El Infonavit publicó en el DOF del 12 de mayo de 2021 las Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del Infonavit, a fin de dar cumplimiento a la reforma a la Ley del Infonavit publicada el 16 de diciembre de 2020.
Estas reglas entran en vigor el 13 de mayo del presente año y su relevancia es que contiene los procedimientos para el otorgamiento de créditos, incluyendo cuando el trabajador obtenga crédito con entidades financieras o del Instituto en cofinanciamiento con aquellas.
Asimismo, la nueva reglamentación permite adquirir en propiedad el suelo destinado para la construcción de sus viviendas, así como para autoconstruir una morada.
A continuación, se dan a conocer los demás cambios para el otorgamiento de créditos.
Definiciones
Entre los conceptos nuevos más relevantes, se encuentran:
- atlas de riesgos: sistema de información nacional, estatal o municipal sobre los agentes perturbadores y daños esperados, resultado de un análisis espacial y temporal sobre la interacción entre los peligros, la vulnerabilidad y el grado de exposición de los agentes afectables
- autoproducción: proceso de gestión del suelo, construcción, edificación o distribución de la vivienda realizada directamente por sus propios usuarios, en forma individual o colectiva, la cual puede desarrollarse mediante contratación de terceros o por medio de procesos de autoconstrucción
- cofinanciamientos: créditos otorgados por el Instituto de manera conjunta con alguna entidad financiera o de fomento
- declaratoria de desastre natural o de emergencia: manifestación por parte de la autoridad competente, de que ha ocurrido un fenómeno natural perturbador en un lugar y tiempo determinado, mismo que ha causado daños tanto a la vivienda como a los servicios e infraestructura pública federal, estatal o municipal
- dictamen técnico de calidad: documento que acompaña al avalúo para vivienda usada en el que se evalúa el entorno urbano y las condiciones físicas actuales de la casa a partir de los datos del avalúo inmobiliario, los documentos oficiales y la información que el valuador profesional obtenga de la visita de inspección física del inmueble
- dictamen técnico único: documento emitido por una empresa verificadora autorizada por el Infonavit en el que se consigna el resultado de la verificación de habitabilidad de morada nueva. Este instrumento se emite mediante la verificación de la vivienda y debe comprender: la validación de la terminación de la vivienda; el cumplimiento de las especificaciones y características arquitectónicas, urbanas y de infraestructura básica
- financiamiento externo: créditos concedido por las entidades financieras para la adquisición de vivienda o suelo, o para la construcción individual de casa de los derechohabientes, siempre y cuando el Instituto no otorgue crédito
- formalización: acto por medio del cual los subordinados y el Instituto manifiestan su consentimiento para la originación de un crédito
- inscripción: trámite posterior a la precalificación, por medio del cual el asegurado registra su solicitud de crédito en los sistemas del Infonavit, a partir de cuya conclusión obtiene una constancia de crédito que lo habilita para ejercer el mismo por un periodo de tiempo determinado sobre el inmueble de su elección
- objeto del crédito: vivienda nueva o existente o el suelo destinado a la construcción de morada, así como, en su caso, el préstamo que se pretenda liquidar o refinanciar al que se puede destinar el saldo de la subcuenta de vivienda o dar en garantía de tal crédito otorgado con cargo al mismo
- políticas de crédito: relativas, entre otros, a los distintos tipos y sus características generales, la flexibilidad en el uso de subcuenta de vivienda, las coberturas que tienen, sus condiciones financieras más básicas
- reglas de negocio: establecen las condiciones particulares para cada tipo y modalidad de crédito
- saldo líquido: monto total del adeudo a una fecha determinada que se va a liquidar con el crédito para el pago de pasivos o de refinanciamiento, que incluye el saldo insoluto del crédito, intereses ordinarios y moratorios, comisiones y demás accesorios, y que debe estar expresado en pesos mexicanos
- derechohabiente con relación laboral vigente: trabajador sujeto a una relación de trabajo actual en el régimen que le resulta aplicable al Instituto, y
- asegurado sin vínculo laboral vigente: derechohabiente del Infonavit no sujeto a una relación de trabajo vigente en el régimen que le resulta aplicable al Instituto, que tengan saldo a su favor en la subcuenta de vivienda que administra el Infonavit
Crédito de vivienda
- El trabajador tiene derecho a recibir directamente y sin intermediarios el crédito otorgado.
No serán considerados intermediarios quienes actúen en nombre y por cuenta del trabajador (acreditando la representación con poder o instrumento jurídico) - el subordinado que cumpla con los requisitos y desea aumentar su capacidad de compra, puede unir su crédito al de otro u otros trabajadores.
Los porcentajes máximos del crédito, y del número de derechohabientes se determinarán en las reglas de negocio que para cada opción de financiamiento se autoricen.
Los bienes inmuebles objeto de empréstitos conjuntos deben ser escriturados bajo el régimen de copropiedad en la proporción que a cada trabajador corresponda - el Infonavit proporcionará las herramientas y medios (informativos), que permita conocer la capacidad de acceso a un crédito y el monto de este.
