ISR por enajenación de inmuebles de personas físicas

Determinación del ISR por parte del notario público a aquellas personas que no tributan en actividad empresarial

 Los servicios contratados con terceros están gravados con el IVA  (Foto: Redacción)

Redacción

Por Emmanuel Castañeda

La venta de inmuebles por personas físicas que no realizan actividades empresariales están sujetas a lo dispuesto en el Capítulo IV, del Título IV de la LISR.

Tratándose de la enajenación de la casa habitación del contribuyente está exenta de ISR si la contraprestación a la fecha de la operación no excede de 700,000 unidades de inversión.

Para aplicar la exención del párrafo anterior es necesario formalizar la operación ante notario público, además no haber enajenado otra casa habitación en los cinco años anteriores a la fecha de la operación (art. 93, fracc. XIX, LISR).

Para el caso de IVA se encuentra exenta la enajenación del suelo y de las construcciones con destino para casa-habitación (art. 9, fracs. I y II, LIVA).

Por los demás bienes sí se pagará este impuesto, el cual es retenido por los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes lo enterarán dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (art. 33, LIVA).

Para comprender mejor el tratamiento fiscal de la enajenación de  una casa-habitación considera el siguiente supuesto:

Soy una persona física que obtengo ingresos por salarios y en agosto de 2015 venderé un bien inmueble que recibí por herencia de mi padre, el inmueble está ubicado en el DF, y el notario que escriturará la operación de enajenación me indicó que debo pagar ISR, a través de retención y entero por él.

El proceso de cálculo de ISR retenido a seguir por el notario es el siguiente:

Información del bien:

Fecha de adquisición 20/05/2005
Costo del terreno $526,900.00
Costo de la construcción 760,850.00
Costo total del inmueble 1,287,750.00
Precio de venta del inmueble 4,927,340.00
Fecha de enajenación 03/08/2015
Gastos notariales, derechos y avalúo $92,000.00
Fecha de la erogación 20/05/2005

Exención de ISR por venta de casa habitación:

  Concepto Importe
  Exención para efectos del ISR   700,000 udis
Por: Valor de las Udis al 3 de agosto de 2015         5.285715
Igual: Monto exento $3,700,000.50

Utilidad:

  Concepto Importe
  Precio de venta                       $4,927,340.00
Menos: Monto exento                          $3,700,000.50
Igual: Utilidad   1,227,339.50

Proporción aplicable a las deducciones:

  Concepto Importe
  Precio de venta                       $4,927,340.00
Entre: Utilidad   1,227,339.50
Igual: Proporción deducible                   25% 

Deducciones autorizadas:

  Concepto Importe
  Costo del terreno actualizado    $929,434.00
Mas: Costo de la construcción actualizado   1,985,410.00
Mas Gastos notariales, derechos y avalúo actualizado    $168,500.00
Igual: Total de deducciones   3,083,344.00
Por: Proporción de deducciones                   29%
Igual: Proporción deducible      768,022.89         

Ganancia en enajenación de bienes:

  Precio de venta del bien inmueble gravado        $1,227,339.50
Menos: Deducciones autorizadas en proporción:              768,022.89
Igual: Ganancia obtenida en la enajenación            $459,316.61

Ganancia acumulable:

  Ganancia obtenida en la enajenación     $459,316.61
Entre: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación                       10
Igual: Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos        $45,931.66

Ganancia no acumulable:

  Ganancia obtenida en la enajenación  $459,316.61
Menos: Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos       45,931.66
Igual: Ganancia no acumulable   $413,384.95

Pago provisional de ISR:

  Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos       $45,931.66
Menos: Límite inferior           5,952.84
Igual: Excedente del límite inferior        $39,978.82
Por: % aplicable sobre el excedente del límite inferior               6.40%
Igual: Impuesto marginal         $2,558.64
Más: Cuota fija               114.29
Igual: ISR a cargo promedio anual          $2,672.93
Por: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación                       10
Igual: ISR a cargo en el pago provisional        $26,729.35
Menos: ISR a entidades federativas          22,965.83
Igual: ISR a cargo a enterar a la federación          $3,763.52

ISR de entidades federativas:

  Ganancia obtenida en la enajenación     $459,316.61
Por: Tasa aplicable                      5%
Igual: ISR según artículo 127        $22,965.83

Recuerda que el notario tiene la obligación de expedir el CFDI correspondiente, así como la información relativa a la determinación del cálculo del ISR (art. 126, ISR y las reglas 2.7.1.22.  3.15.4 y 3.15.5. de la RMF 2015)

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