En las grandes ciudades, es común encontrar un sinfín de condominios residenciales o comerciales, los cuales son propiedad de diversos individuos.
Para garantizar el mantenimiento de las áreas comunes, se recurre a la contratación de varios colaboradores, como vigilantes, conserjes, jardineros, entre otros.
Este aspecto es de suma importancia y con frecuencia los propietarios suelen vacilar sobre quién es el patrón de esos trabajadores.
Para resolver esa inquietud es necesario analizar el régimen de propiedad en condominio, y cuándo se está frente a una relación laboral.
Por tal motivo, a continuación se explica por qué los sujetos que conforman este régimen de propiedad pueden ser considerados empleadores, y si es posible que contraten servicios especializados externos.
Qué es la propiedad en condominio
El condominio es un régimen de propiedad que pertenece proindiviso a varias personas; es decir, un bien inmueble tiene varios propietarios en común, por lo que ninguno de ellos tiene el derecho pleno sobre su propiedad, salvo la privada (arts. 938, Código Civil Federal —CCF—, 2o. Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal —LPCIDF— y 938, Código Civil para el Distrito Federal –CCDF– y sus análogos en las demás entidades federativas).
Según el numeral 3o. fracción II de la LPCIDF, un condominio puede ser:
- habitacional. Destinado a la vivienda
- comercial o de servicios. Usado para la actividad propia del comercio o servicio autorizado
- industrial. En donde se ejecutan actividades permitidas propias del ramo, o
- mixto. Existen dos o más usos de los señalados
Formalización del régimen de propiedad en condominio
El régimen de propiedad en condominio se constituye a través de un acto jurídico formal por medio del cual los propietarios declaran su voluntad de establecer esa modalidad ante notario público, para su mejor aprovechamiento, y así compartir espacios de uso y propiedad en común —derecho de copropiedad— necesarios para el adecuado disfrute de un inmueble (arts. 3o., LPCIDF, 943 y 944, CCF).
Constituido este régimen de propiedad, dependiendo de cada legislación local, debe registrarse ante la Procuraduría Social que corresponda e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad respectivo (art. 3o, LPCIDF).
Es importante aclarar que esta formalización no implica que la propiedad privada se convierte en común, porque cada condómino puede vender, arrendar, hipotecar, o celebrar cualquier contrato respecto a su patrimonio.
Esto es así, porque cada miembro es dueño de su perteneciente unidad privativa, y la copropiedad recae sobre los elementos comunes del inmueble, los cuales son accesorios e indivisibles del derecho de propiedad privativo; por ende, no podrán ser enajenables, gravables o embargables separadamente de la misma unidad (art. 7o., LPCIDF).
Para un buen funcionamiento del condominio y con el objetivo de cumplir con sus obligaciones, debe contar con los siguientes órganos:
- asamblea. Órgano supremo conformado por la reunión de todos los condóminos para resolver asuntos de interés común respecto del condominio
- comité de vigilancia. Integrado por dos o más condóminos, dependiendo del número de unidades de propiedad privativa, designándose de entre ellos un presidente y vocales, y
- administrador. Persona física o moral, pudiendo ser un condómino o alguien externo, designada por la asamblea para desempeñar la función de administración de un condominio
Es importante aclarar que la propiedad en condominio es regulada por cada entidad federativa; de ahí que en algunas legislaciones locales no le atribuyen personalidad jurídica (para ser sujetos de derechos y obligaciones como una sola unidad) a dicho régimen, ni permiten entender que su constitución autoriza el uso de una denominación de modo similar al de las sociedades.
No obstante, en algunos estados reconocen al condominio como una persona moral o simplemente le atribuyen personalidad jurídica. Por ejemplo, en Baja California Sur, Jalisco, Sinaloa, Querétaro y Guerrero.
Condóminos como patrones
Un condómino es la persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privada, que hubiese celebrado contrato bajo el régimen de propiedad en condominio, y para determinar si son empleadores, es necesario considerar lo siguiente (art. 2o., LPCIDF).
El derecho de propiedad del condómino recae sobre su unidad privativa y los anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea área de uso común (art. 14, LPCIDF).
