Cómo obtener un crédito de vivienda

El Infonavit permite que los trabajadores puedan incrementar su patrimonio y por ello, brinda una variedad de opciones
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El numeral 4o. de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos —CPEUM— señala que toda familia tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y decorosa y para ello la ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios.

En el caso de los trabajadores, según el numeral 123 apartado A, fracción XII de la CPEUM, una de las formas de materializar lo anterior, es mediante la obtención de créditos de vivienda otorgados por el Infonavit. Ello en virtud de que el acceso a un hogar no solo es un beneficio constitucional, sino también del índole laboral y de seguridad social, pues los patrones están obligados a proporcionarla.

Sin duda, esta prerrogativa es importante para los trabajadores porque con ello aumentan su patrimonio y les da una tranquilidad para su futuro, lo que conlleva a tener una mejor calidad de vida y esto se ve reflejado en la estabilidad y productividad laboral.

P or la importancia que reviste adquirir un crédito de vivienda ante el Infonavit y toda vez que las áreas de recursos humanos de las empresas, son la fuente  principal de información para los trabajadores, a continuación se explica el marco normativo para su obtención, los tipos de préstamo, para qué pueden utilizarse, los requisitos y la gestión que deben realizar los colaboradores.

Regulación

Como ya se mencionó, el numeral 123, fracción XII de la CPEUM prevé que toda empresa agrícola, industrial, minera o de cualquier otra clase de trabajo, está obligada a proporcionar a los trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas.

Este deber se cumple mediante las aportaciones del 5 % sobre los salarios base de aportación (SBA) que el patrón efectúa al Infonavit, las cuales tienen el propósito de constituir depósitos en favor del subordinado y establecer un sistema de financiamiento que le permita obtener un crédito barato y suficiente para que adquieran en propiedad una casa habitación (arts. 136, LFT y 29, fracc. II, Ley del Infonavit).

Dichas contribuciones se cubren bimestralmente, a pesar de que el artículo 35 de la Ley del Infonavit señala que el pago de las aportaciones, es por mensualidades vencidas, a más tardar los días 17 del mes inmediato siguiente, ya que esto entrará en vigor hasta que se homologuen los periodos de pago de las leyes del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado y del Infonavit (artículo sexto transitorio, Decreto de reforma de la Ley del Infonavit del 6 de enero de 1997).

Es importante señalar, que la regulación entorno a la solicitud del préstamo de vivienda y su concesión, está contenida en las Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del Infonavit (ROC), publicadas en el DOF el 5 de abril de 2017, y sus modificaciones del 27 de noviembre de 2018.

Crédito

De conformidad con Miguel Acosta Romero en el Diccionario Jurídico Mexicano, crédito proviene del latín creditum, y es la transferencia de bienes que se hace en un momento dado por una persona a otra, para ser devueltos a futuro, en un plazo señalado, y generalmente con el pago de una cantidad por el uso de los mismos.

Por su parte, el numeral 2893 del Código Civil Federal, prevé que la hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a este, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

De lo anterior se infiere que el crédito de vivienda es aquel en el cual el derechohabiente dispone de una cantidad de dinero que le otorga el Infonavit, comprometiéndose a devolverlo mediante cuotas periódicas, junto con los intereses asociados; adeudo que queda garantizado con la hipoteca del bien afecto.

Los tipos de préstamos en el Infonavit, son los siguientes:

  • crédito Infonavit, es la modalidad de crédito más utilizada, con la cual el Instituto otorga al derechohabiente una cantidad como crédito y se le suma el saldo de la subcuenta de vivienda, para aumentar el monto del préstamo. Adquirido el empréstito, las aportaciones patronales ayudan a amortizarlo
  • Infonavit total, se otorga un préstamo hipotecario en coparticipación con una entidad financiera, adicionando el saldo de la subcuenta de vivienda, lo que le permite al asegurado a disponer de la capacidad máxima de crédito para comprar una casa nueva o usada de cualquier valor.