Debe precisarse, que ya no se contempla un sistema de puntos como anteriormente lo hacían las reglas anteriores - autorizado el crédito en la etapa de inscripción, el Instituto emitirá una constancia de crédito, para acudir a la etapa de formalización, y
- el derechohabiente puede acceder a créditos para construcción, ampliación, mejora y autoproducción sin garantía hipotecaria para ejercerse en suelo o vivienda de su propiedad o respecto de los cuales detente la legítima tenencia
Declaratoria de desastre natural o declaratoria de emergencia y contingencia sanitaria
En estos casos el Infonavit puede ofrecer opciones de financiamiento, soluciones de cobranza y medidas de apoyo a los derechohabientes con la finalidad de proteger su patrimonio.
Para ello el Consejo de Administración del Instituto aprobará los criterios de elegibilidad para los asegurados, requisitos, condiciones financieras, montos máximos de crédito, tasa de interés, plazo, gastos de titulación, financieros y de operación y mecanismo de amortización, así como el plazo durante el cual estarán vigentes las soluciones de financiamiento o las medidas de apoyo.
Características de la vivienda objeto del crédito
La vivienda sobre la que se pretenda constituir garantía de un crédito del Infonavit debe:
- tener una estructura que garantice la seguridad física de sus habitantes y la protección ante condiciones climáticas extremas
- en el caso de casa nueva, se debe contar con:
- acceso a pavimentado, guarnición y banqueta, así como con las áreas verdes y de equipamiento urbano
- opciones de movilidad adecuadas, y
- en caso de ubicarse en desarrollos habitacionales de traza urbana cerrada, deben estar sujetas a algún esquema formal que brinde herramientas para la acción colectiva de mantenimiento y operación de áreas de uso común
- estar previamente asentada en los registros que autoricen los órganos colegiados competentes del Instituto. En el caso de la vivienda existente, dicho requisito podrá cumplirse al momento del otorgamiento del crédito
- contar con un dictamen técnico único o técnico de calidad aprobatorio expedido por una unidad de verificación o de valuación acreditada por el Infonavit
- cumplir con los demás requisitos que establezca la normativa aplicable del lugar en que se encuentre el inmueble para efectos de la celebración de actos traslativos de dominio, y
- en el caso de vivienda ubicada en localidades semiurbanas y rurales, el Consejo de Administración podrá autorizar modalidades de carácter general que posibiliten el cumplimiento de los requisitos mencionados
Características del suelo destinado a la construcción de vivienda
El suelo que se pretenda adquirir y constituir como garantía a través de un crédito del Infonavit para ser destinado a la construcción de vivienda deberá:
- cumplir con los requisitos para efectos de la celebración de actos traslativos de dominio
- contar, a pie de lote, con acceso y conexión efectiva y definitiva a la provisión de los servicios públicos: energía eléctrica; abastecimiento de agua potable; desalojo de aguas residuales y pluviales; alumbrado público; telecomunicaciones y recolección y disposición de residuos sólidos
- estar ubicado en una zona que tenga infraestructura urbana adecuada
- ser seguro, considerándose como tal cuando se ubique en una zona de intensidad de riesgo baja o muy baja, de acuerdo con los atlas de riesgo disponibles en el lugar de su localización emitidos por la autoridad competente y demás normativa aplicable en materia de construcción y protección civil; o bien, cuando se ubique en zonas de intensidad de riesgo media, pero cuente con las obras y medidas de mitigación adecuadas sancionadas por las autoridades competentes.
No se considerará suelo seguro a aquél que se ubique en zonas de intensidad de riesgo alta o muy alta - tener uso habitacional o mixto que incluya el uso habitacional
- de encontrarse en un desarrollo habitacional, contar con acceso pavimentado, guarnición, espacios reservados para áreas verdes y equipamiento urbano, y
- cumplir con los requisitos que establezcan las Reglas de Negocio, que emita el Consejo de Administración del Instituto
Características de los pasivos objeto de créditos para el pago de pasivos
Para obtener un crédito para la amortización de pasivos contraídos para adquirir vivienda o suelo destinado a la construcción de casa, así como aquellos contraídos para construir, reparar, ampliar o mejorar la residencia, se deberá cumplir con los siguientes requisitos:
- el crédito a amortizar, a través de un préstamo otorgado por el Infonavit, debió otorgarse por una entidad financiera o de fomento o por el propio Instituto y tener como garantía una morada o suelo destinado a la construcción de vivienda
- el saldo insoluto del empréstito deberá ser líquido a la fecha determinada y el monto de crédito otorgado por el Infonavit deberá ser suficiente para liquidarlo en su totalidad, pero no podrá exceder la cantidad necesaria para tal efecto, y
- tanto la vivienda o suelo, como el crédito en cuestión, deberán estar a nombre del derechohabiente, no estar sujetos al régimen de copropiedad, salvo que se realice la liquidación conjunta con otro trabajador, y no tener gravámenes adicionales al constituido para garantizar el crédito que se amortizará
Características del crédito objeto de refinanciamiento
El crédito que se pretenda refinanciar a través de un crédito del Infonavit debió otorgarse por una entidad financiera o de fomento, cofinanciado u otorgado por el propio organismo fiscal y su objeto debe cumplir con las características correspondientes.
