Cuándo se adquiere un inmueble para ISAI

Conozca las operaciones por las que el contribuyente debe enterar este impuesto
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 .  (Foto: iStock)


Entre las contribuciones al gasto público que pueden realizar los contribuyentes están los impuestos, los cuales tienen diversas clasificaciones; por ejemplo, en directos e indirectos; aunque también se dividen atendiendo a su destino, en locales y federales.

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Entre los de carácter local, está el Impuesto Sobre Nóminas (ISN), regulado en cada una de las legislaciones de cada entidad federativa, aunque no con el mismo nombre.

También se encuentra el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), el cual grava a las personas físicas y morales que adquieren inmuebles que consistan en construcciones o en el suelo y las construcciones adheridas a él ubicados en las distintas entidades federativas.

En esta nota para el estudio de este impuesto se toma como de referencia lo dispuesto en el Código Fiscal de la Ciudad de México (CFCDMX).

El numeral 113 del ordenamiento mencionado prevé que el cálculo del impuesto se realiza aplicando la siguiente tarifa*:

Rango

Límite inferior

Límite superior

Cuota fija

Factor de aplicación sobre el excedente de límite inferior

A

$0.12

$98,973.75

$239.95

0.01275

B

98,973.76

158,357.95

1,439.53

0.02715

C

158,357.96

237,536.70

2,972.25

0.03548

D

237,536.71

475,073.54

5,642.16

0.04139

E

475,073.55

1,187,683.82

14,986.87

0.04598

F

1,187,683.83

2,375,367.65

46,127.95

0.05023

G

2,375,367.66

4,575,934.62

102,827.98

0.05449

H

4,575,934.63

11,916,496.98

216,795.36

0.05667

I

11,916,496.99

21,975,704.18

612,158.06

0.05716

J

21,975,704.19

43,951,408.38

1,158,674.79

0.05767

K

43,951,408.39

En adelante

2,363,163.15

0.06265

* Cifras actualizadas a 2019

El hecho generador de este impuesto es la adquisición del inmueble. Pero ¿qué debe entenderse por adquisición?

Para estos adquisición es:

  • cualquier acto por el que se transmita la propiedad (incluyendo la donación, la herencia y la aportación a toda clase de asociaciones o sociedades), salvo las que se realicen al constituir o liquidar la sociedad conyugal, por la parte que no se adquiera en demasía, siempre que sean inmuebles propiedad de los cónyuges.
    En caso de que la adquisición de inmuebles se derive de una herencia se aplicará una tasa de 0 %, siempre y cuando se acrediten los siguientes supuestos, que:
    • el valor del inmueble de que se trate no exceda de la suma equivalente a 27,185 veces el valor de la UMA diaria
    • el otorgamiento, la firma y la solicitud de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad (RPP) de la escritura de adjudicación sea a más tardar dentro los cinco años del fallecimiento del o los propietarios originales del inmueble, y
    • la adjudicación del bien inmueble sea a favor del cónyuge, concubino o descendientes en primer grado
  • compraventa en la que el vendedor se reserve el dominio
  • promesa de adquirir, cuando el futuro comprador entre en posesión de los bienes o el futuro vendedor reciba el precio de la venta o parte de él, antes de que se celebre el contrato prometido o cuando se pacte alguna de estas circunstancias
  • cesión de derechos del comprador o del futuro comprador
  • fusión y escisión de sociedades
  • dación en pago, liquidación, reducción de capital, pago en especie de remanentes, utilidades o dividendos de asociaciones o sociedades civiles o mercantiles
  • transmisión de usufructo o de la propiedad, así como la extinción del usufructo, salvo que el mismo se extinga por muerte del usufructuario
  • prescripción positiva e información de dominio judicial o administrativa (salvo que el adquirente ya hubiera pagado el ISAI causado por la celebración del contrato base de la acción)
  • cesión de derechos del heredero, legatario o copropietario, en la parte relativa y en proporción a los inmuebles (se asimila a la cesión de derechos la renuncia o repudio de la herencia)
  • cuando se realicen a través de fideicomiso, así como la cesión de derechos en el mismo, cuando el fideicomitente:
    • designe o se obligue a designar fideicomisario diverso de él, y siempre que no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes
    • pierda el derecho a readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiese reservado tal derecho
    • ceda los derechos que tenga sobre los bienes afectos al fideicomiso, si entre estos se incluye el de que dichos bienes se transmitan a su favor
    • transmita total o parcialmente los derechos que tenga sobre los bienes afectos al fideicomiso a otro fideicomitente, aun cuando se reserve el derecho de readquirir dichos bienes
    • designe un fideicomisario y este ceda los derechos que tenga sobre los bienes afectos al fideicomiso, o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero.
      En estos casos, se considera que el fideicomisario adquiere los bienes en el acto de su designación y que los enajena en el momento de ceder sus derechos o de dar dichas instrucciones
    • afecte en fideicomiso un inmueble para ser destinado a un desarrollo inmobiliario, para transmitirlo todo o en partes a terceros, o con la finalidad de recibir alguna contraprestación; no obstante, que se haya reservado el derecho de readquirir
  • disolución de la copropiedad por la parte que se adquiera en demasía del porciento que le correspondía al copropietario, tomando como base los valores referidos en el artículo 116 del CFCDMX
  • cesión de derechos en los contratos de arrendamiento financiero, así como la adquisición de los bienes materia del mismo que se efectúe por persona distinta del arrendatario, y
  • adjudicación judicial o administrativa y la cesión de dichos derechos

Resulta importante conocer los supuestos en los que el contribuyente se hace acreedor del gravamen, y de esta forma evitar sorpresas cuando los notarios públicos, calculen, liquiden y enteren el impuesto, lo cual deberán realizar dentro de los 15 días hábiles siguientes al en que se formalice en escritura pública.