El trámite se realiza ante el Infonavit, y los descuentos se efectúan vía nómina; y las aportaciones patronales subsecuentes amortizan el crédito Infonavit Total

  • Cofinavit, si se necesita un empréstito aún mayor, este permite combinar un préstamo hipotecario del Infonavit con uno de un banco de la elección del empleado. Aquí el pago es por etapas, y al terminar de pagar la parte correspondiente al Instituto, se comienza a enterar lo del banco. El valor de la vivienda no tiene límite y el saldo de la subcuenta de vivienda puede utilizarse para ampliar la capacidad de compra del trabajador; el crédito concedido por el Instituto se paga con los descuentos realizados por el patrón
  • Cofinavit ingresos adicionales, es un préstamo similar al Cofinavit, pero permite demostrar que se tienen ingresos adicionales al formal, como comisiones o propinas, y así obtener un monto mayor de préstamo, y
  • Mejoravit, si se desea realizar mejoras o reparaciones en la casa en donde se vive (la cual puede estar a nombre del asegurado o su cónyuge, papás, hijos o abuelos). Se puede requerir esta modalidad para pintura, impermeabilización, instalación de piso, carpintería, herrería, entre otros

  En términos del numeral 42 fracción II de la Ley del Infonavit, el subordinado con el monto que le preste el Instituto, puede:

  • comprar una vivienda nueva o usada
  • reparar, mejor o ampliar una casa
  • construir sobre terreno propio, o
  • pagar de una hipoteca preexistente con otra entidad financiera

Requisitos para adquirir un crédito

La exigencia principal es tener una relación laboral vigente en una empresa que aporte al Infonavit, y contar por lo menos con 116 puntos. Este puntaje se puede consultar por medio de Mi cuenta Infonavit, ingresando a https://portalmx.infonavit.org.mx.

Es decir, el primer paso para solicitar el crédito, es precalificarse ante el Instituto, de acuerdo con la quinta regla de las ROC.

La calificación se determina sumando los puntos correspondientes a cada uno de los factores siguientes:

El  SALARIO DIARIO INTEGRADO CONFORME A LA TABLA QUE SE MUESTRA A CONTINUACIÓN

 

 

Salario (UMMA)

Edad/Años

1.0 a 2.6

2.7 a 3.6

3.7 a 5.2

5.3 a 6.7

6.8 a 11

11.1 o más

Hasta 17

30

31

32

34

39

40

18 a 20

56

57

58

60

65

66

21 a 34

60

61

62

64

69

70

35 a 42

63

64

65

67

72

73

43 a 49

66

67

68

70

75

76

50 o más

51

52

53

55

60

61

  CONFORME CON LOS BIMESTRES COTIZADOS

 

Bimestres

Puntos

6 a 12

16

13 a 15

23

16 o más

38

  POR CADA SALARIO MENSUAL INTEGRADO DEL TRABAJADOR

 

Límite inferior

Límite superior

Puntos

0.00

1.70

24

1.71

2.20

27

2.21

2.60

31

2.61

3.10

33

3.11

3.70

35

3.71

4.50

37

4.51

Sin límite

39

 

Es importante señalar que por la aportación del terreno, en los casos de crédito integral, se otorgan 26 puntos.

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 .  (Foto: IDC)

  Gestión del trámite

Una vez que se realice la revisión del puntaje, se tiene que cursar el taller Saber para Decidir, ingresando a la dirección de Internet http://tallerlinea.infonavit.org.mx/wps/Taller/; teniendo a la mano el Número de Seguridad Social y fecha de nacimiento del subordinado.

Este estudio orienta al colaborador sobre el funcionamiento del Infonavit, en qué se puede usar el ahorro y las recomendaciones para cuidar la casa y el entorno, entre otros temas. En la página 05 de esta sección se muestra el contenido de la lección.

Concluido el taller, se emite una constancia que tiene una vigencia de un año a partir de la fecha de su expedición, y debe presentarse cuando se requiera el préstamo al Instituto.

