De qué se trata el programa “Unamos créditos Infonavit”

Con el lanzamiento de este modelo, el Infonavit pretende brindar un esquema de financiamiento para todo tipo de derechohabientes, ya que les permite incrementar su patrimonio. 

Toda familia tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y decorosa; para tal efecto, la ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo (art. 4o., Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos —CPEUM—). 

El numeral 123, fracción XII de la CPEUM prevé que toda empresa agrícola, industrial, minera o de cualquier otra clase de trabajo, está obligada a proporcionar a los empleados habitaciones cómodas e higiénicas. 

Esta exigencia la cumplen aportando al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) el 5 % del salario base aportación (SBA) de sus colaboradores, para que estos si así lo desean obtengan un crédito de vivienda otorgado por este organismo. 

El Infonavit a lo largo de su operación ha puesto a disposición de sus derechohabientes diversos esquemas de otorgamiento de empréstitos, cuyo acceso depende del cumplimiento de ciertos requisitos. 

Recientemente se lanzó el nuevo modelo llamado “Unamos créditos”, de ahí que a continuación se detallen en qué consiste, quiénes pueden acceder a él y qué deben hacer los interesados en su adhesión. 

Marco jurídico

Como ya se mencionó, la carga patronal de proporcionar a los trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas se cumple mediante el pago que estos hacen al Infonavit de las aportaciones de vivienda, las cuales constituyen depósitos en favor de cada subordinado, y les permite obtener un crédito barato y suficiente para adquirir en propiedad una casa habitación (arts. 136, LFT y 29, fracc. II, Ley del Infonavit). 

Aunque el precepto 35 de la Ley del Infonavit prevé que el pago de las aportaciones es por mensualidades vencidas, a más tardar los días 17 del mes inmediato siguiente; estas se enteran bimestralmente, mientras no se homologuen los periodos de pago de las leyes del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado y del Infonavit (artículo sexto transitorio, Decreto de reforma de la Ley del Infonavit del 6 de enero de 1997). 

Sobre la solicitud del préstamo de vivienda y su otorgamiento, debe aplicarse lo dispuesto en las Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del Infonavit —ROC—, publicadas en el DOF el 5 de abril de 2017 y sus modificaciones de 27 de noviembre de 2018, 23 de julio de 2019 y 4 de mayo de 2020. 

Aquí se prevé la posibilidad del otorgamiento de empréstitos bajo la figura de la copropiedad, pero eso ¿qué significa?

Qué es la copropiedad y sus alcances

Según el dispositivo 938 del Código Civil Federal —CCF— existe copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro indiviso a varias personas. 

Por su parte, el diccionario de la Real Academia Española —RAE—, define al término pro indiviso como: dicho de los caudales o de las cosas singulares, que están en comunidad, sin dividir, o bien, sin división material de las partes. 

Esta misma definición la adopta la autoridad judicial en el criterio de rubro COPROPIEDAD. ES UN DERECHO REAL Y NO UN CONTRATO, ubicable en el Semanario Judicial de la Federación, Séptima Época, Volumen 217-228, Cuarta Parte, p. 81, Materia Civil, Tesis aislada, Registro 239,486.

  De lo anterior, se infiere que la copropiedad es la prerrogativa sobre un todo en una igualdad determinada a la cual se denomina parte alícuota, entendiéndose por esta última como una fracción ideal determinada desde el punto de vista aritmético, en función de una idea de proporción que corresponde a cada copropietario. 

En materia de vivienda la copropiedad debe entenderse como el derecho de propiedad sobre el inmueble, dividido en partes proporcionales conforme al número de acreditados que participan en el otorgamiento del empréstito; por ende, los participantes son dueños de la casa conforme a la participación de su crédito y los interesados son conocidos como coacreditados.

DERECHOS Y DEBERES DE LOS COPROPIETARIOS

Estos son proporcionales al derecho de copropiedad que le corresponde a cada copropietario, representado en su parte alícuota. Esto significa que, si alguien es dueño de dos terceras partes de un inmueble le corresponderá en ese porcentaje el pago de los gastos que origine dicha propiedad y la parte restante, al otro copropietario. 