Los criterios y requisitos particulares para acceder al refinanciamiento de créditos serán aquellos que determine el Consejo de Administración del Instituto
Características del crédito a garantizar
El crédito hipotecario a garantizar con el saldo de la subcuenta de vivienda del subordinado debe otorgarse por una entidad financiera o de fomento o por el Instituto y, en su caso, tener como garantía una vivienda o suelo destinado a la construcción de casa que cumpla con las características respectivas.
Tratándose de un crédito sin garantía hipotecaria, este debió concederse por una entidad financiera o por el Infonavit y tener como destino la adquisición en propiedad de habitaciones o suelo que sea destinado a la construcción de residencia; la construcción o autoproducción de morada; la reparación, ampliación o mejoras de casa; el refinanciamiento de un crédito ya adquirido con el Instituto o con alguna otra institución financiera.
Las mismas características debe tener el crédito para el cual el empleado destine el saldo de la subcuenta de vivienda como medio contingente de pago.
Saldo de la Subcuenta de Vivienda en garantía como medio contingente de pago
Para que los derechohabientes con relación laboral vigente estén en condiciones de destinar su saldo de la subcuenta de vivienda como forma contingente de pago del crédito otorgado por una entidad financiera o de fomento, deben instruir al Instituto, irrevocablemente, para que en caso de que este tenga conocimiento de la baja respectiva y del incumplimiento por parte del trabajador de sus obligaciones crediticias, proceda a cubrir los pagos correspondientes del préstamo de que se trate, con cargo a los recursos que integren su saldo de subcuenta de vivienda.
Requisitos adicionales para créditos en confinanciamiento
Las entidades financieras y de fomento que soliciten el otorgamiento de un cofinanciamiento deben tener celebrado con el Infonavit el convenio respectivo y anexar a la solicitud correspondiente a cada trabajador copia de la autorización que conste el monto, plazo, tasa y demás características financieras del crédito.
Para que los derechohabientes destinen el saldo de su subcuenta de vivienda como pago contingente, parcial o final, deben dar su consentimiento e instruir al Instituto para que se utilice para estos fines.
Información para el acceso al financiamiento
El Infonavit establecerá las condiciones para garantizar la libre elección del financiamiento que mejor convenga a los intereses del trabajador; entre otras cosas, proporcionará información clara, cierta, veraz, transparente, accesible y objetiva sobre las reglas de negocio de las distintas opciones de financiamiento a las que pueden tener acceso.
Previamente a la inscripción del crédito por parte del derechohabiente, el Instituto hará de su conocimiento la información relativa a montos máximos de crédito, programa de amortización, plazo y cuota mensual de amortización, tasa de interés aplicable a la solución de financiamiento elegida por aquel, las condiciones jurídicas y financieras que correspondan al préstamo contratado, así como cualquier gasto o cuota que aplique con cargo al acreditado.
El Infonavit debe publicitar el costo anual total de todos los financiamientos que ofrezca. esta información deberá resaltarse en caracteres distintivos de manera clara, notoria e indubitable.
Estado de cuenta
El Instituto emitirá bimestralmente (por lo menos) un estado de cuenta de cada uno de los créditos otorgados que se encuentren vigentes.
Deberá enviarse gratuitamente al domicilio físico o electrónico que señalen los trabajadores, de forma impresa o digital, a través de los medios pactados, y emitirse a través de una tipografía limpia y clara, de modo que permita su consulta y deberán incluir:
- denominación del Infonavit a través de los logotipos aprobados en plantillas institucionales y en el Manual de Identidad Institucional del Instituto
- nombre del trabajador
- periodo correspondiente y movimientos realizados durante el mismo con el monto y fecha de operación, descripción de los cargos, de los abonos o pagos efectuados, y mención de que las operaciones se realizan en moneda nacional, así como el monto de las tasas de interés generadas en el período y anual
- deuda a cargo del acreditado y costo anual total
- beneficios y cargos por seguros
- teléfono o correo electrónico en las oficinas del Instituto donde pueda presentar cualquier aclaración, queja o solicitud de modificación de su estado de cuenta
Quejas y denuncias
El Infonavit dará a conocer los canales para la recepción de quejas y denuncias que pueden utilizar los trabajadores. Aquellos serán accesibles y confidenciales.
Reglas de negocio
El Consejo de Administración deberá aprobarlas y publicarlas a más tardar el 30 de abril de 2023, atendiendo al calendario y prioridades propuesto por la administración y, en su caso, aprobado al efecto por dicho Órgano Colegiado.