Avalúo

Debe solicitarse el avalúo de la vivienda, en este supuesto las Unidades de Valuación elaboran las apreciaciones que describen las características de la vivienda, del conjunto habitacional y del entorno en que se ubica; también se estima el valor comercial de la propiedad que los derechohabientes van a adquirir con un crédito del Infonavit. Este paso no se lleva a cabo cuando se emplea el crédito para construir.

Si la vivienda es de:

  • un particular, este solicita el avalúo en cualquiera de las unidades de valuación con las que trabaja el Infonavit, o

  • una constructora, esta es quien se encarga de requerir el avalúo

  Solicitud

Para requerir el crédito se debe llenar el formato que se muestra a continuación:

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 .  (Foto: IDC)
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Finalidad

Tipos de crédito que se pueden ejercer

Documentos

Indispensables para solicitar el empréstito

Adicionales

Comprar una vivienda nueva o usada e hipotecada,  o adquirir y mejorar la misma

  • Crédito Infonavit
  • Cofinavit
  • Infonavit total, 
  • Cofinavit ingresos adicionales
  • Estado de cuenta bancario del vendedor con Clave interbancaria Estandarizada (CLABE), y
  • avalúo de la vivienda
  • Para crédito conyugal, del consorte: acta de matrimonio y de nacimiento, e identificación oficial
  • cuando la casa tenga un crédito vigente con un banco: carta de constancia del saldo del crédito, y
  • en caso de una morada usada que se desee remodelar: el programa de obra y presupuesto de obra

Construir una vivienda, en un terreno propio o bien, del cónyuge

Crédito Infonavit

Estado de cuenta bancario del trabajador con CLABE

  • documentos de la construcción:
    • estudio de valor y dictamen técnico del terreno (se solicita en cualquiera de las unidades de valuación con las que trabaja el Infonavit)
    • contrato de obra a precio alzado y tiempo determinado, y
    • cédula de presentación y ficha técnica, y
  • proyecto ejecutivo, el cual debe contener, plano:
    • de localización
    • arquitectónico
    • estructural, y
    • de instalaciones
  • estudio de mecánica de suelos
  • memoria de cálculo
  • programa de obra y programa físico financiero
  • presupuesto para la construcción, y
  • licencia de construcción

En crédito conyugal, (del consorte):

  • acta de matrimonio y de nacimiento, e
  • identificación oficial

Ampliar o reparar una casa, ya sean mejoras mayores o mínimas

  • Crédito Infonavit, o
  • Mejoravit
  • Estado de cuenta bancario del colaborador con CLABE
  • documentos de la construcción
  • comprobante de domicilio del inmueble
  • Proyecto arquitectónico
  • planos estructurales y de:
    • localización, e
    • instalaciones, y
  • estudio de mecánica de suelos  y memoria de cálculo
  • programa de obra y programa físico financiero, y
  • presupuesto de obra


  •  Para crédito conyugal, (del consorte): acta de matrimonio y de nacimiento, e identificación oficial
  • si se van a ejecutar mejoras menores y si se hipotecará la vivienda: contrato de prestación de servicios con el sujeto que va a realizar las obras
  • Sin hipotecar la morada
    • boleta predial del año en curso o del año inmediato anterior a la fecha de solicitud de crédito, o avalúo con antigüedad máxima de seis meses de las unidades de valuación registradas con el Infonavit
    • reporte de visita inicial, que debe contener un reporte fotográfico de las áreas a   mejorar y que se hace previo a la inscripción del crédito para verificar que   los trabajos descritos en el presupuesto de la obra no los tiene la vivienda, y
    • temporalmente, la inscripción de la solicitud del préstamo solo puede hacerse a través de las empresas administradoras en convenio con el Infonavit
  • para mejoras mayores:
    • licencia de construcción con planos arquitectónicos y estructurales autorizados
    • dictamen que emite el Área Técnica de la delegación regional a solicitud del subordinado a través de los Centros de Servicio Infonavit (CESI), y
  • contrato de prestación de servicios de asesoría técnica y ejecución de trabajos de mejora de vivienda

