Permuta de casa habitación ¿gravada?

Aprecie las razones por las cuales puede causarse el impuesto sobre la renta, a pesar de estar en presencia de una operación exenta
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 .  (Foto: IDC online)

Derivado del entorno económico puede presentarse la operación de una permuta de casas habitación entre dos personas físicas,  pero al practicar el avalúo de sus bienes inmuebles, uno excede en valor en comparación con el otro en un 20%, por lo que resulta necesario observar el tratamiento fiscal de ese acto jurídico.

Compraventa  

La compraventa en el mundo fiscal es regulada como una enajenación en el artículo 14, fracción I del Código Fiscal de la Federación (CFF), al indicar que se entiende como tal toda transmisión de propiedad, aun cuando el enajenante se reserve el dominio del bien.

Enajenación de casa habitación

En términos del artículo 109 fracción XV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) no se pagará el impuesto por la obtención de los ingresos derivados de la enajenación de casa habitación, siempre y cuando el monto de la contraprestación obtenida no exceda de un millón quinientas mil unidades de inversión (UDI?s) y la transmisión se formalice ante fedatario público; por el excedente se determinará la ganancia y se calculará el impuesto anual y el pago provisional, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto correspondiente al pago provisional se realizará por el fedatario público.

Este límite no será aplicable cuando el enajenante demuestre haber residido en su casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores  a la fecha de su enajenación.

Dicha exención no será aplicable tratándose de la segunda o posteriores enajenaciones efectuadas durante el mismo año de calendario.

Procedencia

La LISR y su Reglamento (numeral 130) únicamente establecen como requisito para la exención que la casa habitación sea del contribuyente, acreditándolo, ante el fedatario público que formalice la operación, con la siguiente documentación: credencial de elector expedida por el Instituto Federal Electoral, comprobantes de pagos de luz o teléfono, o estados de cuentas de instituciones bancarias, sin embargo, en el evento de que el ingreso rebase el monto de un millón quinientos mil UDI?s, la regla I.3.12.3. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2009 (RMISC), indica como requisito para la procedencia de la exención, que el enajenante declare ante el fedatario público que el inmueble objeto de la operación es su casa habitación y acreditarle su residencia en el inmueble durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación, con la credencial para votar y alguno de los documentos anteriormente referidos.

Obligación de los fedatarios públicos

Tratándose de operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta.

Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en los términos autorizados.

Asimismo, el fedatario público deberá consultar a las autoridades fiscales si previamente, el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante el año de calendario respectivo y, en caso de que proceda la exención anteriormente referida, tiene la obligación de dar aviso a las autoridades fiscales.

Para tal efecto, la regla I.3.12.3. de la RMISC prevé que esta obligación se tendrá por cumplida siempre que realice la consulta a través del servicio electrónico que se ponga a disposición en la página de Internet del Servicio de Administración Tributaria (SAT) y se incluya en la escritura pública el resultado de ella, o se agregue al apéndice la impresión de la misma y el resultado.

No obstante, en relación con la citada regla se comunicó en la descrita página que hasta nuevo aviso, será aplicable lo establecido por la regla I.3.12.3. de la RMISC para 2008, vigente hasta el 30 de abril del 2009; esto es, bastará con que en la escritura pública correspondiente se incluya la manifestación del enajenante en la que bajo protesta de decir verdad señale si es la primera enajenación de casa habitación efectuada en el año de calendario.

Esta facilidad está contemplada en el Anteproyecto de la Primera Resolución de Modificaciones a la RMISC 2009, publicada en esa página el 27 de mayo del 2009.

El fedatario deberá comunicarle al enajenante que dará aviso al SAT de la operación efectuada.

Permuta

La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra, según lo dispuesto por el artículo 2327 del Código Civil para el Distrito Federal (CC), no obstante, si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte del numerario sea igual o mayor que el bien, en el supuesto contrario será de permuta.

En la permuta, cada uno de los contratantes se reputa vendedor de la cosa entregada y obligado a cumplir con las obligaciones a que quedan sujetos todos los que transfieran el dominio de algún bien.

Problemática en diferencia de valores

Para efectos del ISR, si se presenta una permuta, se considera que hay dos enajenaciones. Si aquélla está referida a dos casas habitación resulta aplicable lo ya indicado para la compraventa.

Ahora bien, en el caso donde una excede el valor en comparación con el otro bien inmueble (como por ejemplo el 20% ya mencionado), el contribuyente está percibiendo otro ingreso que incrementa su haber patrimonial.

De conformidad con los artículos 153 y 155 fracción IV de la LISR, existe un ingreso para el contribuyente (adquirente del bien), en razón de que el valor de éste ?determinado conforme a avalúo? excedió en más de un 10% de la contraprestación pactada. Por consiguiente, esa diferencia existente entre la contraprestación y el valor del bien adquirido es gravada y sujeta al pago del impuesto, dado que se está obteniendo un mayor beneficio económico, además de un ingreso por la adquisición de un bien.

Corolario

Es claro que entre la permuta y la compraventa no existe diferencia para efectos del ISR, por lo que en el caso planteado, ese excedente debe ser sujeto de gravamen para una de las partes, al haber un ingreso para el contribuyente, pues lo que se grava es precisamente esa riqueza, el mayor beneficio económico obtenido, empero, el tratamiento para el otro contribuyente es diferente, toda vez que no pagaría el ISR por la obtención de los ingresos derivados de la enajenación de casa habitación, si no excede del monto previsto en la propia Ley.