Cuando se venden inmuebles en los que la fecha de adquisición del terreno no coincide con la de construcción, el artículo 200 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (RLISR) precisa un procedimiento especial a aplicar para calcular la ganancia y los pagos provisionales respectivos.
Este procedimiento se detalla a continuación:
Separación del precio de venta. Se divide el total de la operación en: precio del terreno y el precio de la construcción
Cálculo de la ganancia. Se determina la ganancia del terreno y la ganancia de la construcción por separado.
Si existen deducciones no identificables, se reparten proporcionalmente según el valor de cada parte.Ajuste por años. Este se realiza haciendo la siguiente operación
Ganancia del terreno | |
Entre: | Años transcurridos desde la adquisición hasta la venta (sin exceder de 20) |
Igual | Ganancia acumulable del terreno (A) |
Ganancia de la construcción | |
Entre: | Años transcurridos desde la adquisición hasta la venta (sin exceder de 20) |
Igual: | Ganancia acumulable de la construcción (B) |
Ganancia acumulable del terreno | |
Más: | Ganancia acumulable de la construcción |
Igual: | Ganancia acumulable los demás ingresos (C) |
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Pago provisional
A la ganancia acumulable se le aplica la tarifa del artículo 152 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR)
Impuesto obtenido | |
Entre: | Ganancia acumulable los demás ingresos (C) |
Igual: | Cociente (D) |
Ganancia acumulable del terreno (A) | |
Por: | Cociente (D) |
Igual | Resultado |
Por: | Años del terreno (E) |
Igual: | Ganancia terreno para pago provisional (F) |
Ganancia acumulable de la construcción (B) | |
Por: | Cociente (D) |
Igual | Resultado |
Por: | Años de la construcción (E) |
Igual: | Ganancia construcción para pago provisional (G) |
Ganancia terreno para pago provisional (F) | |
Más | Ganancia construcción para pago provisional (G) |
Igual: | Pago provisional |
Como se observa este mecanismo permite que la utilidad generada por la venta de un inmueble, cuando el terreno y la construcción no coinciden en fechas de adquisición, se distribuya de manera justa en función del tiempo transcurrido y no se acumule toda de forma inmediata.
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