Pagar una hipoteca, liquidar un crédito que se tenga con una entidad financiera distinta al Instituto y asimismo, mejorar la vivienda

  Crédito Infonavit

  •  Avalúo de la vivienda
  •  estado de cuenta bancario del trabajador con CLABE, y
  • carta de instrucción condicionada para liquidación y cancelación de hipoteca, emitida por la entidad financiera con la que se tiene la deuda
  • En crédito conyugal, (del consorte): actas de matrimonio y de nacimiento, e identificación oficial, y
  • si se pretende mejorar también la vivienda: el programa de obra y de presupuesto de obra

  Ingresada la petición en la delegación de Infonavit que corresponda, debe acudirse al módulo de información en donde se entrega una ficha y se es remitido con un asesor, quien formará el expediente del acreditado con la documentación aportada.

  Posteriormente, el Infonavit proporciona al interesado una constancia de crédito; el lapso promedio para ello es de 30 a 45 días hábiles. Esta se obtiene acudiendo directamente a la delegación del Instituto correspondiente, o mediante el portal Mi Cuenta Infonavit.

  También se descarga de dicha plataforma el Aviso de Retención de Descuentos para que lo firme y selle el representante legal del patrón.

  Paralelo a lo anterior, se debe seleccionar al notario ante el que se celebrará el acto jurídico. Para esto, se puede utilizar la herramienta Índice de Excelencia en el Servicio (Inex) que se localiza en el portal del Instituto, en el rubro Proveedores externos, pestaña Notarios, el cual presenta la lista de aquellos que colaboran con el Infonavit, por entidad federativa y su desempeño, así como sus datos para poder contactarlos y tramitar una cita.

  Es menester señalar que el día de la escrituración de la hipoteca, se debe presentar al notario el Aviso de Retención de Descuentos, para que se lleve a cabo la firma del testimonio notarial.

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 .  (Foto: IDC)

  Pago del préstamo

Las reglas décima cuarta y décima quinta de las ROC, prevén dos formas de que un colaborador cubra su crédito de vivienda ante el Infonavit:

  • Régimen Ordinario de Amortización (ROA): aplicable a los acreditados que tienen una relación laboral, por lo que la liquidación del préstamo de vivienda se realiza través de las retenciones y descuentos efectuados vía nómina por los patrones a los salarios de los colaboradores con un crédito, y enterados bimestralmente al Instituto, y
  • Régimen Especial de Amortización (REA): es el que debe realizar el subordinado cuando:
  • pierde o está suspendida su relación laboral, y no ejerció oportunamente su derecho a la prórroga
  • al vencimiento de la prórroga, no está sujeto a un vínculo de trabajo regido por el artículo 123, apartado A de la CPEUM
  • se trate de un acreditado que esté jubilado o pensionado bajo el régimen de la LSS
  • el empleado acreditado cambie de trabajo y quede sujeto a un lazo laboral distinto al previsto en el numeral 123, apartado A de la CPEUM, o
  • el subordinado labore para un patrón que no esté obligado a realizar aportaciones al Instituto

Conclusión

La vivienda que se pretenda adquirir, construir, reparar, ampliar, mejorar, o por la que se pretenda cubrir pasivos adquiridos por cualquiera de estos conceptos, deberá ser cómoda e higiénica y estar ubicada en zonas que cuenten con toda la infraestructura urbana: servicios de agua potable, energía eléctrica, drenaje o, en su defecto, fosa séptica y contar con la presencia de ecotecnologías.

Es así que el beneficio de que un patrón realice aportaciones al Infonavit le permite al colaborador contar con un crédito por parte de este, y que los recursos de la subcuenta de vivienda se utilicen como “enganche”, además el organismo aplica tasas fijas a los saldos insolutos.