La técnica contable clasifica a los terrenos según su destino en tres rubros diferentes: propiedad planta y equipo cuando se utilizan en la actividad ordinaria; como inventarios al ser adquiridos con el propósito de venderlos en el ciclo económico, y como propiedades de inversión, para mantenerlos esperando una apreciación a largo plazo
En la materia fiscal, las personas físicas que se dediquen a las actividades empresariales, según los artículos 103, fracción II, y 105, fracciones I y II de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) deben considerar como deducciones permitidas, las adquisiciones de mercancías, así como de materias primas, productos semiterminados o terminados, que utilicen para prestar servicios, para fabricar bienes o para enajenarlos.
Cabe precisar que no son deducibles conforme a esta fracción entre otros, los activos fijos, los terrenos y las acciones. Así, por el ingreso cuando se enajenen los terrenos y las acciones, se estará a lo dispuesto por los artículos 19 y 22 de la LISR, respectivamente; para ello, también las deducciones de este régimen deben estar efectivamente pagadas y además ser necesarias para la obtención de los ingresos.
Aspectos contables
Según el glosario de las normas contables, la propiedad planta y equipo son activos tangibles que posee una entidad para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para propósitos administrativos, sin propósito inmediato de venderlos.
Por su parte, la Norma de Información Financiera (NIF) C-6 Propiedad planta y equipo, párrafos 44.4.1 y 50.2, inciso a) establecen que el costo de adquisición, en el caso de terrenos, debe incluir el precio de adquisición y demás gastos con ellos identificados, cuyos componentes no están sujetos a depreciación.
Asimismo, la NIF C-4, párrafo 30.2, 44.2.3. “inventarios”, señala que estos comprenden artículos adquiridos y que se mantienen para ser vendidos, incluyendo mercancías adquiridas por un detallista para su venta, o terrenos y otras propiedades destinadas a su venta, y se valuarán a su precio de compra, adicionado con impuestos y gastos con ellos relacionados; también deberán restarse los descuentos que reciban.
Por otro lado, la NIF C-17 “Propiedades de inversión”, párrafos 32.1 y 32.3 51.3 define como propiedad de inversión a un terreno, cuando la entidad lo mantiene para obtener apreciación de capital por su generación de plusvalía a mediano plazo y no para venderse en el corto plazo del curso ordinario de las actividades del negocio, ni para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien, para fines administrativos.
Para ello, deben presentarse en los estados financieros como activos a largo plazo llamadas propiedades de inversión.
Tratamiento fiscal específico
De una interpretación fáctica, se puede sostener que según el destino que se otorgue a los terrenos adquiridos, se consideran como adquisición de mercancías, siempre que su objeto sea venderlos en el curso normal de sus operaciones, y por ende, deducirlos cuando son adquiridos y hasta por el importe efectivamente pagados.
En el mismo sentido, el ingreso por la venta de terrenos se consideraría lo efectivamente percibido, lo cual respetaría el principio de proporcionalidad tributaria consignado en el artículo 31, fracción IV de nuestra constitución federal; pues con ello no se afectaría el interés fiscal de la hacienda pública, al atender la base contributiva sobre la capacidad económica de los contribuyentes.
Respecto a los terrenos adquiridos para la realización de las actividades económicas del contribuyente, cuando estos se vendan se sujetarán a lo previsto en el artículo 19 de la LISR, y se deberá pagar el ISR sobre la totalidad de la ganancia, sin importar el importe de la contraprestación recibida.
En lo referente a aquellos que se adquieren como una inversión especulativa, la norma fiscal no tiene una regulación específica, pero al considerar que su destino es la venta y que no se utilizan en las actividades ordinarias del contribuyente, se podría equiparar también como la adquisición de mercancías señalada.
