Venta de casa habitación parcialmente gravada

El 8 de marzo del 2021, formalice la venta de mi casa habitación ante el notario público; sin embargo, este me comenta que deberá efectuarme una retención por concepto de ISR ya que por el monto de la operación ($7,500,000.00) no puedo exentar este ingreso. ¿Esto es verdad?

Lo que le comenta el notario público es correcto, toda vez que el artículo 93, fracción XIX de la LISR establece como un ingreso exento para las personas físicas el proveniente de la enajenación de su casa habitación siempre que:

• el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión (UDIS)
• la transmisión se formalice ante fedatario público, y
• durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención; y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público

Para el caso que nos concierne, el precio de venta sí supera al tope de UDIS mencionadas:

Tope de la exención

Por lo tanto, por el excedente se debe determinar la ganancia y calcular el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV del Título IV de la LISR, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida, tal y como sigue: 

Datos generales

Es necesario conocer por separado el costo de adquisición de la construcción y del terreno. De no ser así, podrá tomarse alguna de las siguientes opciones para separarlos:

• el costo del terreno será el 20 % del costo total de adquisición del inmueble
• considerar la proporción que se hubiera dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien, o
• con base en las proporciones de los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición

Para el costo de adquisición no se consideran los intereses ni otras erogaciones cubiertas, solo se toma la contraprestación para su adquisición. 

Para bienes adquiridos a título gratuito, se considera el costo pagado por el autor de la sucesión o del donante y como fecha de adquisición la que les correspondió a ellos (arts. 123 y 124, LISR).

El monto original de la inversión (MOI) de la construcción se disminuye a razón del 3 % por cada año completo transcurrido desde su adquisición y hasta la enajenación (art. 124, fracc. II, LISR).

Disminución de la construcción

Costo de la construcción disminuido

El costo de la construcción disminuido no debe ser inferior al 20 % del costo de la construcción inicial, en caso contrario se toma como deducción este último.

Monto mínimo como costo de la construcción

El costo de la construcción disminuido es superior al mínimo del 20 %, por lo que se aplica el mayor para efectos de actualizarlo desde la fecha de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a la enajenación.

Costo de la construcción actualizado

Factor de actualización

Al tratarse de un ingreso parcialmente gravado, como ya se señaló, las deducciones se toman en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.

Proporción para deducciones actualizadas

Costo de la construcción actualizado deducibles

Las construcciones, mejoras o adaptaciones que implican inversiones se sujetan al mismo tratamiento de las construcciones; por lo tanto, la ampliación realizada al inmueble es una deducción autorizada conforme a la proporción señalada y se disminuye y actualiza según el mismo procedimiento (arts. 121, fracc. II y 124, fracc. II, LISR).

Disminución del costo de la ampliación

Costo de la ampliación disminuido

Al igual que el costo de la construcción, el de la ampliación disminuido no puede ser inferior al 20 % del monto inicial.

Monto mínimo como costo de la ampliación

Como el costo de la ampliación disminuido es mayor al mínimo del 20 %, se considera el primero para efectos de la deducción.

Costo de la ampliación actualizado

Factor de actualización

Costo de la ampliación deducible actualizado

El costo de adquisición de los terrenos se actualiza desde el mes en el que se adquirió y hasta el mes inmediato a su enajenación y se le aplica la proporción de gastos deducibles.

Costo del terreno actualizado

Factor de actualización

Costo del terreno actualizado deducible 

La suma del costo del terreno más el de la construcción es el costo comprobado de adquisición, el cual no debe ser menor al 10 % del precio de venta que excede del monto de la exención de 700,000 UDIS para este caso (art. 121, fracc. I, LISR).

Costo comprobado de adquisición actualizado

Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

Toda vez que el costo comprobado de adquisición actualizado no es inferior al 10 % determinado, se tomará el primero como el monto deducible.

A las deducciones autorizadas por concepto de: gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, las comisiones y mediaciones con motivo de la adquisición o de la enajenación, también deben actualizarse desde la fecha de su erogación y hasta el mes inmediato anterior a la de enajenación y se les debe aplicar la proporción de gastos deducibles (art. 121, LISR).

Gastos notariales por escrituración actualizados 

Factor de actualización

Gastos notariales por escrituración actualizados deducibles

Derechos por la escrituración actualizados

Factor de actualización

Derechos por escrituración actualizados disponibles

ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado

Factor de actualización

ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado deducible

Avalúo del inmueble actualizado

Factor de actualización

Avalúo del inmueble actualizado deducible 

Comisión por enajenación actualizada

_{Nota: (1) Se toma como factor de actualización la unidad, debido a que el gasto se efectúa en la misma fecha que la enajenación}

Comisión por enajenación actualizada deducible

Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble

Como el ingreso gravado es superior a las deducciones autorizadas, se genera una ganancia por la operación, sobre la cual se realiza un pago provisional del ISR que retiene el notario.

El pago provisional del ISR por enajenación de inmuebles se compondrá de dos partes, una que se enterará a la federación y la otra a la entidad federativa en donde se ubique el inmueble (arts. 126 y 127, LISR).

En operaciones consignadas en escrituras públicas, el fedatario calcula y entera el impuesto mediante declaración que presenta dentro de los 15 días siguientes a aquel en que se firme la escritura o minuta.

El pago provisional a enterar en la entidad federativa será el resultado de aplicar la tasa de 5 % a la ganancia obtenida en la enajenación (art. 127, LISR).

Pago provisional para la entidad federativa

Para obtener este impuesto la ganancia se divide entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años.

Base gravable para el pago provisional 

Al resultado se le aplica la siguiente tarifa, contenida en el Anexo 8 de la RMISC 2021 (regla 3.15.4.):