La enajenación de un bien inmueble se refiere a la venta de una propiedad, siendo esta una casa, un edificio, una construcción o cualquier otra similar que se asemeje a las anteriores y que se encuentre adherida al suelo, para así poder transmitir derechos y obligaciones hacia otra persona denominada adquirente o comprador y este a su vez le puede dar un uso o usufructo final, ya sea para casa habitación y/o para fines comerciales.
El artículo 9o., fracción II de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), establece que no se pagará el impuesto en la enajenación de bienes, tales como las construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Hace una exclusión a los hoteles, ya que estos no quedan comprendidos en dicha fracción.
A su vez, el numeral 28 del Reglamento de la LIVA (RLIVA), indica que para los efectos del precepto 9o., fracción II de la LIVA, se considera que también son casas habitación los asilos y orfanatorios.
Qué pasa con las nuevas edificaciones
Tratándose de construcciones nuevas, se atenderá al destino para el cual se construyó, considerando las especificaciones del inmueble y las licencias o permisos de construcción.
Aclara que, cuando se enajene una construcción que no estuviera destinada a casa habitación, se podrá considerar que sí lo está, cuando se asiente en la escritura pública que el adquirente la destinará a ese fin y se garantice el impuesto que hubiera correspondido ante las autoridades recaudadoras autorizadas para recibir las declaraciones de este.
No obstante, las autoridades ordenarán la cancelación de la garantía, cuando por más de seis meses, contados a partir de la fecha en que el adquirente reciba el inmueble, este se destine a casa habitación.
Igualmente se consideran como destinadas a casa habitación las instalaciones y áreas, cuyos usos estén exclusivamente dedicados a sus moradores, siempre que sea con fines no lucrativos.
De igual manera, el precepto 29 del RLIVA especifica que para los efectos del artículo 9o., fracción II de la LIVA se dará el mismo tratamiento a la prestación de servicios, siempre y cuando el prestador del servicio proporcione la mano de obra y materiales a la :
construcción de inmuebles destinados a casa habitación
ampliación de esta, e
instalación de casas prefabricadas que sean utilizadas para este fin
En cuanto a las unidades habitacionales, se excluyen como inmuebles destinados a casa habitación las instalaciones y obras de urbanización, los mercados, las escuelas, los centros o locales comerciales, o cualquier otra obra distinta a las señaladas.
Por su parte, el criterio vinculativo 26/IVA/N del anexo 7 de la Resolución Miscelánea Fiscal (RMISC 2025), precisa que la exención del IVA por la prestación de servicios de construcción de casa habitación no abarca a los servicios parciales en su construcción; por ende, los trabajos de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, cancelería de fierro o aluminio, y en general cualquier labor que los constructores de inmuebles contraten con terceros para realizarlos o incorporarlos a inmuebles y construcciones nuevas destinadas a casa habitación no se encuentran incluidos en la exención prevista en los artículos 9o., fracción II de la LIVA y 29 del RLIVA, ya que dichos servicios por sí mismos no constituyen la ejecución misma de una construcción adherida al suelo, ni implican la edificación de dicho inmueble.
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Caso práctico
Para mejor comprensión de lo anterior se presenta el siguiente caso práctico sobre la determinación de la base sobre la cual se calculará el IVA por la enajenación de un edificio, destinado parcialmente al uso de casa habitación y el resto al uso comercial.
DATOS | |
Metros cuadrados totales de la construcción | 500m2 |
Metros cuadrados utilizados o destinados para casa habitación | 250m2 |
Metros cuadrados utilizados o destinados para locales comerciales | 250m2 |
Precio pactado del bien (construcción) | $20,000.00 |
Penas convencionales por atraso de trabajos | $500.00 |
Otros cargos efectuados al comprador | $3,000.00 |
Procedimiento | ||
Metros cuadrados utilizados o destinados para casa habitación | 250m2 | |
Entre: | Metros cuadrados totales de la construcción | 500m2 |
Igual: | Porcentaje de la enajenación sujeto al pago del IVA | 0.50 |
Cálculo de la base del impuesto | ||
Precio pactado del bien (construcción) | $20,000.00 | |
Más: | Penas convencionales por atraso de trabajos | 500.00 |
Más: | Otros cargos efectuados al comprador | 3,000.00 |
Igual: | Base del impuesto de conformidad con el artículo 12 LIVA | $23,500.00 |
Por: | Porcentaje de la enajenación sujeto al pago del IVA | 0.50 |
Igual: | Base del impuesto | $11,750.00 |
Por: | Tasa aplicable en IVA por enajenación de bienes | 0.16 |
Igual: | Impuesto | $1,880.00 |
Así, la base del impuesto para poder determinar el impuesto tratándose de enajenaciones se encuentra comprendida por:
valor el precio o la contraprestación pactados
cantidades que además se carguen o cobren al adquirente por otros impuestos
derechos
intereses normales o moratorios
penas convencionales, y
cualquier otro concepto
Lo anterior, de conformidad con el precepto número 12 de la LIVA.
En la enajenación de inmuebles o construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación, según la LIVA, cuando solo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, debe calcularse en razón del porcentaje obtenido que represente el total de metros cuadrados del inmueble que se utiliza o será para fines distintos al habitacional, en relación con el total de metros construidos.