La propiedad común en un condominio puede ser variada. Por ejemplo:
- estructuras, muros de carga, fachadas, techos y azoteas de uso general, sótanos, pórticos, galerías, puertas de entrada, vestíbulos, corredores, escaleras, elevadores, patios, áreas verdes, senderos, plazas, calles interiores, instalaciones deportivas o de recreo, lugares destinados a reuniones sociales, o el estacionamiento de visitas
- locales, mobiliario e información destinados a la administración, la portería y el alojamiento del portero y los vigilantes, y los reservados a las instalaciones generales y servicios comunes, y
- las obras, aparatos mecánicos, eléctricos, subestación, bombas, motores, fosas, pozos, cisternas, tinacos, cámaras y monitores, luminarias, montacargas, incineradores, extintores, hornos, canales, redes de distribución de agua, drenaje, calefacción, aire acondicionado, electricidad y gas; los locales y zonas de carga y descarga, obras de seguridad, de ornatos, acopio de basura y otras semejantes
Para conservar las áreas de uso común, es posible que los condóminos acuerden utilizar los servicios de distintos empleados.
Según el numeral 10 de la LFT, patrón es la persona física o moral que utiliza los servicios de uno o varios trabajadores.
Por lo tanto, si el condominio es una forma de organización colectiva, y todos sus integrantes son los beneficiados por los servicios de los colaboradores contratados, se entiende que todos los condóminos son patrones (personas físicas); por ende, son responsables de la relación laboral.
Cabe aclarar que, como se indicó, en algunos estados se le reconoce personalidad jurídica a este tipo de régimen de propiedad; por lo que, dicho ente será considerado como patrón persona moral, y el administrador como representante legal.
De lo contrario, los condóminos deben elegir a un representante en común (administrador) para poder cumplir con sus deberes laborales, y de seguridad social.
¿Cuándo el condominio no es patrón?
Como se mencionó, la asamblea puede designar a un administrador externo; esto es, que no sea un condómino.
En la práctica es posible que esta persona, además de llevar la administración del condominio, ofrezca la prestación de servicios de vigilancia, limpieza, etc.; por lo que, el patrón de los trabajadores será el administrador externo.
En otro orden de ideas, es posible que la asamblea acuerde la contratación de proveedores para brindar servicios en áreas comunes, por lo que tampoco el condominio será considerado como empleador, lo cual se abordará más adelante.
¿Quién firma el contrato laboral en el condominio?
Los numerales 37 y 43, fracciones II y VI de la LPCIDF prevén que los condominios son administrados por una persona física o moral que designe la asamblea general.
Este puede ser uno de los condóminos, y en caso de que se trate de alguien externo, sea persona física o moral, se celebra el contrato de prestación de servicios con él.
El administrador se encarga de ejecutar las decisiones adoptadas por la asamblea, relacionadas con la conservación y el mejoramiento de las áreas y bienes comunes, así como la administración de los recursos económicos necesarios para ello. Por ejemplo, contratación del personal de mantenimiento.
De ahí que el administrador tenga facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes comunes del condominio, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley, y cláusula en materia laboral (art. 43, fracc. XVII, LPCIDF).
Esto implica que el administrador representa los intereses del conjunto de condóminos en su calidad de patrones, por ser beneficiados por la prestación de un servicio personal subordinado en relación con las áreas en común del conjunto en condominio.
Consecuentemente, dicho sujeto tiene que celebrar el contrato de trabajo a nombre del condominio, a menos que como persona externa, se obligue a prestar servicios para la conservación y el mantenimiento de las áreas comunes.
Para mayor entendimiento de lo anterior, a continuación se ilustra quién es la persona que firma el contrato laboral.
Administrador |
Patrón |
Quién firma el contrato de trabajo |
| Condómino elegido (interno) |
Todos los propietarios |
Administrador designado en su calidad de representante del condominio |
| Persona física o moral ajena al condominio (externo) |
Todos los propietarios |
Administrador contratado en su calidad de representante del condominio |
| Persona física o moral externa que además presta los servicios de limpieza, vigilancia y jardinería |
La persona física o moral contratada para los servicios |
La persona física o representante de la persona moral contratada para los servicios |
Subcontratación de servicios u obras especializadas ¿posible en condominio?
Actualmente está prohibida la subcontratación de personal, entendiéndose esta cuando una persona física o moral proporciona o pone a disposición trabajadores propios en beneficio de otra (art. 12, LFT).
