implica que solo una parte asume la obligación de celebrar el contrato definitivo, mientras que en una promesa bilateral ambas partes se comprometen recíprocamente a celebrarlo.
Efectos jurídicos
El artículo 2245 del CCF establece que la promesa de contrato solo da origen a obligaciones de hacer, es decir, la obligación de celebrar el contrato definitivo conforme a lo pactado en la promesa. Si una de las partes se niega a cumplir con este deber, el juez podrá intervenir para firmar los documentos necesarios en nombre del rebelde, de acuerdo con el precepto 2247; sin embargo, si el bien objeto de la promesa ha sido transferido a un tercero de buena fe mediante título oneroso, la promesa quedará sin efecto y la parte incumplida deberá indemnizar los daños y perjuicios causados.
Requisitos legales
Para que la promesa de contratar sea válida, debe cumplir con ciertos requisitos legales establecidos en el artículo 2246 del CCF. Estos incluyen:
debe constar por escrito
contener los elementos esenciales del contrato definitivo que se promete celebrar, y
establecer un plazo determinado dentro del cual se celebrará el contrato definitivo
Contrato de compraventa
El contrato de compraventa, conforme al artículo 2248 del CCF, es un acuerdo en el que una de las partes se compromete a transferir la propiedad de un bien o derecho, mientras que la otra parte se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.
Características
Según el artículo 2249, la compraventa se considera perfecta y obligatoria para las partes cuando han acordado sobre el bien y su precio, incluso si el bien no ha sido entregado ni el precio pagado. Esto resalta la obligatoriedad del acuerdo una vez que se ha establecido el consentimiento sobre los elementos esenciales del contrato.
Efectos jurídicos
Los efectos jurídicos de una compraventa son variados. En primer lugar, se produce la transferencia de propiedad del bien al comprador en las condiciones pactadas, en el lugar y tiempo establecidos, mientras que el comprador debe pagar el precio convenido en los términos y plazos acordados. El vendedor también debe garantizar al comprador la posesión pacífica del bien vendido y asegurar que esté libre de cargas y gravámenes ocultos, respondiendo por evicción y saneamiento. Ambas partes tienen el derecho a la acción de cumplimiento, pudiendo exigir judicialmente que la otra parte cumpla con sus obligaciones. Si el comprador se retrasa en el pago, está obligado a pagar intereses legales sobre la cantidad adeudada. Asimismo, tanto el vendedor como el comprador puede rescindir el contrato en caso de incumplimiento de las obligaciones esenciales por la otra parte, implicando la devolución del bien y del precio, junto con una posible indemnización de daños y perjuicios
Requisitos legales
Para que un contrato de compraventa sea válido, debe cumplir con ciertos requisitos legales:
- el contrato es válido cuando las partes han convenido sobre el objeto de la venta y su precio
- forma del pago: el precio debe ser en dinero
- el contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad especial, salvo cuando recae sobre un inmueble
Diferencias entre el contrato de promesa y el contrato de compraventa
Según la tesis denominada: PROMESA DE VENTA DE UN BIEN. EL PRECIO NO CONSTITUYE UN ELEMENTO ESENCIAL DE LA., con registro digital: 205247, los elementos esenciales de la promesa de compraventa incluyen el consentimiento, el objeto material del contrato y el plazo estipulado. No se requiere que se acuerde el precio en la promesa, ya que la compraventa es un contrato consensual que se perfecciona y es obligatorio para las partes por el mero acuerdo sobre el bien vendido y el precio. Si el precio se fijará en la promesa de venta, no podría distinguirse el pacto preliminar del definitivo, ya que ambos se definirían de manera similar legalmente.
Por su parte, la tesis de rubro: COMPRAVENTA BAJO ASPECTO DE PROMESA DE VENTA, con registro digital: 248596, señala que aunque las partes denominen el contrato como una "promesa de compraventa", si del análisis de los hechos y actos consentidos por los contratantes, junto con las disposiciones legales, se revela que se han acordado tanto el objeto como el precio del inmueble y se ha realizado un pago parcial, entonces se tratará de una compraventa definitiva, ya que se han cumplido los elementos esenciales de una compraventa: acuerdo sobre el objeto y el precio.
Comentarios finales
Aunque hacer pasar contratos de compraventa por promesas puede parecer una estrategia conveniente para obtener ciertos beneficios, como evitar costos notariales o impuestos, es importante recordar que los tribunales pueden interpretar estos contratos de acuerdo con su verdadera naturaleza y no solo por el nombre que se les haya dado. Si se encuentran los elementos esenciales de una compraventa en lo que se denomina una promesa, las autoridades pueden considerarlo como una compraventa definitiva, lo que podría resultar en sanciones, multas y la invalidez del contrato.
Para evitar problemas, es crucial cumplir con las formalidades y requisitos establecidos por la ley para cada tipo de contrato. Además, es recomendable buscar asesoramiento legal para asegurarse de que los acuerdos sean redactados correctamente y reflejen la verdadera intención de las partes.