En seguida se enlistan los derechos y las obligaciones en la copropiedad según los dispositivos del 943 al 950 del CCF; derecho:

• a pedir la división de la cosa común, los que por cualquier título tienen indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible

• de uso de la cosa común, cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad, ni impedir a los copropietarios usarla según su derecho

• para obligar a los partícipes a contribuir en los gastos de conservación. Solo puede eximirse de esta obligación a aquel que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio

• de alteración de la cosa; ninguno de los codueños podrá sin consentimiento de los demás hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ella pudieran resultar ventajas para todos

• de intervenir en la administración de la cosa común, serán obligatorios todos los acuerdos de la mayoría de los participantes, y

• de cada propietario sobre su cuota parte o parte alícuota y del tanto (prerrogativa que se confiere por ley a los comuneros para adquirir en igualdad de bases que un tercero, la parte de comunidad que un comunero desee enajenar).

Todo codueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo que se tratase de un derecho personal. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca en relación con los codueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad

En qué consiste el modelo “Unamos créditos”

Antes que nada se debe considerar que un crédito según la RAE es la cantidad de dinero u otro medio de pago que una persona o entidad, especialmente bancaria, presta a otra bajo determinadas condiciones de devolución. 

Por su parte, Miguel Acosta Romero en el Diccionario Jurídico Mexicano, señala que crédito proviene del latín creditum, y es la transferencia de bienes que se hace en un momento dado por una persona a otra, para ser devueltos a futuro, en un término señalado, y generalmente con el entero de una cuantía por el uso de los mismos. 

También, es importante tener presente que una hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a este, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley (art. 2893 del Código Civil Federal). 

Unamos Créditos es un financiamiento en pesos, con una tasa de interés fija del 12 % anual, mensualidad fija durante la vida del préstamo. Es relevante considerar que a cada uno de los participantes se les otorgará hasta el 90 % del monto máximo de crédito que recibirían de forma individual. Esto significa que se trata de un préstamo en copropiedad.  

Este crédito de vivienda familiar, reside en el préstamo otorgado por el Infonavit a los derechohabientes que son parientes entre sí o que pretenden ser coresidentes del inmueble: hermanos; padres; hijos; amigos; parejas en unión libre, o convivientes (segunda regla, ROC). 

La participación implica que los interesados junten sus créditos y se comprometan a devolverlo mediante las cuotas periódicas que realizarán a través de sus patrones (descuentos al salario por concepto de amortización).

Según Carlos Martínez Velázquez, director general del Infonavit, en una primera etapa solo pueden participar dos personas. 

Sin embargo, para enero de 2021 se abrirá a tres individuos y en 2022 se pretende otorgarse hasta a cuatro derechohabientes. 

REQUISITOS DE ADHESIÓN

Los requerimientos principales son que los solicitantes tengan una relación laboral vigente para que se lleven a cabo las aportaciones al Infonavit y cuenten con la puntuación mínima de 116 puntos para tramitar su préstamo. 

El Instituto asigna el empréstito a que tienen derecho los trabajadores conforme al sistema de puntuación, el cual tiene por objeto seleccionar a aquellos susceptibles de ser acreditados (quinta regla, ROC). 

La calificación se determina sumando los puntos correspondientes a cada uno de los factores siguientes:  

Factores de edad y salario diario integrado

Bimestres cotizados

Por cada salario mensual integrado del trabajador

Es importante señalar que por la aportación del terreno, en los casos de crédito integral, se otorgan 26 puntos.

  QUÉ HACER PARA ADHERIRSE

Según el anexo 1, apartado Crédito en Línea II de las ROC, el interesado que decida adquirir una vivienda bajo este esquema debe presentar, previo a la formalización del crédito, lo siguiente:

• documentación que acredite la propiedad del inmueble, a través de un testimonio con datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, y la personalidad y capacidad legal del vendedor

• compromiso escrito del vendedor de sostener su oferta de venta durante un plazo determinado

• manifestación por escrito que establezca la plena libertad de los asegurados de adquirir la propiedad elegida, y

• avalúo de la vivienda, en este supuesto las Unidades de Valuación elaboran las apreciaciones que describen las características de la vivienda, del conjunto habitacional y del entorno en que se ubica; también se estima el valor comercial de la propiedad que los derechohabientes van a adquirir con un crédito del Infonavit. Según se trate el particular o la constructora serán los encargados de requerir el mismo 

Para formalizar la petición es necesario que los colaboradores, presenten su solicitud de crédito que es descargable en la página https://portalmx.infonavit.org.mx en el apartado Quiero un crédito. El Instituto verifica que los datos de la solicitud sean correctos y veraces en su totalidad para otorgar el préstamo.

