Aunque han pasado varios años desde el inicio de la pandemia por COVID-19, los tribunales continúan resolviendo litigios derivados de sus efectos, particularmente en materia de arrendamiento.
Las restricciones sanitarias impuestas durante la emergencia obligaron a muchos arrendatarios, especialmente de locales comerciales, a suspender operaciones sin poder utilizar los inmuebles; sin embargo, en la mayoría de los casos, la obligación de pagar la renta se mantuvo vigente.
Esto generó múltiples dudas sobre si, ante una situación extraordinaria, era válido pedir la rescisión del contrato, dejar de pagar rentas durante el tiempo en que no se pudo usar el inmueble, o al menos reducir el monto a pagar.
En una reciente sentencia, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) resolvió el caso de un arrendatario que dejó de pagar rentas durante el periodo en que no pudo utilizar el inmueble debido a la contingencia sanitaria.
Una vez finalizado el contrato, fue demandado por el arrendador y, en respuesta, presentó una reconvención solicitando la rescisión del contrato, la absolución de las rentas correspondientes al periodo de impedimento o una reducción proporcional de estas. No obstante, los tribunales consideraron improcedente su petición por haberla presentado fuera del plazo legal de 30 días y después de concluido el contrato.
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¿Qué dice el Código Civil sobre la modificación o rescisión de contratos por caso fortuito?
Según los artículos 1796 y 1796 Bis del Código Civil para el Distrito Federal (CCDF), en contratos sujetos a plazo, como el arrendamiento, si durante su vigencia ocurre un hecho extraordinario de carácter nacional que no pudo preverse al momento de la contratación y que vuelve excesivamente oneroso el cumplimiento de las obligaciones para una de las partes, esta puede solicitar judicialmente una revisión del contrato. Esta solicitud debe presentarse dentro de los 30 días siguientes al acontecimiento extraordinario.
Por su parte, los artículos 2431 y 2432 del mismo ordenamiento disponen que, si por causa de fuerza mayor o caso fortuito el inmueble arrendado queda total o parcialmente inutilizable por más de dos meses, el arrendatario puede solicitar la rescisión o modificación del contrato, también dentro del plazo de 30 días posteriores a ese lapso.
¿Qué plazo tiene el arrendatario para invocar la fuerza mayor?
La SCJN aclaró que, para que el arrendatario pueda ejercer la acción de rescisión o modificación contractual con base en caso fortuito o fuerza mayor, debe hacerlo dentro del plazo legal de 30 días hábiles posteriores al transcurso de los dos meses de impedimento en el uso del inmueble, tal como lo exige el CCDF para brindar certeza jurídica a las partes.
¿El arrendatario puede usar el caso fortuito como defensa si ya venció el plazo?
Aunque la acción judicial ya no pueda ejercerse una vez vencido el plazo legal, la Corte precisó que el arrendatario sí puede invocar el caso fortuito como una excepción dentro del juicio si es demandado por el arrendador por falta de pago.
Es decir, aun cuando no haya actuado para modificar o rescindir el contrato, puede oponer como defensa el hecho de que no se generó la obligación de pagar rentas durante el periodo en que el uso del inmueble estuvo imposibilitado por un evento extraordinario, como lo fue la pandemia.
Esta jurisprudencia tiene implicaciones relevantes tanto para arrendadores como para arrendatarios, porque aclara en qué casos y condiciones es posible replantear el cumplimiento del contrato cuando un hecho extraordinario impide usar el inmueble. Si bien surgió en el contexto de la pandemia, su alcance puede extenderse a otras situaciones futuras que alteren gravemente la relación contractual por causas ajenas a la voluntad de las partes.
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