El Tribunal Federal de Justicia Administrativa (TFJA) ha emitido una tesis de gran relevancia en materia de prevención de lavado de dinero, generando incertidumbre entre los sujetos obligados. Esta tesis aclara en qué casos una promesa de compraventa puede constituir una actividad vulnerable, lo que ha generado dudas sobre la obligación de presentar avisos antilavado por estos contratos. A continuación, se analiza el criterio para determinar en qué circunstancias una promesa de compraventa está sujeta a dicha obligación y cuándo no lo está. Para ello, es crucial entender la naturaleza jurídica de la promesa de compraventa y sus diferencias con el contrato de compraventa.
Marco civil de la promesa y el contrato de compraventa
Naturaleza jurídica del contrato de promesa
El contrato de promesa es una figura jurídica que permite a las partes comprometerse a celebrar, en el futuro, un contrato definitivo, por lo que actúa como un paso preparatorio. Conforme a los artículos 2233 a 2247 del Código Civil Federal (CCF), este tipo de acuerdo genera únicamente obligaciones de hacer, es decir, las partes se comprometen a realizar las acciones necesarias para concretar el contrato prometido, por lo que no implica una transferencia inmediata de derechos o bienes.
Naturaleza jurídica del contrato de compraventa
El contrato de compraventa es un acuerdo cuyo objetivo es la transferencia de la propiedad de un bien o derecho a cambio de un precio determinado en dinero. Según los artículos 2248 y 2249 del CCF, la compraventa se considera perfecta y genera obligaciones recíprocas desde el momento en que se alcanza un acuerdo sobre la cosa y el precio.
Diferencias entre la promesa de compraventa y el contrato definitivo de compraventa
Una de las diferencias clave entre ambos contratos es que la promesa genera obligaciones de hacer para formalizar el acuerdo en un futuro, mientras que la compraventa definitiva crea obligaciones de dar, como la entrega del bien y el pago del precio, desde que las partes acuerdan los términos. Así, en la promesa, las obligaciones relacionadas con la transferencia de la propiedad y la liquidación del precio aún no se concretan.
Simulación de promesas y su tratamiento por los tribunales
Es común encontrar contratos de compraventa redactados bajo el título de "promesa", aunque en realidad incluyan detalles como la identificación del bien, fechas de entrega, precio y plazos de pago. Esto plantea la pregunta de su la denominación de promesa altera la naturaleza jurídica del contrato.
Al respecto, la tesis titulada: COMPRAVENTA BAJO ASPECTO DE PROMESA DE VENTA, con registro digital: 248596, señala que lo esencial es la naturaleza de los actos y voluntades y no el nombre asignado; por tanto, si existe un acuerdo sobre el bien y el precio, y se ha realizado un pago parcial, entonces el contrato es de compraventa definitiva.
Regulación antilavado aplicable a la compraventa
El artículo 17, fracción V, de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), considera como actividad vulnerable, entre otras, la compra o venta de bienes inmuebles realizada de manera habitual y profesional, independientemente del monto, y requiere la presentación de un aviso si el acto es igual o superior a 8,025 veces la UMA ($ 871,274.25 para 2024).
De esta manera, la LFPIORPI regula específicamente las operaciones de compraventa de bienes inmuebles, pero no se aplica a las promesas de venta, ya que estas no implican la transferencia inmediata de propiedad, por lo que se concluye que las promesas de venta no constituyen una actividad vulnerable conforme a esta ley.
Examen de la tesis
La tesis: AVISO POR ACTIVIDADES VULNERABLES. CASO EN QUE DEBE PRESENTARSE TRATÁNDOSE DE UN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, con clave IX-P-SS-378, es la que ha causado confusión. A continuación, se presenta su contenido litera para mayor claridad:
Con base en este criterio, el TFJA no introduce una nueva actividad vulnerable ni amplía las existentes en la LFPIORPI. Lo que la tesis establece es que, si un contrato denominado “promesa”, contiene elementos esenciales de una compraventa, como el precio, las modalidades de pago y la entrega del bien, dicho contrato debe considerarse como definitivo. En consecuencia, cuando se realice de manera habitual o profesional, esta operación estaría sujeta a la regulación antilavado.
Comentarios finales
Se concluye que no todas promesas de compraventa constituyen una actividad vulnerable. Solo aquellas que encubren una compraventa definitiva deben interpretarse como tal. En este sentido, es fundamental que se revise la naturaleza real de los contratos para evitar incumplimientos y, de ser necesario, que se regularicen las operaciones conforme a las obligaciones establecidas en la LFPIORPI.