No obstante, está permitida la subcontratación de servicios especializados o de ejecución de obras especializadas que no formen parte del objeto social ni de la actividad económica preponderante de la beneficiaria de estos, y que el contratista esté registrado en el padrón público de la STPS (sistema “Registro de Prestadoras de Servicios Especializados u Obras Especializadas —REPSE—).
Por lo que, la especialización se vincula con el análisis del objeto social y la actividad económica preponderante de quien se beneficia, esto es:
- objeto social. Aplica a las personas morales civiles o mercantiles, pues al constituirse, en su contrato deben señalar un objeto lícito para el cual se están conformando. Dicho objeto va a variar, según el tipo de persona moral: civil (sociedad o asociación) o mercantil, y
- actividad económica preponderante. Debe considerarse que una empresa es la unidad económica de producción o distribución de bienes o servicios; esto es, está dirigida a satisfacer las necesidades de los hombres en la sociedad, por lo que realiza operaciones esenciales de la producción y distribución para el consumo de los bienes o brinda servicios. De ahí que, al conjugar la infraestructura y el capital logra un bien o servicio, cumpliendo así con el objeto social de la unidad económica
En el caso del condominio, se encuentra la problemática de definir si es posible entablar una subcontratación de servicios u obras especializadas, porque este régimen de propiedad no tiene un objeto social ni actividad económica preponderante (aunque se paguen cuotas de mantenimiento, porque no generan una riqueza), a pesar de que en algunas legislaciones se les atribuye personalidad jurídica.
De ahí que se está en una zona gris del derecho del trabajo, pues no se puede determinar con precisión si el condominio puede o no celebrar un contrato de subcontratación especializada y si puede ser considerado como obligado solidario frente a los trabajadores puestos a su disposición.
En nuestra opinión, si en el condominio no se puede determinar la existencia del objeto social ni de la actividad económica preponderante, la relación que entablen con los proveedores de limpieza, jardinería, vigilancia, etc., debe considerase como una prestación de servicios (civil o mercantil). Por esta razón, no estará obligado a solicitarle el registro en el REPSE.
Recomendaciones al contratar a un proveedor
A pesar de no contar con alguna disposición en concreto sobre si hay o no subcontratación especializada, se amerita una protección especial hacia los colaboradores; en consecuencia, es necesario verificar que los proveedores cumplen con sus obligaciones patronales.
Lo anterior, porque es probable que la autoridad laboral, al constatar que no está regulada este tipo de contratación de servicios, pudiera determinar por analogía a lo establecido en el numeral 14, segundo párrafo de la LFT, la existencia de una responsabilidad solidaria del condominio frente a los subordinados.
Ello porque existen labores constantes en el inmueble sujeto a este régimen de propiedad, salvo aquellos que pudiesen considerarse como transitorios. Por ejemplo, en la pandemia fue común contratar empresas que sanitizaban o desinfectaban áreas comunes de los edificios, cuestión distinta a si se trata de un vigilante o un portero de la unidad habitacional; por lo que, en el caso de los primeros no se puede concluir que exista responsabilidad solidaria, como sí la habría frente los segundos.
De ahí que se recomiende que el condominio le solicite al proveedor su inscripción en el REPSE y con ello tener certeza de que este cumple con sus deberes, pues para estar registrado ante la STPS es necesario estar al corriente con sus obligaciones fiscales y de seguridad social, dado que tienen una fiscalización especializada ante el IMSS, el Infonavit y el Servicio de Administración Tributaria.
Además, los condóminos deben abstenerse de dar instrucciones a los subordinados de los contratistas, a fin de evitar la configuración de una responsabilidad solidaria frente a ellos.
Todo lo anterior, tiene que ser manifestado en el acta de asamblea por el cual se determine la contratación de un proveedor de servicios para mantener las áreas comunes.
Conclusión
Para determinar quién es el patrón de los colaboradores que prestan sus servicios para la conservación y el mantenimiento de las áreas comunes del condominio, es necesario verificar qué fue lo que se acordó en la asamblea.
Esto es, verificar si todos los propietarios se consideran empleadores, y se eligió un representante en común o si se contrató a alguien externo que les brindará los servicios requeridos, y que esta contratación cumpla con los requisitos de la subcontratación especializada.