Además, el anexo 1, apartado Requisitos de la Solicitud de Crédito. prevé que debe anexarse los siguientes documentos (original y copia):

• identificación oficial con fotografía

• comprobante de domicilio no mayor a tres meses de antigüedad

• acta de nacimiento o el documento que acredite el parentesco de los derechohabientes, y

• constancia del curso taller Saber para Decidir. Para ello, debe ingresar a http://tallerlinea.infonavit.org.mx/wps/Taller/; teniendo a la mano el Número de Seguridad Social y fecha de nacimiento del subordinado. Esta tiene una vigencia de un año a partir de la fecha de su expedición, y debe presentarse cuando se requiera el préstamo al Instituto

Paralelamente, se tiene que elegir al notario ante el cual se celebrará el acto jurídico; puede gestionarse mediante la herramienta Índice de Excelencia en el Servicio (Inex) disponible en el portal del Instituto, en el rubro Proveedores externos, pestaña Notarios, el cual presenta la lista de aquellos que colaboran con el Infonavit, por entidad federativa y su desempeño, así como sus datos para poder contactarlos y tramitar una cita.

Cabe recordar que el día de la escrituración de la hipoteca, se debe presentar al notario el Aviso de Retención de Descuentos de cada uno de los participantes, para que se lleve a cabo la firma del testimonio notarial, estos se obtienen mediante Mi cuenta Infonavit o directamente en la delegación del Instituto y debe ser firmada y sellada por el representante legal del patrón.

PAGO DEL CRÉDITO

Conforme con las reglas décima cuarta y décima quinta de las ROC, existen dos formas para que el colaborador cubra su préstamo:

• Régimen Ordinario de Amortización (ROA): aplicable a los acreditados que tienen una relación laboral, por lo que la liquidación del préstamo de vivienda se realiza través de las retenciones y descuentos efectuados vía nómina por los patrones a los salarios de los colaboradores acreditados, y enterados bimestralmente al Instituto, y

• Régimen Especial de Amortización (REA): es el que debe llevar a cabo el subordinado cuando:

• pierde o está suspendida su relación laboral, y no ejerció oportunamente su derecho a la prórroga

• al vencimiento de la prórroga, no esté sujeto a un vínculo de trabajo regido por el artículo 123, apartado A de la CPEUM

• se trate de un acreditado que esté jubilado o pensionado bajo el régimen de la LSS

• cambie de trabajo y quede sujeto a un lazo laboral distinto al previsto en el numeral 123, apartado A de la CPEUM, o

• labore para un patrón que no está obligado a efectuar aportaciones al Instituto

Conclusión

Es menester considerar que la vivienda debe estar libre de gravámenes, limitaciones o adeudos fiscales, al momento de la formalización del empréstito; además de ser cómoda e higiénica y estar ubicada en alguna zona que cuente con toda la infraestructura urbana: servicios de agua potable, energía eléctrica, drenaje o, en su defecto, fosa séptica y contar con la presencia de ecotecnologías. 

También se debe cubrir los gastos de conservación de la vivienda adquirida en conjunto y que se es responsable de dividir los pagos de predio, agua y demás servicios que requieran para el buen funcionamiento; para realizar mejoras en la morada, es necesario contar con el consentimiento de tu copropietario, porque ambos son dueños de una parte proporcional. 

Finalmente, es conveniente precisar que este modelo le permite a los colaboradores acceder a un financiamiento de hasta 3.3 millones de pesos por parte de Instituto en donde los recursos de la subcuenta de vivienda se utilizan como “enganche”, pero es vital cumplir con el pago del préstamo para evitar que el Infonavit le cobre a otro copropietario el entero de los pagos adeudados, pues existe una responsabilidad solidaria entre estos.